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销售指导价9万元/平方米，地块周边住宅众多
本次出让的地块为海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块二类城镇住宅用地、零售商业用地，总占地面积约8.56万平米，总建筑规模约16.29万平米，分为3个子地块。
其中，0120地块为居住用地，占地面积约5.12万平方米，地上建筑规模约10.24万平方米，容积率2.0。0132也是居住用地，占地面积约2.76万平米，地上建筑规模约4.69万平米，容积率1.7。0162地块为零售商业用地，地上建筑规模约1.36万平米。
该地块商品住房销售指导价有两个标准，竞价时土地的溢价率不到15%，指导价为9万元/平方米；如果溢价率超过15%，指导价则为9.3万元/平方米。
与6月4日海开摘得的海淀永丰南地块相比，该地块销售指导价更低。据悉，永丰南地块未到溢价率的指导价为9.3万元/平方米，达到则为9.6万元/平方米。
永丰是海淀近几年供地的主要区域，据克而瑞北京区域监测，这几年新盘扎堆出现的小组团正是永丰北，幸福里润园、中海汇德里、中海富华里、栖海澐颂的实际成交均价在8.2万/平—8.3万/平。本次成交地块指导价相比板块之前的项目，涨了大约8千元。
从周边配套来看，永丰北周边住宅众多，生活氛围相对成熟，地块紧邻海淀大悦城，南北紧邻新建的中关村三小科技园分校，西北方向是规划建设的西玉河湿地公园，缺点是相较于永丰南来说，距离地铁较远，到16号线永丰站直线距离1.5公里以上。结合地块容积率来看，产品仍旧以低密改善型为主。
二次上架，土地起始出让价格大幅增长
值得一提的是，早在2016年年底，北京海淀永丰18、19号地块挂牌入市，万科以109亿元竞得上述两宗地块，其中18号地块成交价50亿元，19号地块成交价59亿元。而后，18号地块已被万科开发为万科翡翠书院，项目为租赁住宅。而19号地块，也就是本次出让地块，则被万科退地重新上架。
通过梳理记者发现，此前两宗地块上架时，增加了诸多限制条件，包括采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让，设定合理土地上限价格，达到上限后转为竞报自持商品住房面积，自持部分全部作为租赁住房不得销售等。
而此次该地块重新入市，竞拍条件已经改变，不再要求开发商自持用于租赁住房，而是建设可以销售的纯商品住房，同时土地起始出让价格也大幅增长，起拍价为86亿元，土地合理上限价格103亿元。2016年拍卖时该地块起拍价仅为44亿元，土地合理上限价格59亿元。
张凯告诉记者，此前万科拍地时对“只租不售”的难度估计不足，地块全自持导致收益低且资金回笼速度较慢，万科也曾提出周边企业众筹方案来应对难题，但随着房地产金融监管收紧，调控政策趋严，周边企业参与积极性有限，万科最终不得不折价退地。
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