零首付，正式开启！

大家好！

这篇是我们每周都会为大家带来的近期热点话题或消息点评。

有时候能不能赚到钱，靠的不是能力而是信息差，富人能拿到高收益也正是因为能够获取一手信息、精准抓到周期、及时上车。

所以每周我们都会针对近期的热点新闻，给大家分析、盘点，有些敏感话题，则会在闭门直播中再去详细展开。

本周在经济和楼市层面的消息和动作都非常密集，很多必须结合起来看才能看得清晰：

首先，7月房地产公布了一系列的数据，全国房价还在跌，但是上海和西安房价竟然逆势上涨。

——这是什么信号？上海可以理解，但是西安是为什么呢？楼市和经济的数据都没有好转，我判断新一轮解绑又要开始了，这次重点是什么？从哪开始？

其次，近期南京也发布收储预告，近期累计已有70城发布收储计划。

——收储速度明显是加快了，是不是说明市场已经跌差不多了？毕竟官方下场收房也是要考虑收益的，近期，深圳不就是上调公租房租金，后续房租是不是如央妈所预测的要继续上涨？

此外，成都最近楼市松绑，首次提出支持金融机构自行确定首付款比例和利率。

——现在放开，毫无疑问就是降低首付比例，甚至确实可能是官方首次承认零首付，这是什么信号？接下来会不会有更多的城市跟进？这其实就是针对改善群体的精准刺激，成都楼市目前情况又如何？

最后，央妈首次承认未来租售比会高于大多数资产回报率。

——所以，这是房价真的要到底了吗？而如果租金回报率未来会大于资产回报率，是不是又能说明买房变香了？

这些消息和动作背后，又有什么是值得我们关注的？对我们普通人的影响是什么？抛房当还要等等吗？哪些城市，可以关注了？

今天只是部分消息的解读，更深入的话题研讨，我是放在了我今晚7点的闭门直播课程中去说，想了解最新的政策变化和走向，都可以扫下方二维码，跟我详聊。

8月15日，国家统计局公布2024年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

从新房市场来看，7月份70城新房价格指数环比下跌0.6%，同比下跌5.3%，已连续14个月下跌，不过跌幅较6月份收窄0.1个百分点。

大胡子点评：

从数据上来看，7月楼市，依旧是大面积惨淡。

新房市场，仅有上海和西安出现上涨；二手市场，仅有上海出现上涨，北京、昆明刚刚止跌。

上海，看着表现不错，但7月成交量也跌了一些，新政的效力开始慢慢减弱。

很多人是比较惊讶，为何西安新房能够开涨？

西安新房市场已经连续转涨2个月，在现在这个行情，有这个成绩还是说明西安这座城市实力不错。

西安为何能够开涨？

主要还是因为改善项目去化不错，拉动价格上扬；其次，也是西安核心区的供应一直比较紧，市场号召力还是比较足。

7月房地产其他数据也不太乐观，房地产开发投资下降10.2%，住宅销售面积下降21.1%。

经济数据也是同样，眼看着完成全年5%的目标越来越难。

昨天，国务院会议召开，主题就包括坚定不移完成全年经济社会发展目标任务。

我猜测，马上新一轮刺激是要来了。

要知道6月初，国务院常务会议明确提出要继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

这次，会不会有新招？

前几天，央行行长采访时也透露了不少货币政策信号，包括推动价格温和回升作为重要考量，更加注重发挥利率等价格型调控工具等等。

都在说明，接下来会是持续降息，配合财政定向放水，甚至还要推动价格回升走上通胀。

近期，配合行情，又会有如何体现？

要知道，刺激经济，绝对离不开刺激楼市，这部分的必要性这两年大家应该体验得够够的了。

年底冲KPI的话，一线城市最后的防线可能都要松开了，近期也有很多传言版本。

这部分不方便在文章中直说，关注的朋友还是来我直播间详聊吧。

包括楼市还有哪些有效的政策可以出？积极的财政政策+灵活的货币政策说了这么久了，为何市场还没看到成效？问题到底出在哪里？9月美国降息能不能顺利解决？以及，9月对岸降息，我们房贷利率还有多少空间可降？

