落地执行，房子也要买养老金！

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给房子交社保、买养老金，是不是很新奇？

这两天，上海宣布了一项重要的政策试点：

在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划在明年全市推广。

8月23日国新办举行的新闻发布会上，其中第五点更是强调了研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

之所以有这样的政策，是因为现在上海全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”阶段。

所以上海就开启了先行试点，这个试点主要提到了三点：

1、房屋定期体检，定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。

2、房屋安全保险，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底的作用。

3、房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。

这里面推进又分两步：第一步，今年先在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开，这是市长的原话。

简单讲，随着房屋的老化，问题越来越多，维修得花钱，持有房产的人除了每年的物业费，今后得多交点儿钱作为房子的维修处理。

你可以理解为，今后把房子当作人一样对待，要给房子定期体检、上保险、交养老金。

我特意去研究了一下，看之前有没有这样的政策吹风。

果然在去年5月，住房和城乡建设部就在南京开过一次座谈会，其中就提到了房屋养老金制度。

今年6月，广州、深圳、济南、湖北包括武汉在内的十七个市，都把房地产业最重要的“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”。

一个建设，一个更新，标志着房地产发展进入转折期。

里面重点提到了，房屋所有权人是房屋安全第一责任人，应切实担负起日常检查、维修养护、隐患整治等主体责任。

注意看这里的用词，是不是和上面上海这次提到的三条很像，这些地方的提法没有上海这么详细、露骨，因此也就没有激起千层浪，但实际上，房屋养老金制度已经在路上了，诸位准备好了吗？

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随着时间的推移，市区房龄越来越大。

从市场挂牌数据看——

10年以内的房龄占比在10%左右；

10-15年房龄的占比35-40%左右；

15-20年的房龄的占比30%；

20年以上的房龄占比大概在20%左右。

全国来看，根据《中国人口普查年鉴-2020》及相关数据显示，城镇存量住房中，2000年以前的房屋占比达到27.55%。

老旧房屋的占比不断攀升，越来越多的房子存在安全隐患也就是必然。

不单是上海，几乎所有的城市都在面临这个问题。

现在市面上的房子，上世纪留存的老旧小区不少，这些小区总不能全都大拆大建吧，成本大不现实。

那怎么办呢？很简单，对有一定房龄的老旧小区或住房做定期体检，及时发现潜在的风险，进而维护，这样就能延长房屋寿命。

住老旧小区的朋友这几年应该发现了，自己所在的小区房屋外墙脱落、电梯故障、漏水这样的问题司空见惯，时间长了物业也开始摆烂。

一些小修小补的项目，物业不想管，整修的大型项目物业舍不得花钱就只能交到“美丽家园”的工程。这样的背景下，房屋养老制度就孕育而生。

本质上，这学的是日本那一套，日本居民在持有房产中，就有一项叫修缮积立金，这个修缮金是每月缴纳一次，每个月三五百到上千元人民币不等。

图：日本房屋持有花费

这个修缮积立金，就好比我们人一样，会变老，会生病，需要定期做体检，然后买个保险，老了还有养老金拿。

今后房子也一样，你得给房子做体检，你得重视房子的健康。

因为只有它健康了，你才能健康。

这份初心，不用怀疑，肯定是好的。

但大家仔细想想就觉得不对，别说给房屋体检了，咱们很多打工人可能都很多年没做过体检，现在倒是先给房子现全身检查，这多少让人难以接受。

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很多人说这样的执行方式早就有了，比如西安的“房屋专项维修资金”，里面有非常明确的交存和使用条例。

7层以下的不配备电梯多层住宅，每平方米60元；

7层以下配备电梯的多层住宅，每平方米90元；

7层以上含7层的小高层、高层住宅，每平方米145元。

那问题来了，今后我们的房屋养老金到底怎么收，收多少？

网传上海每年每平米收50元，根据存量规模，我顺着计算了整个上海一年的房屋养老金收入是380亿，去年上海的房产税总收入是333亿。

你看，房屋养老金立马就超过了房产税。

当然网传收费标准不一定正确，根据发达国家市场的情况看，房屋养老金最终大概率得跟房龄挂钩，越新的房子交的越少，甚至可以不交。

而老破小交的肯定就越多，意思就很明确了，未来老破小可能更难脱手。

参照日本实行多年的房屋养老制度，每月业主需要额外多缴纳数百元的费用，再加上原有的物业费，后期每月持有房屋成本甚至达到上千人民币以上。

这项政策日本早在上世纪末就开始执行，但随后房价并没有因为宏观政策的松绑而企稳，反倒是楼市低迷了很长一段时间。

我在和行内人讨论这事儿的时候，大家一致认为在这个节骨眼落实房屋养老制度，那之前所有的政策松绑，可能就要打个折。

毕竟，对于部分业主来讲，这份额外的负担并不小。

目前网友们的声音是，房屋保障制度更适配豪宅产品，中低端的刚需住宅推行难度很大。

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难度再大也得推，无非是全面执行什么时候开始，但就这个制度，要真正推行下去，需要解决的问题有很多。

一是物业维修基金的利用率还不高，很多小区的维修基金都还没用多少。

二是钱的监管问题，钱收上去了怎么监管，谁来管。

我们知道物业维修基金一般是缴纳给当地监管账户，然后给到物管公司代为管理。资金属于业主，但业主们实际上接触不到这笔钱，这为不当操作提供了空间。案例不是没有，物业挪用资金的事情每年都在发生。

三是要制定长期的维修计划，并确保按计划执行，以实现房屋的持续维护和更新。别只是钱收上去了，但实际落地又大打折扣。

如果真有一天房屋养老制度实施了，那这项政策应该是利民的。

所谓的利民，应该是房屋体检、养老制度的建立倒逼房屋从建造质量到维护保养工作的全面提升。

否则这个钱，老百姓恐怕握在自己手里更安心。