美国成屋销售五个月来首次增长，房价再新高，但多项指标显示需求疲软

周四，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国7月成屋销售五个月以来首次增长，表明随着按揭贷款利率下降，该国房地产市场有望稳定下来。

美国7月成屋销售总数年化395万户，预期394万户，6月前值为389万户。7月成屋销售环比上涨1.3%，预期也为上涨1.3%，6月前值为下跌5.4%。7月未经调整的销售较上年同期增长4.6%。

需要注意的是，尽管7月成屋销售略有回暖，但这一销售情况是2010年以来7月的最低水平。

7月的房屋中位销售价格较上年同期上涨4.2%，至42.26万美元。这是NAR数据中7月份的最高纪录。

成屋库存延续此前的增加态势，不过7月增幅不大。截至7月底，有133万户待售房屋，虽然增加，但仍远低于2019年6月新冠疫情爆发前的190万户。按照目前的销售速度计算，需要约4个月的时间消耗掉市场上的供应量，低于5个月的库销比，表明虽然库存上涨，但整体来看市场供应仍偏紧张。

7月售出的房屋中，有62%的房子上市时间不到一个月，6月时为65%；7月房产平均在市场上停留24天，而6月为22天；有近四分之一的房屋以高于标价的价格最终售出，这一比例低于6月。这些细分指标都表明，需求在变得疲软。

分地区来看，美国四个地区中有三个地区的签约量有所增长。

7月单家庭住宅的销售增长1.4%，公寓和合作公寓则持平。

个人投资者或二套房买家购买了13%的房屋，低于6月的16%。首次购房者占购买量的29%，与6月持平，历史上，首次购房者一般占市场的40%左右，这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：

尽管房屋销售有小幅的增长，但仍然低迷。消费者肯定看到了更多的选择，而且由于利率降低，负担能力正在改善。
成屋库存同比增长约20%，表明一些房主愿意放弃3%的按揭贷款利率，将他们的房产挂牌出售。
一项有关经纪人佣金支付的新规则于8月生效，经纪人们尚不确定这将如何影响未来的房屋销售。

美联储于2022年早些时候开始加息后，美国住宅房地产市场销售大幅走弱。高成本和有限的成屋供应共同推动了市场的低迷销售。借贷成本上升导致待售房产数量减少，从而引发价格飙升。

虽然美联储降息在即，但由于房价高企，仅一定程度降低利率对潜在购房者负担能力的改善可能会很慢。根据NAR负担能力指数，典型美国家庭的收入仅为购买美国中位数房屋所需合格收入的93.3%。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。通常在过户前的一两个月，签订合同，因此7月份的销售数据主要反映了6月和5月的购买决定。

本周五，美国政府将公布7月新屋销售数据，这被认为是美国房地产市场的领先指标。