我都会聊到，关注的朋友，扫码来聊吧。

目前，南京市正在计划出台收购已建成未出售商品房用作保障性住房工作方案，已启动已建成未出售商品房项目梳理摸排，征询房地产开发企业出售意愿，如有合适项目将按要求由国企负责收购实施。

8月16日，成都市正式启动住房“以旧换新”工作，鼓励房地产开发企业积极参与新房、存量房交易联动，对“以旧换新”的购房人按照市场化原则予以形式多样的激励或补贴。

截止目前，杭州、天津、成都等地均正在开展保障性住房相关政策制定和研 究的相关工作。 广州、深圳、商丘、德州、桂林、柳州、南宁、泸州、新乡、威海、潍坊、衡水等城市已纷纷出台“收储”实施细则。

目前数据来看，累计超70城跟进收储相关政策。

大胡子点评：

7月后，收储的速度正在加快，1个月内收储的城市从30城扩大到60多城。

收储，实际上是非常精妙的一箭五雕的做法。

第1是救开发商，新房难卖，开发商的资金链就容易出问题。

第2是救银行，开发商如果现金流有问题，债务利息就还不上，银行就要遭殃。

第3是完成保障房目标，过去很多城市本就有建设保障房的目标，现在以收代建的方式，成本更低，低成本完成任务，对地方来说是好事。

第4是实现大放水的目的，收房是要花钱的，钱是从专项再贷款来的，降利率你不借钱，那就让地方和国企借钱去收房，反正利息还更低，不管什么方式，反正能把水放出去就好了。

第5是解决地方收入问题，只要你确认土地是国有的就够了，如果不能赚卖地的钱，那地方就赚卖租的钱。

最近深圳龙岗公租房就开始了涨价，租金大涨66%，释放出公租房也会随着市场价格开始上涨的信号。

从目前各方面信号来看，一场大棋已经铺开。

国家队下场收房——提高公租房价格——拉高租售比刺激需求——房价回暖——房地产税提供基础。

招数是有用的，只是要等规模到位。

现在第一阶段收储的套数是12万套，但第一阶段的目标是50万套。

这也就意味着3000亿的保障房再贷款资金，肯定是不够的，接下来估计还会加码。

那对于我们普通人来说，国家队快速下场收房，实际上就是一个赤裸裸的转折信号。

你要关心的是，目前收储的60城都是哪些，你所在的城市有没有机会被收储，虽然收储第一阶段是收新房，但也会改变一个城市的供需关系，能加速推动这个城市进入楼市回暖阶段。

