广东
昨日，海珠区AH101314地块（三滘立交地块）被中交地产和广州交投联合体以底价约47.45亿元拿下，为广州下半年土拍打响第一炮。
场子暖好了，今天，海珠马不停蹄地端来三道琶洲南区的“硬菜”。
可以看出，海珠为了冲刺KPI，都是铆足了劲。
如果要说，这有可能是下半年“地王”，绝对也不为过。
这三宗 宅地位于琶洲南TOD东侧，北面是黄埔涌，南边是新滘路，西边是赤沙村旧改，东边是科韵路，地段相当能打。
对比琶洲南TOD，本次地块更靠近琶洲CBD，与11号线/12号线（在建）的赤沙滘地铁站的距离更近。
而且三宗地块相连，未来可以连片开发。
值得一提的是，项目下面就是赤沙村旧改项目，未来连片开发后，琶洲南板块的整体的居住氛围和热度将再上一个台阶。
当然，目前旧改暂时没有新进展，整个开发周期预计不会短，周边的城市面貌可能短时间内不会有太大变动。
总的来说，地块的区位是好的，至于景观嘛，一面是繁华的CBD，一面是低矮嘈杂的赤沙村，会有明显的落差。
起拍楼面价仅4字头，周边项目瑟瑟发抖
其实，这 琶 洲南AH090402、03、04地块 是上个月琶洲“商改住”调规弄出来的。
截图来源：广州规自局
而细看3宗宅地自身， 总占地约6.66万方，总建面约13.8万方，起拍总价约59亿元。
各地块的容积率大约都在2.5，起拍楼面价都在4.3万/㎡左右。
毫不夸张地说，此地块一出，琶洲·樾华樾都要瑟瑟发抖。
广州“Land King”琶洲西区331地块（项目名：琶洲·樾华樾） ， 容积率 约4.02，成交楼面价7.6万元/㎡。
而现在出让3宗宅地，容积率更低，未来大概率走低密豪宅路线，这在整个琶洲板块都相当稀缺。
且其地块起拍楼面价在4字头，与琶洲·樾华樾的成交楼面价有很大的价差。
少年君估计，越秀地产到时大概率会选择继续补仓，摊平成本。
内部消息称，针对房企进行前期调研时，不少房企都对琶洲南这批宅地表现出了极高的兴趣，光是到场的房企就高达20多家。
可能肯定的是，这三宗地热度不低，起拍总价也高，但不排除会有房企联合把它们一并拿下。
毕竟，如果地块分别给不同的开发商拿走，会面临正面对撼的局面。
琶洲航拍
有人问，琶洲一下子多了三宗宅地入市，会不会供应过剩？
少年君告诉大家，这方面大可以很放心。
因为琶洲·樾主推约200㎡+大平层，门槛价近3000万，不到一年就售罄了。
琶洲南TOD二期加推最后一栋楼栋， 用不了多久就能收官了。
广州地铁地产·珑璟台，整个项目只有3栋产品，自身货量不多。
而即将跟大家见面的琶洲·樾｜华樾（琶洲西区331地块） ，主推255-329㎡户型 ，全盘仅96 套。
所以， 在这种供应极度稀缺的形势下，3宗宅地将为琶洲核心区带来新一批住宅供应。
至于大家关心的价格，参考目前琶洲南TOD均价12-15万/㎡、广州地铁地产·珑璟台 均 价7.2-9万/㎡。
本次地块的素质不输前面两位大佬，有望成为下一个售价10万+/㎡的种子选手。
如何看待下半年广州供地？
最近广州第三批供地名单出炉，50宗地一次性上架，市场有不少看空的声音。
但少年君认为，广州的供地，其实并不是没有你想的那么“笨”。
一方面，截至目前，广州今年仅出让了5宗宅地，极力减少了宅地供应量，给市场更多消化库存的时间。
现在广州不少头部房企，手头上没有太多全新项目开发。
另一方面，官方在拿出不少核心区好地的同时，还很懂营销。
比如，南方面粉厂地块近珠江新城、一线南向临江，容积率低至3.7，起拍价约4.7万/㎡。
附近的一手保利华创都荟天珺(员村一横路地块），去年拿地楼面价5.7万/㎡，危！
截图来源：广州规自局
又比如，怡新路以南AB3101046地块，周边有西派天河序(梅花铝厂地块，楼面价5.3万元/㎡)和天河和樾府(燕塘地块三，楼面价5万元/㎡)。
制造矛盾看点，官方是专业的。
而且还降低容积率挂牌，像南方面粉厂地块，容积率由4.5调整成3.7，即便起拍楼面价报出来比较多，相信未来成交楼面价低不了。
所以，我们要给广州土拍多给点信心。有信心了，就有希望嘛。
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