提前还债9亿元，石榴集团再无存续公司债

8月16日，石榴集团发布公告，已提前将8月20日到期的“19石榴04公司债”9亿元本息，支付给中证登记结算公司深圳分公司，由其兑付给投资人，至此石榴集团再无存续的公司债券。

“预计未来两三年内不再有大额刚性兑付，集团整体负债结构已得到明显改善，公司的资产负债率已降至安全区间。”石榴集团强调。

近年来，房地产市场销售下滑，导致房企偿债能力普遍有所下降。尤其是部分混合所有制企业和民企受销售下滑冲击，现金减少较快，削弱了偿债能力。今年以来，监管部门推出多项稳楼市政策，意在激活市场销售。受此影响，行业流动性有望得到改善，市场也开始出现乐观预期。

但对于房企来说，新的融资渠道并未完全向民房企开放，新房销售市场仍在下行，新的出险房企还在增加。面对迫在眉睫的流动性困难和债务压力，有房企回购债券主动减重，也有用债券展期换空间，房企们开始积极寻求自救与他救。

偿债压力并未缓解

从“金融十六条”到融资协调机制“白名单”，虽然政策层面给予了不小的支持，但对于房企来说，今年仍是一个偿债大年。

根据中指研究院统计，2024年房企到期债券规模为7703.1亿元，与上一年到期余额超9500亿元相比下降19.6%，但整体规模仍处于较高水平。

2024年上半年，65家典型房企的融资总量为2131亿元，同比下降了37%。上半年到期的房企债券规模高达2799亿元，而发行规模仅961亿元。第三季度，还将有超1000亿元规模的债券到期，房企的还债压力依然非常大。

“虽然政策出口有松动，但房企融资并没有明显改善，境外债多为展期用高息置换到期债券。”某房企内部人士直言。

同策研究院研究总监宋红卫也表示，民营房企融资环境并未得到明显改善，主要是金融机构从风险偏好角度选择集中向国企地产、央企地产以及城投企业发放贷款。

7月份以来，这一现象再次加剧。

克而瑞报告显示，2024年7月TOP30房企发行境内债121.4亿元，环比下降34.2%，同比下降53.3%。房企总偿还金额为127.7亿元，净融资额为-6.3亿元。从融资来看，TOP30房企中7家发行了新债，发债企业数有所减少，且全部为国企央企。

债务到期方面，有12家债务到期。中建壹品、华发股份、电建地产本月新发债利率低于债务到期利率，特别是中建壹品发行利率仅1.76%，以低利率替换高利率债务。

而反观民企，2024年第二季度信用债整体违约率分别为1.10%、1.10%、1.09%，二季度新增四个首次违约主体均为民企，民企违约率小幅震荡上升，较一季度有所增加。

2024年违约债券还本规模依旧较小，4~6月累计违约偿还率分别为13.05%、12.96%、12.95%，自2023年12月以来累计违约偿还率无较大波动。民企偿付进度整体缓慢，除宝龙、旭辉外总额偿付进度都在5%以下，且宝龙、旭辉、世贸同时有新的债券发生展期，预计房地产企业违约债券回收过程将较为漫长。

加速“瘦身”降负债

近年来，房企采取了多种方式对债务兑付进行安排，其中最常见的为债务展期。但对于一些财务状况相对健康的房企，则选择加快偿债步伐。

今年股东大会上，龙湖就明确表示，2025年到期的部分债务也将在2024年内安排逐步提前偿付，确保年底短债在安全水平。

6月28日，龙湖集团提前兑付26.5亿元的CMBS债券，并在同一天提前赎回6.2亿美元的债券。7月17日，龙湖集团完成旗下债券“19龙湖04”的回售，回售金额为14.93亿元，并决定回售完成后的债券将被注销，不再进行转售。目前，龙湖今年年内剩余到期的公开债仅剩30亿元，至2026年底前，已经没有境外到期的公开债券。

今年上半年，万科也在股东大会上制定了“瘦身健体”一揽子方案，以实现降负债目标。机构统计，万科上半年大宗资产交易达93.4亿元。融资方面，万科大部分在建项目都向属地城市做了“白名单”申报。今年以来，万科合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿元，通过借新还旧、借长还短，快速调整债务结构。

按照万科降负债规划，“未来2年削减付息债务1000亿元以上，未来5年付息负债总规模要降一半以上”。

金地集团也于5月24日将20.744亿元人民币划入中期票据兑付专户，用于偿付于5月27日到期的“21金地MTN004”中期票据本息。完成这笔中票本息兑付后，金地集团2024年初至今已全额偿付超过120亿元的公开市场债务，待偿付的境内债规模仅剩45亿元，基本度过偿债高峰期。

房企偿债能力是房企财务管理能力的综合体现，在当前的市场环境下，加快去化和回款仍是主要目标。

对石榴集团来说，此次提前偿还9亿元公司债券，与销售流速增加、现金流改善不无关系。根据公告，自2023年下半年以来，石榴集团销售实现较大增长，2024年1~7月月均销售套数比去年同期增长108%，累计销售业绩排名全国第71位。

市场深度调整期保持持续增长并非易事，石榴集团认为，一方面源于经营管理层持续向内部管理要效益，不断控制管理成本及各项费用开支。2023年下半年以来，石榴集团管理费用持续下降；2024年1~7月，管理费用同比下降52%。

另一方面在于风险控制加强。2023年下半年以来，石榴集团组建了精干高效的经管团队及建立了高水平审计、监察、法务团队，各类诉讼问题已得到逐步解决，运营趋于稳定。

谨慎仍是主旋律

综合各房企的策略来看，债务展期、精简投资、降本增效，将继续成为今年的主旋律。而从大环境来看，房企未来发展主要取决于市场因素。

市场层面，2021年，房地产销售规模超过18万亿元的历史大关，但随后两年，市场销售连续下降，2023年已降至11.66万亿元。到2024年，虽然监管部门推出了多项稳楼市政策，但到今年上半年，销售同比下滑的情况尚未得到改变。

根据克而瑞数据，2024上半年，房地产市场整体仍处于弱势整理阶段。一季度，新房市场供应和成交双双处于低位，进入二季度之后，市场仍然处于低位震荡，前5月累计同比降44%，降幅相较于一季度收窄8个百分点，延续弱复苏走势。

销售下滑，对房企偿债的影响不容忽视。为提升坑风险能力，房企进一步聚焦核心城市。在北京、上海、杭州、成都为代表的核心城市投资拉动下，继5月低点后，TOP30房企拿地金额连续2个月有所回升。7月成交总金额相比2024年上半年高出21.7%，但是投资谨慎态势不变，1~7月TOP30房企累计拿地总金额同比减少60%。

克而瑞报告显示，中短期来看，整体市场行情走向仍然并不明朗，经营环境充满各种不确定性，但对于房企来说，绝不是“躺平”的时候。石榴集团也显示出“不躺平”的态度，“尽管国内房地产开发商大面积违约，但公司管理层持续谋划降低负债，确保经营及交付，积极开源节流归还债务。”

当前，石榴集团仍以保交付为主要目标。今年上半年，石榴集团天津、固安、文安等多地项目实现顺利交付，同时开源节流缓解流动性压力，尽可能保证销售流速，以促进项目成交去化。

本次公司债券兑付后，石榴集团预计，未来两三年内不再有大额刚性兑付，整体负债结构已得到明显改善，资产负债率已降至安全区间。