市场毫无波澜，二手鲜有问津！之江这个摇号红盘交付后，为何声响那么小？

NO.1 丨 壹

“全知道，之江楼市你们熟，倒是帮我看看，我们这房子问题到底出在哪了？”

金女士是之江全知道《之江楼市》栏目的忠实粉丝，两年前她看了全知道的推荐，摇中了之江核心区的住宅新盘绿城·汀岸芷兰。

金女士说，前两年她发小摇中了绿城亚运村桂冠东方，这两年她们都是朋友圈子里大家羡慕的对象——都摇中了绿城的红盘。

绿城桂冠东方实景图 via 钱报杭州房产

前两个月，发小的桂冠东方交付了，各种房产媒体和中介自媒体铺天盖地全是绿城万科两个亚运村交付的消息，“有赞美的，更多的是唱空唱衰的！”金女士说，当时她还在为发小担心，怎么一交付网上那么多唱衰亚运村的，后面二手市场怎么办办。

绿城桂冠东方

但让金女士没想到的是，上周发小的桂冠东方办出产证可以上市交易后，仅一个多礼拜就卖了十几套，旁边万科的亚运村交付一个多月，也成交了30多套，“嘴上骂归骂，但是行动很诚实，很多中介唱衰其实是为了快点成交，流量高就是利大于弊的！”金女士说。

金女士说，反观自己同时期（一个多月前）交付的汀岸芷兰，同样是4万+单价的绿城改善摇号盘，交付后网上几乎没声响，区域的二手房市场几乎毫无波澜。

NO.2 丨 贰

不止是金女士，最近不少粉丝和汀岸芷兰的业主在全知道的楼市群里讨论时都提到，汀岸芷兰交付快两个月了，网上一点热度都没有，“好像交付了，又好像没交付”，一位业主这样说。

要知道，这可是两年前之江核心区块的摇号改善红盘。

全知道也曾报道，这个当时被称为之江核心区除了未来社区外最后的商品房项目，拿地时正是之江核心区块新房断供期，再加上当时的市场也比较热，项目从拿地到清盘仅仅半年，打破了之江商品房开发去化的记录。

当年汀岸芷兰拿地一个月就公示方案

“我们摇中那次刚好全面放开，我是穿着防护服去选房的！”金女士说，当时她买了一套汀岸芷兰的大户型，想着投资为主，但目前的行情和市场，连看房的人都很少，她打算改变计划，拿来自住。

在之江楼市群，大家也在讨论这个交付近两个月的项目，“桂冠东方这种，网上声音很大，说好的说不好的都有，但起码从侧面说明，这个盘热度很高，最怕的不是抹黑唱空，最怕的是在市场上一点声响波澜都没有！”

还有粉丝说，从之江的摇号红盘到交付后湮没无闻，这个新盘究竟是哪个环节出了问题？

NO.3 丨 叁

“我觉得原因是多方面的，有市场原因，有预期的原因，而且我们排摸了一遍，很多业主到现在都还没收房！”

之江一位资深的中介门店负责人告诉全知道，汀岸芷兰交付一个半月，产证已经办出，可以上市交易了，但目前贝壳系仅有8套房源挂牌，4套对外带看，同比这两年之江新房交付后的挂牌量，这个挂牌量明显偏少。

全知道了解到，导致挂牌量少的其中一方面原因，就是不少业主目前仍未收房。

“因为它是绿城，我们期待是很高的，但是从交付来看，至少离我的预期差距不小！”一位业主告诉全知道。

网上的众说纷纭，项目交付后的实际状态如何？近日，全知道也来到汀岸芷兰实地感受。

汀岸芷兰位于之江核心区块，紧邻之江实验、九溪云庄、之江文体中心，距离地铁6号线站点也不远，区位优秀。

汀岸芷兰效果图

另外，绿城操刀，容积率仅1.5，主打改善大户型、1:1的楼间距，建筑和景观由蒋愈和宋淑华操刀，这些都是项目的先天优势。

汀岸芷兰效果图

来到小区正大门，大门口的景观和地面还在进行施工，从大堂进入小区内部，之江低容积率的优势就从视觉上体现出来了，“我发小的桂冠东方房子30多层，都很高很高，之江（汀岸芷兰）容积率才1.5，房子不高，感觉就很舒服。”

