出租方能否以“坪效排名单方解除”条款，解除商铺租赁合同？

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简要案情

出租方能否以“坪效排名单方解除”条款，解除商铺租赁合同？

2016年9月，陈先生与某置业公司签订了《商铺租赁合同》，租赁置业公司位于商场的商铺一间。租赁合同第16条约定：“出租人根据承租人提供的销售额并结合实际经营状况对承租人进行分析和评估。若承租人在出租人的同一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名，出租人有权书面通知承租方进行经营调整，直至提前解除本合同，由承租人承担违约责任，出租人不承担任何违约和赔偿责任。”同时第21条还约定：“本合同因出租人违约而提前终止的,出租人应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。任何一方行使单方解除权给对方造成损失的,解约方不承担任何法律责任。”2017年8月，置业公司突然单方面解除合同，强行将陈先生租赁的商铺停水停电，并阻止陈先生搬走货物，造成陈先生停止经营近两个半月并且被迫另行选址经营。

陈先生将置业公司起诉至人民法院，要求置业公司承担违约责任，双倍返还保证金10万元，赔偿装修损失、营业损失、搬迁费用、因闭店支付的员工工资共计50万元。

置业公司辩称：因陈先生的商铺销售坪效一直处于倒数三名，置业公司已经按照租赁合同约定发函通知解除合同，双方的租赁合同已经于2017年8月解除，置业公司不存在任何违约行为，无需对陈先生进行任何赔偿。

律师评析

河北正一律师事务所律师的分析是：

本案的争议焦点是《商铺租赁合同》约定的“坪效排名单方解除”条款的效力。

本案被告作为商场管理者，为了追求商场的繁荣，在日常管理中对整个商场同类入住商家进行绩效排名，将考评结果与解除合同的理由挂钩，被告还利用优势地位将绩效考评结果与合同解除权挂钩的内容写入格式合同。这不仅打破了租赁合同的稳定性与权利分配的均衡性，使得租赁方的使用权始终处于一种不确定的状态。双方权利义务的极大不对等，已超出了房屋租赁合同的正常范畴。另外，“坪效排名单方解除”条款与其他条款书写方式相同，未作明显区分和特别提示，该条款具有内容定型化、预先拟定、无协商自由的特征，属于格式条款，因出租人未尽到合理的提示义务，该格式条款应属无效。

律师提醒

对于商铺租赁合同，出租方基本处于强势地位，出于快捷交易目的提供格式合同，一般租户缺乏专业能力，许多时候签订合同后仍不甚清楚自己的权利义务。在这种情况下，可以在签订租赁合同时咨询专业的律师，最大限度的从双方约定上降低自身的风险，更好地维护自身的权益。

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来源： 正一律师事务所 编辑：阿星