中旅出战蔡桥

8月12日，成都市接连出台新政，放宽首套房认定标准，住房公积金贷款住房套数认定范围从“成都市”调整为“拟购住房所在区（市）县”，且可直接用住房公积金支付购房款，无需垫付；8月15日，成都又推出“以旧换新”政策，以给予财政补贴等形式鼓励购房。

随着政策的彻底转向，2016年以来的楼市随之进入到一个全新的阶段。上一轮市场让开发商彻底洗牌，穿越周期如今还留在牌桌上的，绝大多数是央企和国企，而新一轮的市场争夺，将在这些企业中展开。

青羊蔡桥，自2016年起，就是成都极为少见的“国企专属战场”。今年以来，随着中旅、中海等央企入局，更为新一轮市场增加了全新的看点。

• 央国企的主战场

2016年，对蔡桥而言是一个转向明确的年份。

首先，地块容积率大幅度下降。

在经历了2015年的沉寂之后（2015年片区未有土地供应），从2016年开始，蔡桥片区供应的土地容积率大幅度下降，绿地于2016年12月拿下的194.9亩地块，最高容积率也仅2.6，而首创于2019年8月拿下的地块更是低至1.5。中旅与中海今年拿下的地块，容积率都是1.8。

容积率的降低，直接催生了产品转向了改善。从绿地新里城开始，8年来蔡桥的每一个住宅产品均是定位高改的产品，与2016年以前的恒大翡翠华庭、东原时光道、荣盛花语城等项目的刚需属性截然不同。

其次，地价大幅度攀升。

2016年12月28日，绿地以楼面价6500元/㎡价格在蔡桥拿地的这场拍卖会，是成都首次启用“熔断”机制，当天的拍卖包括青羊区鸣翠路地块等3宗地块达到最高限价触发熔断。

2017年9月城投拿下141.5亩地块时，楼面价已经高达12600元/㎡，达到绿地地块的将近2倍。而在2016年之前，蔡桥片区地价最高的是东原地块，为6790元/㎡。城投地块溢价率57.5%，是近8年来片区溢价率最高的地块，可见当时竞争之激烈。

8年来，蔡桥的楼面地价最高达到了20800元/㎡（2023年11月华润置地所拿地块），2016年以来蔡桥成交的13宗住宅用地中，楼面地价超过10000元/㎡的达到11宗，更有两宗超过20000元/㎡。

自2020年实施“双限”规则以来，蔡桥共拍出4宗双限地，其中最高为2023年8月建发所拿地块，清水限价32000元/㎡。

最后，开发商是清一色的央国企。

一个被大多数人忽略的事实是，最近这8年来，蔡桥的开发商居然是清一色的央国企。

2016年至今，蔡桥共有11家企业操盘13个住宅开发。成都地产界梳理发现，这11家操盘企业，五矿地产、华润置地、中国铁建、中旅投资和中海地产等5家，属于16家以建筑房地产为主业的中央企业之一，这5家央企的操盘数量达到了7个；绿地、首创和建发3家企业属于地方性国有企业，而城投、兴光华则属于成都本土国有企业，唯一一家后期入局操盘的绿城中国，控股方为中交，亦属于国资背景的房企。

对比区域此前恒大、东原、荣盛、俊发等开发商，具有相当实力和产品打造能力的央国企入场，无疑奠定了片区的改善基础。今年以来，中旅、中海的入局，更进一步强化了央国企在蔡桥的强势地位以及蔡桥的改善属性。

成都土拍自2020年实行双限+竞配建/竞自持的规则以来，逐步形成了以央国企为主角的局面。然而在2016-2020年这4年间，民企龙头万科、龙湖、碧桂园、融创等也意外地缺席了蔡桥，这或许也是一种另类的市场巧合。

2015年底开通的地铁4号线，成为促成2016年的蔡桥转向直接外因，也顺带将蔡桥从一个典型的刚需片区，带向了一个非常纯粹的高改片区，从土地指标到产品定位再到房企背景再到城建配套，每一项的深刻改变，都让蔡桥的下一个阶段市场格局难以再回到此前的局面。

蔡桥的实力与短板

这么多年来，蔡桥的发展都遵循这个规则：以光华大道为中轴线，在南北两侧同时向西推进。

蔡桥是青羊区当前地产开发的核心区域，在其规划和配套建设上，也显示出了青羊区对其的高度重视。

纵观近年来蔡桥的供地节奏，基本上达到每年1-3宗，其中不乏超百亩的大地块。百亩地块近年来在成都主城传统5城区已相当罕见，而蔡桥区域自2016年以来成交超过100亩的地块就达到5宗，这也给开发商打造改善型产品提供相当大的空间。

作为成都教育资源最丰富的行政区之一，青羊区更是将教育资源优势用到了极致。当前，蔡桥地铁站以南集中着两所名校：树德实验中学（弘毅校区）、泡桐树小学（绿舟分校）。其中树德实验中学（弘毅校区）与东马棚校区、清波校区同属一校三区，2022年已开始招生；绿舟小学于2009年加入泡小集团，成为泡桐树小学（绿舟分校）。

两校周围的楼盘包括：首创禧瑞光华、华润置地锦官和鸣、中国铁建锦樾以及中旅青羊馥棠。

蔡桥地铁站以北同样集中着两所名校：石室联合中学（弘文校区）、泡桐树小学（桐欣校区），其中石室联合中学（弘文校区）与石室联合中学陕西街校区、金沙校区和成飞学校同属一校四区，今年9月开始招生；而泡桐树小学（桐欣校区）与支矶石街校区、桐乐校区同属一校三区，已于2021年9月开始招生。

