昆明二手房挂牌量首次超过5万套，一场与新房的价格战在所难免

近日，据克而瑞发布的数据显示，7月份昆明二手房挂牌量首次超过5万套，达到惊人的51017套，再创新高。但伴随着挂牌量增长的，却是不断下滑的挂牌价，7月份的挂牌均价只有11877元/平方米，是最近5年来的最低值。

数据显示，虽然7月份的新增二手房挂牌量并非历史最高，只有4925套，低于2023年12月创下的当月新增挂牌量5446套的历史纪录，但由于今年来昆明二手房的成交难度加大，成交周期延长，导致市场上二手房挂牌总量不断刷新历史纪录。

再看销售端，据克而瑞报告，2014年一季度，昆明二手房月均成交2225套，市场占有率接近七成。换言之，昆明今年前三个月，每卖出10套，就有7套是二手房，新房只有3套。昆明全面进入存量市场。

而就在4年前，2019年昆明新房成交88268套，二手房成交51342套，在成交总量中，二手房仅占37%。

但到了2014年二季度，6月数据显示，昆明二手房成交套数环比下跌17.2%，而新房成交环比大涨约67.2%。算下来，6月昆明新房与二手房的成交占比，又回到了4：6，这也直接导致了7月昆明二手房挂牌量的历史新高。

究其原因，其实也很简单，近期昆明不断内卷新房价格，对二手房市场形成了巨大冲击。

比如，8月16日上午，位于白沙河片区的东鸣佳苑13套洋房进行司法拍卖，起拍单价最低仅4100元/平方米。总报名人数为33人，其中有7套出现多轮竞价，最抢手的一套13楼的房源，竞价达54轮，溢价率22.9%，成交单价最高也仅为5408元/平方米，最低4183元/平方米。

再比如，地处西二环的金泰国际、南二环的金地十一峯等，以一套建面约100平方米的房源为例，最低不超15万的首付，就能购入一套主城新房。

此外，据克而瑞数据显示，主城区成交的单价万元以下特价房源呈现越来越多的趋势，光是7月份前三周，就涉及8个楼盘，而放眼昆明主城区，则至少有19个楼盘近期都把特价房单价拉到了万元以下。

由此，不断内卷的新房价格，让目前昆明部分板块新房和二手房之间的价差不断缩小。

从昆明房协公布的数据来看，2014年1-6月，会展、呈贡等板块，新房与二手房价差仅为400-800元/平方米。更出人意料的是，滇池、空港滇中、金马、经开等板块，二手房均价甚至高于新房。

那么问题来了，价格相差不大的情况下，你会选择全新房还是二手房呢？

面对新房价格的不断冲击，不断激增的二手房价格也将必然松动，由于成交周期延长，房东耐心丧失，可以预见二手房挂牌价也将不断探低。结果不言而喻，新房竞争力下降，不得不压低价格与越来越多、越来越便宜的二手房竞争，可是新房降价又会带来新一轮二手房的降价……总之在房地产市场下行阶段，新房和二手房出现了彼此抢客、互相压价的“互害”行为。这与前些年楼市火热的时期，二手房和新房互相推动价格上涨的情况，形成了鲜明对比。

但是，可以确定的是，在二手房和新房的价格竞争中，二手房显然优势明显，那些昆明楼市初期进入市场的房产，价格空间巨大。有些亟待售房的房东甚至给出了购入价打六折的价格，要不是现在市场上大量新增的次新房当初购入价比较高，否则将对新房形成更大的价格冲击。

当然，面对二手房冲击，新房的优势也很明显，尤其是改善型产品方面仍然具有较强竞争力，特别是昆明在2008到2017年之间，开发了大量高容积率的塔楼项目，产品缺点明显，在此期间买房的客群有相当一部分有换房欲望，目前市场上比较优质的板楼、洋房改善型楼盘相比二手房具有竞争力。

未来，昆明楼市到底是不断走向存量市场，还是不断内卷的新房市场杀出一条血路？我们或许只能拭目以待，但值得关注的是，早在2023年，昆明主城五区新房、二手房购房人群就开始以州市客户为主，购买主城五区新房的客户达46%，购买主城五区二手房的客户达42%。

据推测，未来，昆明的二手房业主才是新房市场的真正购买者，而刚需群体更多会选择保障性住房和二手房？