走进小区，最大的感受是小区的绿化面积和层次非常丰富，除了一些小区经常能见到的标准化公区绿化外，不少组团都设置了非标的植物景观，比如一些热带的植物聚集搭配，还有各种植物汇集的春知学堂，有点东南亚海边度假酒店的视觉感。

不过，可能是正是夏季高温，不少绿化都盖上的防晒的黑色防晒网，全知道注意到，虽然小区的绿化很丰富，但可能是因为天气炎热，不少绿化出现了晒干枯死的现象。

整个小区公区逛下来，横向对比之江其他次新楼盘，汀岸芷兰绿化的面积很大，公区的主题也很丰富，一些架空层都做了不同主题的设置，但是绿化的维护养护有些不尽如人意，架空层与当下绿城一些同价位改善盘相比，也略显简单。

汀岸芷兰景观意向图

业主金女士指着小区的一条景观旱溪说，像热带植物、户外泳池、还有旱溪，后期的维护要求维护成本都很高，物业（水平）必须跟上，有的小区旱溪维护不好，最后成了藏污纳垢的地方了。

全知道注意到，虽然小区交付近两个月，但小区内在进行的改造和软装施工的住户并不算多，之江一位中介经理说，他们这段时间摸排了几次，目前这个小区自住的比例确实很低。

刚刚交付的汀岸芷兰与对面的入住率很高的九溪云庄形成对比

来到小区挂牌的一套大户型，抛开装标和装修质量，门框、地面、贴脚线等的材质和颜色在视觉上感觉有些老气。一位中介说，最近他带看的几组客户几乎都是这样的反映：“感觉精装的高级感不够，有点老气，不像是往改善方向去的，色调后期软装也很难搭！”

全知道了解到，目前汀岸芷兰在贝系挂牌的房源中，最大的是223㎡户型，最小的是139㎡户型，挂牌单价在5万-5.2万/㎡之间，带看量几乎都是个位数，与同板块的次新像珊瑚世纪、云境相比，带看量几乎只有零头。

NO.4丨 肆

那么为什么汀岸芷兰在二手市场遇冷呢？

全知道联系了之江板块一些二手房中介，总结主要有以下几大原因；

一是当前大环境和行情变了，市场二手成交行情差、价格低，所以业主也在衡量要不要进入市场。当然这不仅是之江的问题，杭州每个板块都有这个问题；

举个例子，汀岸芷兰的四套二手房，目前挂牌单价在五万出头，如果往成交方向走，最后房东的利润没多少甚至可能没利润，而项目开盘时，之江周边的二手房达到了六万左右，这就造成了房东特别是投资客户较大的心理落差。

二是主观客观原因导致业主和市场的心理落差。比如项目开发时，市场还比较火，那时候杭州的开发商普遍还没有开始卷产品，后来之江很多新开发楼盘都用上了三面铝板，甚至一些2万+单价的楼盘，装标都卷的非常厉害，现在再来看外立面以真石漆涂料为主的汀岸芷兰，外立面颜值这一点就没了优势。

之江一些新楼盘用上了三面铝板

另外，一些业主和中介也对全知道表示，他们对于项目的期待值非常高，但项目交付后，有多个方面和期待有落差。

一位汀岸芷兰的业主曾是绿城之江壹号的业主，他说之江壹号交付都超过10年了，外立面和公区放在现在的之江板块依然很能打，这就是标杆项目的意义，但汀岸芷兰交付后，没有接过板块标杆的接力棒，这当中有市场的客观原因，也有一部分是主观因素。

第三方面来说，汀岸芷兰目前有双税，交付正好是夏季楼市淡季，而且对比桂冠东方二手房是整个杭州甚至浙江的客群在关注，汀岸芷兰更多的是之江板块内的改善置换客群在关注。

综合来说，项目交付后，宣传不多，带看不多，网上关注不多，“很多人甚至都不知道这里有个绿城的新盘交付了！”之江一位中介门店负责人说。

全知道认为，当下的楼市，竞争巨大，只有拔尖才有机会。正如开头所说的，一个楼盘交付，唱空吐槽并不可怕，可怕的是没有流量，没有关注，没有一点动静。

✍️主笔：Dorr | 主编：小全 |律师：郑晶晶

来源：之江全知道、部分资料来源于之江各中介门店数据、

钱报杭州房产、住浙网等

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