两校周围的楼盘包括：绿地新里城、建发央著、建发书香云锦、中国铁建青羊樾府、五矿西棠、天府光华云境等。

蔡桥近年来的楼盘，绝大部分集中在这四所学校周围。早在绿地拿地之时，草堂小学子美校区就已经开学。蔡桥片区，集中了整个青羊区的优质教育资源，而从学校的开学招生时间来看，蔡桥的学校规划、建设几乎与拿地、开发同步进行，有力地支撑了蔡桥走向高端改善。

2015年底，地铁4号线开通；2020年，地铁9号线开通。至此蔡桥拥有两条城市快速路成飞大道和三环路，一条城市主干道光华大道，两条地铁线路以及一个高铁站，出行通勤的便捷性不言而喻。

整个蔡桥的商业配套也相当成熟，尽管鹏瑞利广场等商业体，较之不断涌入的改善群体略有不殆，但有消息说大悦城可能会落户蔡桥，会极大的提升区域的消费水平。

当前，蔡桥的在售楼盘包括建发书香云锦、华润置地青羊润府和天府光华云境，户型为128㎡起，以小高层为主，总价集中在400-600万元/套。据克尔瑞四川的数据显示，蔡桥（外光华）板块以488万元的套均总价排名第14位，低于三圣乡、琉璃厂、武侯新城等热门板块。

中旅披挂战蔡桥

这就是中旅战蔡桥的市场背景。

中旅以20300元/㎡在蔡桥拿地三天后，4月26日，成都发布“全市范围内住房交易不再审核购房资格”新政，全面解除成都自2016年开始已实行近8年的限购政策。新政之后，市场并未出现明显回暖。

中海地产以18100元/㎡在蔡桥拿地，蔡桥地价开始下降。媒体评论认为中海捡了漏，楼面地价为2023年以来最低。

也就是说，中旅入场之时，面对的是饱和的市场竞争和下行的市场态势。而中旅，几乎是踩在了蔡桥的最高点上。

从目前来看，中旅采取了差异化的打法。

近日，有媒体公布了中旅青羊项目青羊馥棠城市展厅已开放，共规划了三种户型，建面约143㎡户型、建面约170㎡户型和建面约190㎡户型，计划将于9月开盘。一方面，青羊馥棠没有选择大张旗鼓的媒体宣传，对外界保留了一份神秘感；另一方面，其面积段规划与青羊润府大致重叠，略要高于建发书香云锦和天府光华云境，以期能从差异化中赢得一定的市场份额。

中旅集团于2016年由港中旅集团与中国国旅集团合并重组而来，是总部在香港的三家央企之一，也是唯一一家以旅游为核心主业的央企。目前，中旅集团已形成由中旅旅行、中旅投资、中旅免税、中旅酒店、中旅金融、中旅资产、中旅邮轮七大业务单元组成的产业布局，中国旅游集团投资运营有限公司（暨港中旅（深圳）投资发展有限公司），简称“中旅投资”，是中国旅游集团八大重点战略业务之一，也是国务院国资委确认的以“房地产开发和运营”为主业的16家中央企业之一的所属企业。

中旅投资有“旅游地产+城市住宅地产”两条产品线。2015年，中旅以“旅游地产”方式首进成都，港中旅宣布在金堂布局全球第六座、西南首座海泉湾，打造成集运动、社交、智性、艺术为一体的特色文旅产品。

2017年11月，中旅在双流拿下59.4亩地块，中旅名门府成为中旅在成都的首个城市住宅项目。

从2020年开始的新川中旅千川阅，中旅在成都住宅市场持续发力，基本上维持了一年新增一个项目的态势。千川阅是中旅在成都首次直面最激烈的市场竞争，新川板块高改项目扎堆，但从市场反响来看，千川阅虽然销售周期比较长，但是表现还算不错，锐理数据显示其叠墅产品的认购套数、备案套数以及备案金额在2024年上半年均位列高新区第1名。

2021年的中旅启境，是中旅迄今独立开的的住宅项目中唯一一块双限地，清水最高限价20270元/㎡。不过这块地的位置并不优越，致使其销售至今不温不火。

2023年，中旅在最后一批限地价的拍卖中，通过抽签竞得成华区中环46.58亩住宅地块，该项目后引入招商蛇口共同开发。该项目由于位置优越，同时周边教育资源优质，在市场上的表现也可圈可点。

纵观中旅进入成都几年来的产品布局，大致有以下三个特点：

1、文旅项目和城市住宅项目都有，但相互缺乏配合支撑。

2、区位选择和产品线上，外界看不到相对比较清晰思路。它选择的可以是新川、蔡桥这样热门的板块，也可以是龙潭寺这样的”价值洼地“板块。

3、自身尚缺比较能打，具有广泛客户认可度的产品线。

因此，当中旅青羊馥棠的案名公布后，成都地产界特意查询了馥棠在全国其他城市的产布局。在青羊馥棠之前，中旅在三亚海棠湾有一个中旅馥棠公馆，是当前唯一一个已亮相的馥棠系产品。该项目是中旅在三亚国际免税城项目之下“终极改善型人居作品”。

中旅青羊馥棠没有大型文旅项目和自然资源的加持，能否延续三亚馥棠公馆的定位，目前还有待观察。单就项目本身而言，中旅接下来无疑会与建发书香云锦、华润置地青羊润府、中海项目等正面竞争，而这些开发商均在成都深耕多年，有非常成熟的产品线和一批品牌客群基础，中旅的产品要想脱颖而出，还需要展示更多的诚意。

况且，中旅在地价方面，并不具备优势。中旅战蔡桥，结局如何，我们拭目以待。