那目前收储的进度到什么阶段，收储会如何影响一个城市的楼市？

我把目前收储的所有城市都做了一遍梳理，包括收储的规模、收储的标准都有哪些，都做了详细的汇总。

结合每个城市的去库存周期和常住人口，分析出接下来最快回暖的城市名单。

如果你想要这份最全的收储名单，以及最快回暖的13个城市名单，可以扫码加我微信，配合我们的闭门直播课程，大家对收储这件事的理解一定会更深刻。

尤其是收储的信号太重要了，那些没有收储机会的城市，基本上可以被判定已经出局了。

零首付重出江湖

8月12日，成都市住建局出台通知，进一步优化住房交易相关政策。

在这次松绑中，给市场留出巨大想象空间的是：

在成都拥有2套及以上住房且相应购房贷款已结清的，支持金融机构自行确定首付款比例和利率。

这是官方承认可以零首付买房了？

大胡子点评：

客观的说，在现在这个环境下，银行也不敢随便搞零首付，怕有坏账风险。

但成都，确实给市场留出了巨大地想象空间。

拥有2套住房且贷款结清，说明这些人的偿债能力是不错的，甚至还有不错的现金流。

允许他们先打破首付界限，相对合理，也给市场划开巨大的口子。

曾经的六成首付，慢慢一路降到了1.5成首付，我们都是一路见证过来的。

而现在，是两套全款房能慢慢零首付，以后也能是一套全款房、一套房开始向零首付靠近。

零首付会是一个趋势，思路就是在改善市场再逼一逼购买力。

其实，哪怕没有官方认可，现在市场上，零首付买房出现的频率也越来越高。

方法就是做高评高贷，通过拉高房产的评估价，让你少出首付。

比如210万的房子，把评估价做到300万，贷款就能贷210万，不需要出首付就可以买房了。

当然，这等于加大了你的杠杆率，风险还是有的，还是需要慎重考虑。

上周五，央行发布一份信息量非常大的文件——二季度中国货币政策执行报告。

这份文件，特意开出专栏3来聊房地产。

如上图，当中重磅的提示：

房租是会不断上涨的，未来房子租售比有望提升到3%，将高于多数资产回报率。

大胡子点评：

很多东西，一旦离开普通人能触及的范围，就会变得精英化。

比如教育，培训班是被取缔了。

但是有钱人依旧可以找老师私下一对一辅导，培训就变成了真正的精英教育。

比如房子，如果楼市进入双轨制，大多数人住在保障性住房里面，商品房也会变得精英化。

因为一旦房子不再涉及民生，那就没有调控的必要了，涨跌自然全部看市场。

而市场呢？

中国如此庞大的人口规模，哪怕人口负增长还是10亿级人口的国家。

未来小城市空心化还会加剧，大量人口无论是主动还是被动，依旧会因为钱来到大城市。

这点在国内外都有经验证明，无论是美国、英国，还是韩国、日本都出现近半数人口聚集在大城市群大都市圈的情况。

中国确实已经房产过剩，但是大多数人的房子在老家，在三四线城市，核心城市有房子的还是少数。

因此楼市大概率会出现分化式上涨，贵的格外贵，便宜的格外便宜。

核心城市的商品房还会涨，很可能涨到很多普通人都难以触及的程度，而很多三四线城市还会跌。

之前天涯kk大神就预测过，房价暴跌之后，房价势必会出现两级分化，随后就会进入租赁时代。

因为住房本质上是刚需，买不起房了，那自然就是租房，租房体系越发达，越多年轻人选择租房，租金就会越贵。

央行现在透露接下来我国要建立更加全面的租赁体系，也是顺势而为。

我一直跟大家说，一定要跟着庄家去做选择。

当土地出让金是地方财政主要来源的时候，地方会疯狂卖地盖新房。

当地方大力收储，租金也将是地方收入的来源的时候，那么租金稳步成长，也是趋势所在。

所以说，央妈说的房子的租金收益能跑赢大多数资产的情况，很快就将成为现实。

只是，你需要注意的是，你持有的房子是不是在有增长的地方。

因为只有有增长的地方，房租才有上涨的空间。

就像深圳，我房东10年130万买的房子，当时周边也就租2000元左右，租售比1.8%左右，现在呢？租金已经来到6000元，租售比已经高达5.5%。

如果你的房子，买在核心一二线城市，现在不必慌张，哪怕房价不涨，长期租金收益率也能给你不错的回报。

相反如果你的房子是在三四线等人口流失的地方，那就要尽快置换了。

未来小城市空心化会愈发加剧，不仅房价可能会继续下跌，租金收益也会越来越没法看。

珍惜目前普跌的行情赶紧置换，才能在房价回暖后，迅速扭转目前的亏损局面。否则你很可能会因为割肉不果断，错过下波行情，导致亏损越来越深。

如果你不还不知道你的房子，到底属于哪个梯队？未来还有没有上涨的机会？房租未来有没有增长空间？如何在现在的行情下，无痛置换，迅速实现1卖1买？

今晚我的直播间会跟大家详聊，包括我看好的未来大概率能增长的13个城市，包括这波收储的详细细节数据和背后隐藏的房价触底信号，我也会在直播中跟大家详聊，关注的朋友扫码来聊吧。