又一种“房产税”，要来了！

原创刘博团队

注意，你的房子，可能要再交一种“税”！

今天上午（8月23日），国务院新闻办发布会上，住建部透露：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，上海等22个城市目前正开展试点。

就在两天前（8月21日），上海市十六届人大常委会第十五次会议(扩大)上明确表示，上海将率先落地这“三项制度”。第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。

而在两个月前，住建部部长同样提出：要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

这些政策的紧锣密鼓铺排，预示着房屋养老金制度即将落地。

以后，有房者可能每年要多缴纳一笔费用，用于房屋体检、房屋养老金、房屋保险等。

这些费用无论从名义上还是用途上，都并非房地产税。

但对于普通老百姓而言，无论叫什么名字，最终都是从居民口袋里掏钱，都会增加家庭的经济负担。

因此有观点认为，这相当于房地产税换了个名字开始征收！这种说法也不无道理。

一、那么，到底什么是“房屋养老金”？

简而言之，它是一种为建筑物未来维护和修缮而设立的资金池。

中国快速的城市化进程，也带来了独特的住房特点：

大量外来人口涌入城市，导致高层和超高层建筑成为主要居住形式，这些建筑经过一定年限后会面临各种老化问题。

如房屋结构安全隐患、设施设备锈蚀老化、屋面渗漏、外墙脱落等，如果不及时进行维护和修缮，这些建筑可能逐渐变成危房，威胁居民安全。

数据显示，截至2023年底，上海全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。

说白了，以后你不仅要给自己养老，还要给你的房子养老。

除了个人养老金账户外，你还会拥有房屋养老金账户，两者都需要缴费。

我们个人的五险一金以前是由社保局征收，最近两年也开始由税务部门征收了，那么房屋养老金，其实也是一种准税收，取之于房，用之于房。

二、关于“房屋养老金”，其实存在一个巨大的“争议点”，即二次收费。

在“房屋养老金”这个新概念提出之前，就有一个类似的概念——专项维修资金。

根据国务院2003年颁发《物业管理条例》：

第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

也就是说，专项维修资金的用途，和房屋养老金的用途一般无二，都是用来给房屋养老的。

更重要的是，广大业主在买房的时候就已经缴纳过专项维修资金，缴纳标准可能会按照购房款的一定比例（如2%～3%）或每平方米一定金额（如100～200元）来计算。

（注：具体的缴纳标准以当地的相关规定为准，不同时间竣工的住宅、不同类型的住宅（如商品房、经济适用房等），维修基金的缴纳标准可能会有所不同。）

现在的问题是，既然我们缴纳过专项维修资金，凭什么再缴纳一次“房屋养老金”？

答案也很简单，过去的专项维修资金不够用了，不能满足“应修尽修”。

看一篇经济观察报在2020年的报道，其核心观点为：

1、专项维修资金堪称是沉睡的“小金库”：早在2020年末，全国基金总额结余已经超过1万亿元。

2、大量资金长期闲置：专项维修资金使用率普遍较低，北京11.6%，成都不超过4%，广州仅1%。

3、资金管理存在问题：部分开发商或物业公司存在延期未交，甚至挪用基金的情况。资金保值增值手段主要依赖银行存款，难以跑赢通胀。

4、居民使用专项维修资金障碍重重：申请流畅复杂，周期长，需要获得业主“双三分之二”同意，很多老旧小区存在基金缴纳不齐、账目混乱等问题。

现在建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，就是要在现有的专项维修资金体系上做出升级，创建一个更加规范、可持续的房屋维护体系。

《中国人口普查年鉴2020》显示，截至2020年末，我国存量住房建面为510亿㎡，4.6亿套；城镇存量住宅建面292亿㎡，2.9亿套，其中老旧住宅(2000年前建成)占比有31%(按照套数)，且随着房龄增长，老旧住房的占比预计将持续攀升。

这些老旧建筑如果不及时维护，就会造成财产损失和安全隐患。比如在深圳罗湖区，很多老房子的价格只有新房价格的三分之一。

三、新体系还有一个创新性功能值得关注，就是房屋保险。

传统上，房屋面临的诸多风险如火灾、洪水、地震、台风等不可抗力造成的损失，往往缺乏有效的补偿机制。新的房屋保险制度有望改变这一现状。

以广州为例，其《城镇房屋安全保险制度实施方案》覆盖了房屋建筑建设、使用的全生命周期。这意味着从房屋建造伊始直到其使用末期，都有相应的保险保障。（包含质量风险、安全隐患管控，消除风险隐患，预防主体结构及其附属设施倒塌事故、消防安全事故及玻璃幕墙、外墙脱落事故）

目前的房屋保险制度仍处于起步阶段，未来的保险制度可能会扩大覆盖范围，从基本的结构安全逐步扩展到更多的不可抗力因素，实现风险的社会化分散。

四、房屋养老金需要缴纳多少钱？

过去的物业专项维修资金是一次性缴纳，以宁波发布的最新征收标准为例，如果按20年来平均，粗略估计，物业专项维修资金平均到每月的金额大约是物业管理费的15%-25%左右。

新的房屋养老金功能性更齐全，应该会高于过去的专项维修资金。

五、在全球范围内，特别是发达国家，是否有类似中国“房屋养老金”的制度？

日本有修缮积立金，公寓住户需定期缴纳，类似于中国的专项维修资金。由于地理位置特殊，日本的房屋保险通常包括地震险。

美国的住房保险则广泛普及，覆盖范围包括自然灾害、火灾等导致的房屋损坏。但是房屋维修则主要由房主自愿设立专门的储蓄账户来支持。

相比于中国的“房屋养老金”，以上发达国家对房屋长期维护更强调个人责任和市场化机制，即业主自己负责维护，并广泛使用保险来分散风险。

中国的住房模式跟欧美不一样，欧美是独栋房屋为主，所以老化了自己负责。中国是高层和多层住宅，是多户居民共有的，的确需要这样一个制度。

新加坡组屋维修翻新模式更值得借鉴，新加坡建立了一个专业的管理机构——新加坡建屋发展局（HDB），该机构全面负责公共住房的规划、建设和后续管理，实现了从建设到维护的全生命周期管理。

新加坡的资金筹措方式，政府提供大部分资金，但居民也需要承担一部分费用，通过“政府主导，公众参与，企业承包”的形式，建立一个明确的维护周期——“五年一小修，十年一大修”。这种模式确保了组屋能够持续保持良好状态，避免了问题的积累和恶化。

六、房屋体检、房屋养老金和房屋保险三项制度的推出，将对房地产市场产生哪些影响？

一方面，在大城市核心区，特别是那些租赁市场活跃、房屋价值较高的地段，房主们通常有能力将这笔新增成本转嫁给租户。

这意味着，我们可能会看到大城市的租金进一步上涨。

然而，在小城市和大城市郊区等租赁需求较低的地区，这些地方的房屋出租率本就不高，许多房产已经处于空置状态。对于这些地区的房主来说，房屋养老金的征收无疑是雪上加霜。

长远看，我们可能会看到房地产市场的进一步分化。

另一方面，我们现在所看到的大量高层和多层住宅楼，它们的“青春期”大约只有20年左右。即便是维护得当的建筑，也通常在30到40年后就会开始明显老化。

如果没有有效的维护机制，这些高密度住宅区在经历了短暂的繁华之后，很可能会在后半段使用期内逐渐衰败，最终沦为现代版的“贫民窟”。

而房屋养老金制度的设立，可以避免或至少减缓这种情况的出现。有了持续的维护资金，高密度住宅区的衰败过程可以被大大减缓，有助于维持房地产市场的稳定性。