土地 “ 招拍挂 ” 的效果很好，20年了，对控制房价有很大的帮助

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

土地“招拍挂”到今年整整20年了，房价虽然涨了一些，但市场是越来越规范了。

当然，中国第一次土地拍卖其实在1987年就进行了，深圳的“中国第一拍”，被深房集团拍下，开发成了“东晓花园”。当时售价2000多块钱吧，比北京同等地块至少贵出了30%。

这次拍卖也促进了《宪法》的修改，第二年经过人大批准，中国的土地终于可以有偿转让了。但同时也做出了规定，中国的城市土地全部收归国有。

之后各个城市都进行了土地拍卖的尝试，北京也在2000年拿出广渠门外的六块土地做实验，但效果实在不好，三块流拍，另三块也几乎是底价成交。

之后在2002年315又拍卖了一块土地，这次非常成功的创造了地王，高达31.5亿的天价，中标者富力集团，打造了后来的双井富力城。

问题来了，富力当时为什么要出高价去拍地？很简单，因为他们是粤派房企，而且是民营公司，在北京没有任何的资源，那要想拿地能怎么办？除了在公开市场上竞拍也没别的办法了。

当年的北京土地市场还是以“协议出让”为主的，也就是开发商到处钻营的找关系，一听说谁家有土地就去聊，价格和付款方式什么的都自己谈，就跟现在买二手房一样。但谈妥之后就有所不同了，得去北京市主管部门报备，列入开发计划才算成功，这叫“进大本儿”。之后办理各种手续，缴纳给市里的土地出让金和税费什么的，再之后就是拆迁和开发卖房了。

这套手续一般来说至少要一年多的时间吧，慢了几年都正常，因为很多土地都是“毛地”，也就是有建筑物或农村用地，得进行拆迁整理之后才能用，经常有各种意外事件发生。

富力拿地之后，从珠江集团挖来了谢强，当时负责珠江北京业务的。谢强在业内号称“拿地高手”，帮珠江在两年内拿下了骏景、帝景、罗马和定福庄珠江绿洲等五块土地，人脉和手段都相当了得。

当然，谢强的营销能力也很强，在南三环开发了城南第一豪宅珠江骏景，当时卖出了东三环的价格。但他最让富力看好的能力还是拿地，能让这种在北京没有根基的公司迅速打开局面。于是就在之后的一年里，富力先后签下了又一城和信然庭等地块，富力在北京站住了脚。

但是，就在2004年三月，当时的国土部和监察部联合下达了“71号令”，要求截止到2004年8月31日，之后所有的经营性土地必须经过“招拍挂”，不准再以任何借口进行“协议出让”，史称“831大限”。

那这后果是什么？既是土地市场从此被严格规范了，也是土地交易被各地政府垄断了，不允许原有土地方再进行私下交易，从理论上堵死了暗箱操作的通道。

这种事儿可以说对各地政府都是利好，可以获得更多的土地财政。对开发商也可以说是利好，不用再到处找关系了，节省了时间精力和交易的成本。对买房人也可以说是利好吧，虽然有可能土地价格上涨，但毕竟是公开公正公平啊。

不过这种事儿对于人脉广的公司和个人来说就不算太好的事儿了，相当于屠龙术没有了用武之地。于是像谢强这种高手就作用降低了，似乎只是在2005年的清河土地拍卖中听说过他的消息，代表富力找各家谈判，希望他们退出竞拍。但结局却是没人答应，最终被华润以天价拿下，开发出了标杆楼盘“橡树湾”。

其实在2003年底，某些开发商就已经得到消息，并作出了各种判断。有预测房价要涨的，也有预测要跌的，所以孙宏斌就和王石在研讨会上杠起来了，顺驰以黑马姿态挑战江湖大哥，怼的王石差点儿揍他。

但孙宏斌真不是瞎咋呼的，在“莽山会议”统一了内部思想之后，立刻派人杀向全国，一路攻城略地势不可挡，创造了一个又一个的地王。

当年北京的“第二代地王”就是顺驰干的，就是现在的顺驰领海。本来底价才4.3亿，楼面价1000多，这价格接近开发商的卡脖子价，再高就赚不到钱了。但顺驰竟然给抬到了9.05亿，翻番了，真正的面粉贵过了面包，轰动全国楼市。

孙宏斌之所以敢下注，是因为从2002年国土部“11号令”就嗅到了机会，也就是招拍挂要成为拿地主流，那“快速周转”就可以全面铺开。再加上中国入世之后的经济增长，房地产市场必定迎来大发展，房价必涨。

所以老孙才下了不惜成本拿下大兴地王的死命令，就为了制造轰动效应，借以告诉各地政府，顺驰有的是钱，把好地给我们留着。

当然，老孙也不是人傻钱多，而是有条件的出高价。简单说就是我给你高价，但你要同意我分期付款，用时间换空间，核心原则就是“付款方式比价格更重要”。

当然这种手段后来被堵死了，各种钻空子的伎俩都不好使了，想拿到土地几乎就是一个字“钱”，一切拿钱说话。所以从2006年起，全国各地才创造了一个又一个的地王。

但是，2016年后地王就几乎消失了，为什么？因为房住不炒了呗，各地政府都必须设置各种其他条件，比如配建保障房或增加自持面积什么的，目的只有一个，发布出来的总价不许太高，不能再制造出地王。所以虽然真实的土地价格还在提高，但是没有轰动性的效应了。尤其是后来又出现了限竞房，更是直接限死了售价，想出地王也不可能。

但这怎么说呢？只能说招拍挂的效果很好，20年了，对控制房价有很大的帮助，其他的不多说了……

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