祖母无偿过户房屋给孙子，子女起诉过户无效遭驳回！

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告孙某峰、孙某洁、孙某芬提出诉讼请求：1.请求依法撤销钱某兰和被告孙某鑫签订的北京市西城区一号的房屋买卖合同；2.诉讼费被告承担。

事实及理由：孙某刚与钱某兰为夫妻关系，育有一子五女，分别为孙某晨、孙某峰、孙某强、孙某洁、孙某芬、孙某霞。孙某鑫为孙某晨之子，孙某刚和钱某兰的孙子。孙某刚1990年去世，1999年，孙某刚和钱某兰原工作单位 N 公司房改，用二人的工龄购买西城区一号房屋，房屋产权证登记在钱某兰名下。

2017 年 9 月，孙某鑫低价从钱某兰处购买该房屋，并办理了房屋过户手续，至今孙某鑫未支付购房款。2019 年 1 月，钱某兰去世，同年 11 月，三原告得知房屋过户至孙某鑫名下的事实，三位第三人未明确表示是否主张权利。

被告辩称

被告孙某鑫辩称，不同意原告的诉讼请求。本案的案由是商品房销售合同纠纷，诉讼请求是撤销，原告既不是买卖双方的当事人，也不是产权所有人，没有资格撤销合同，我们认为原告主体不适格。原告起诉书中所述的亲属关系属实，原告父母死亡时间属实，办理房屋买卖手续时间属实。被告孙某鑫和祖母钱某兰间是买卖关系。

我与祖母钱某兰合同写的金额为100 万元，后来到了交易大厅，实际交了 229 万元，纳税也是按照 229 万元缴纳。也将购房款 229 万元通过银行转账转给了祖母钱某兰。按照国家指导价等规定，不纳税无法办理过户，所以我们按照指导价 229 万元缴纳的税费，之后办理了过户。

第三人孙某晨述称，同意被告孙某鑫的意见。

第三人孙某霞、孙某强二人表示尊重母亲钱某兰对财产的处理。

法院查明

孙某刚与钱某兰为夫妻关系，育有一子五女，分别为孙某晨、孙某峰、孙某强、孙某洁、孙某芬、孙某霞。孙某鑫为孙某晨之子，孙某刚和钱某兰的孙子。孙某刚于1990 年去世，钱某兰于 2019 年 1 月去世。

1999 年，孙某刚和钱某兰原工作单位 N 公司房改售房，钱某兰使用二人工龄购买了位于西城区一号房屋，房屋产权证登记在钱某兰名下。

2017 年 9 月 7 日，钱某兰作为卖方、孙某鑫作为买方，双方签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定钱某兰将位于西城区一号房屋以 100 万元出售给孙某鑫，买受人处签字为孙某鑫之父孙某晨代签。同日，钱某兰与孙某鑫另行签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定交易金额 100 万元双方自行交接。买受人处仍由孙某晨代签。同日，孙某鑫缴纳涉案房屋已购公有住房上市出售补缴土地收益 1067.04 元，2017 年 9 月 11 日，孙某鑫交纳涉案房屋印花税 5 元、契税 21811.08 元。2017 年 9 月 22 日，涉案房屋过户至孙某鑫名下。

孙某鑫提交涉案房屋购房发票，发票日期为2017 年 9 月 11 日，合同金额 100 万元，发票显示涉案房屋单价 33481.920029 元，68.4 平方米，价税合计 2290163.33 元。孙某鑫出示银行流水显示，2017 年 10 月 20 日，孙某鑫转账给付钱某兰 90 万元、100 万元、100 万元，合计 290 万元。孙某鑫陈述原因为，当时按照 229 万元的政府最低指导价格完成过户交易。

裁判结果

驳回孙某峰、孙某洁、孙某芬的诉讼请求。

房产律师点评

依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

据法院调取的房屋档案材料显示，房屋买卖合同的签订及过户的办理均为钱某兰本人办理，并留存影像记录。法院认为，涉案房屋买卖合同系钱某兰与孙某鑫的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。

对于房屋买卖合同的性质，法院认为，涉案房屋以低于市场价格成交，其反映了钱某兰与孙某鑫二人的祖孙身份关系，低于市场价格的部分其性质为赠与法律关系。故本案的房屋买卖合同的性质为买卖合同与赠与合同的结合。

对于工龄购买房屋的权属问题。涉案房屋的购买使用了钱某兰已死亡配偶孙某刚的工龄。但孙某刚在钱某兰取得涉案房屋时已经死亡，其丧失了民事权利能力，不能取得涉案房屋所有权。故涉案房屋自取得时即为钱某兰的个人财产，钱某兰可以对涉案房屋行使全部物权。同时，死亡配偶的工龄可以折算相应财产价值，该部分财产价值应当作为遗产由被继承人继承。相关继承人可以另行主张权利。

办案心得

一、合同撤销的主体资格认定

在本案中，原告试图撤销吴某兰与林某鑫签订的房屋买卖合同，但最终因主体不适格被驳回诉讼请求。这提醒我们，在主张撤销合同的诉讼中，必须明确原告是否具有合法的主体资格。

对于当事人来说，在考虑提起合同撤销之诉时，应仔细评估自己与合同的关系，确保自己有充分的法律依据和理由来行使撤销权。律师在为当事人提供法律服务时，要准确判断当事人的主体资格，避免当事人因主体不适格而浪费诉讼资源。

二、房屋买卖合同的真实性与合法性审查

法院在审理本案时，通过调取房屋档案材料并结合影像记录，确认了涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，从而认定合同合法有效。

这表明在房屋交易中，合同的签订和履行应当遵循诚实信用原则，确保合同的真实性和合法性。对于买卖双方来说，应认真履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。律师在处理房屋买卖合同纠纷时，要深入审查合同的签订过程、履行情况以及是否符合法律规定，为当事人提供准确的法律意见。

三、工龄与房屋权属的关系

本案涉及到使用已死亡配偶工龄购买房屋的权属问题。法院明确指出，虽然涉案房屋购买使用了死者的工龄，但死者在房屋取得时已丧失民事权利能力，不能取得房屋所有权，房屋自取得时即为健在一方的个人财产。

这提醒我们，在处理涉及工龄购买房屋的纠纷时，要准确理解工龄与房屋权属的关系。对于继承人来说，应明确死亡配偶的工龄可以折算相应财产价值，该部分财产价值可作为遗产由被继承人继承。律师在处理此类纠纷时，要向当事人解释清楚相关法律规定，协助当事人维护自己的合法权益。

四、赠与与买卖合同的结合性质

本案中，法院认定涉案房屋买卖合同的性质为买卖合同与赠与合同的结合，因为房屋以低于市场价格成交，反映了买卖双方的祖孙身份关系。

这提示我们，在房屋交易中，尤其是涉及亲属关系的交易，合同的性质可能并非单纯的买卖合同，可能存在赠与等其他法律关系的混合。当事人在签订合同前，应充分考虑交易的性质和后果，避免因合同性质不明确而引发纠纷。律师在为当事人起草和审查合同时，要综合考虑各种因素，明确合同的性质和各方的权利义务。

综上所述，通过本案我们可以看到，在房屋交易纠纷中，合同撤销的主体资格、合同的真实性与合法性、工龄与房屋权属的关系以及合同的性质等问题都需要我们认真对待。律师应充分发挥专业优势，为当事人提供准确的法律建议和有效的法律服务，帮助当事人避免纠纷，维护合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！