多地松绑“商改住” 优化供应缓解财政压力

证券时报记者 吴家明

近年来，全国各地已有不少城市探索将商业用地调整为住宅用地。在业内人士看来，“商改住”有利于缓解土地财政压力，但实施“商改住”政策还需考虑多种因素。

近日，深圳宝安区航城街道三围社区公布土地整备利益统筹项目土地整备单元规划（草案），涉及将两宗行政管理用地及商业用地调整为住宅用地，总面积约11.6万平方米。值得注意的是，本次住宅用地调整是宝安片区今年较大规模的调整之一，6月，宝安中心区已有地块从商业性办公用地调整为二类居住用地。

此外，深圳龙岗区举行土地空间推介大会，25个招商项目亮相，涵盖居住用地、集中连片项目及工业上楼项目。其中，3个居住用地项目成为关注焦点，总建筑规模达50万平方米。

自7月以来，多个热点城市相继发布“商改住”政策，或推出相关的住宅用地。例如，上海2024年第四批住宅用地出让公告中，“原小米地块”以住宅用地性质再度现身，此外，长沙市自然资源和规划局等部门联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》明确长沙市辖区范围内，将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批。已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

近年来，许多城市的商业办公用地过剩问题日益突出。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对于商办物业，许多开发商纷纷通过大力度打折促销，导致物业价格屡屡创新低，恶化了投资环境，不利于开发商回笼资金和缓解资金链紧张。另外，在满足居民住房新期待，打造好房子和提高居住品质的背景下，还是需要增加居住用地供应。同时，不是商办用地全部改为住宅，部分改为学校、绿地等公共设施，有助于平衡住宅用地增加后的公共设施需求。此外，“商改住”也有利于缓解土地财政压力。

李宇嘉强调，实施“商改住”政策还需考虑多种因素，如调整为居住功能需考虑片区规划定位和符合国土空间规划要求。同时，需满足宅地供应指标，避免突破现有指标。此外，各地还需确保住宅项目所需要的公共配套设施能够到位，毕竟“商改住”涉及消防安全整治和公共服务设施。

此前，自然资源部出台《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称“《通知》”)，要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。其中，为了合理控制新增商品住宅用地供应，《通知》要求各地根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。