看完杉杉奥莱，我开始担心了

近期，龙泉重量级板块东安湖国际旅游度假区即将又有商业新动作——杉杉奥特莱斯，这是成都继双流时代奥特莱斯、郫都佛罗伦萨小镇奥特莱斯之后的第三座街区式奥莱。

据杉杉奥莱官方宣称，龙泉杉杉奥特莱斯将于9月正式开业。那么，这第三座街区奥莱到底怎么样？东安湖板块和龙泉驿区的商业地产是否将迎来新一轮竞争？杉杉奥莱是否能如其所宣“在成渝地区双城经济圈的大背景下，成为川东人民和大成都范围内的全新消费目的地”呢？

△成都杉杉奥特莱斯宣布将于9月1日开门迎客

我们提前探班，走进杉杉奥莱，对比杉杉奥莱与前两座奥莱的差异和不同，从整体定位、品牌入驻情况、未来运营预判三个方面梳理之后，我们可以明确地提醒龙泉人民，不用寄望于杉杉奥莱提升东安湖商圈了！家附近有一个运动品牌的工厂店大集合，其实，也挺好……

2024年2月，成都杉杉奥特莱斯商业管理有限公司以成交价220万元/亩摘得龙泉驿区龙泉街道驿都大道以南213亩商业用地。半年过后，杉杉奥特莱斯将于9月正式开业。

从土地获取情况来看，接近于同时期龙泉同板块地区基准地价的土地价格，充分说明，龙泉驿区对杉杉奥莱是充满了期待的。加上后大运时代，东安湖国际旅游度假区的整体定位，也迫切需要一个明星商业综合体的加持，让东安湖不仅仅是周末遛娃胜地和看演出必到，更应该具备综合消费的场景，成为一个真正的“商圈”和“生活圈”。

△图据东安湖国际旅游度假区

但是很遗憾，龙泉选择了杉杉奥莱——

遗憾的所在其实不在于地段和选址，因为奥特莱斯这一商业的特点就注定了它将诞生于城市远郊。上者在交通枢纽，机场必经，如曼谷奥莱；中者毗邻目的地商业，如上海迪斯尼旁边的奥莱；下者，则只能选择城市远郊，郊县期待奥莱拉动流量，但结果却并不那么确定。

△成都杉杉奥特莱斯交通示意图

杉杉奥特莱斯位于龙泉驿区汽车城大道东侧，驿都西路南侧。以春熙路为出发地，到达的方式主要有二：其一，地铁2号线至界牌站下，然后换乘出租车、火三轮或者共享单车可到，地图距离从界牌站到杉杉奥莱，约2公里；其二，自驾从东大路出城，一直沿驿都大道前往龙泉，可直接抵达项目现场。

从周边情况看，杉杉奥莱周边分别有龙泉国际汽车产业园、一汽大众成都分公司、成都市龙泉驿区中医医院、界牌工业园等。大型货车出入频繁，驿都大道路段也时常拥堵。当然，项目北侧约2公里外，桃都大道另一侧，就是整个东安湖国际旅游度假区最南侧的时空花海，到东安湖体育公园的核心区域，还有演唱会市场举办的场馆，则还需驾车约10余分钟。

△杉杉奥特莱斯驿都西路入口处实拍图

另外，从目前区域现状来看，仍然保留了多年以来驿都大道沿线的基本状况，周边几个小区多为2010年之前开发的龙泉外围老旧小区，入住密度不小。因此，可以判断杉杉奥莱正式开业之后，周边社区的人流量应该不会少。但目前看起来，如果要依靠杉杉奥莱，拉升起整个东安湖商圈，明显不太现实。实际操作中，从地铁界牌站和东安湖，将周末微度假的城市人群引导向杉杉奥莱，仍然需要大量的工作。

目前杉杉奥莱地块周边的界面还多位待开发地块。巨大的“悦来喜宿/乐橙电竞酒店”广告牌就在项目正门口一侧，不知道这是否是对杉杉奥莱的另一种注解？

实地走进正在紧张施工中的杉杉奥特莱斯，可以看到项目的主体建设已基本完成，总平收尾和绿化景观的施工正进行中。杉杉奥特莱斯广场·成都的门头颇为耀眼。

据公开数据显示，成都杉杉奥特莱斯广场总体量约10万平米，建筑为地上2层和地下2层建筑，拥有253个标准店铺以及2500个停车位。

从现场看来，有部分商家已经开始进场装修。

行走于杉杉奥莱的项目之中，可以发现，尽管建筑的规划和总平布局来看，与双流时代奥特莱斯和其他的奥特莱斯都较为相似，但公共区域可以看到，成都杉杉奥莱主要是铺设的地砖，从现场的门头、地砖、公区的型材等看，控制成本显然是项目的首要任务。

当然，控制成本也不难理解，消费者更关心的是招商结果和品牌入住是否能不减配。让我们来看看目前的品牌入驻情况——

杉杉奥莱宣布已有Burberry、GUETES、Timberland、波司登、阿迪达斯等服装零售品牌入驻，同时也确定引入了部分餐饮品牌——星巴克、茶百道、袁记云饺、斗鸣鸡公煲、兰州牛肉面等。

据杉杉奥莱官方消息可知，杉杉奥莱原定9月1日开业，但从目前项目现场的情况来看，完全没有进场装修的空置店铺仍然较多。杉杉奥莱临驿都大道一侧的第一、二排商铺定位为国际大品牌。

据了解，Burberry已经入场，但这两排形象店的其他部分，目前看来都是空置未入场装修的状态。第三、四排商铺定位为为运动休闲品类，据了解，目前是阿迪达斯、耐克的工厂折扣店入驻。

从周边小区的消费和龙泉整体商业客单价情况来看，后期就算有空置，也可以用餐饮的业态来填满，大概率没有问题。但真正的问题随之而来，以目的地消费，家庭微度假消费为主要定位的奥特莱斯，如果是并无特色的餐饮集合，或者满足周边社区居民的运动品折扣，那么，又怎样成为大成都和成渝双城地区其他城市消费者的目的地呢？

1989年，杉杉品牌的创始人郑永刚发出“创中国西服第一品牌”的誓言，杉杉西服遍布全国各地。2009年开始，杉杉商业集团专注于奥特莱斯商业综合体的开发、建设、运营与管理。杉杉奥特莱斯的城市布局，大多辐射于全国三、四线城市，且选址基本为远郊。成都龙泉的杉杉奥特莱斯广场是继宁波、晋中、南昌、赣州、兰州等城市后的第17座奥特莱斯商业综合体。

2019年，唯品会以29亿元人民币现金收购杉杉商业集团有限公司100%股份，正式进军线下奥特莱斯业务。唯品会表示想借此布局线下奥莱业务，并积极探索线上线下融合的特卖模式，实现线上线下一体化的全渠道特卖零售布局。

以品牌折扣为最大特色的奥特莱斯，当然应该注重消费性价比，以此来吸引大量的客流，拉动消费也属应有之义。

只是，背靠东安湖国际旅游度假区的高定位，整个龙泉驿区的商业版图如何能够进一步提档升级，这本为市场对成都杉杉奥特莱斯广场的期许，但截止到目前，杉杉奥莱将以何种姿态真正面市，又将给龙泉和成都的商业带来些什么？市场在期待的同时，也充满了疑问，我们也将持续关注其进度。