降低风险，取消“商品房预售制”到底行不行得通？

房子还没修好，就开始卖，相当于是让购房者来承担风险，开盲盒，所以就有部分朋友留言：直接取消预售制，就可以杜绝这个问题。

是啊，为啥子不直接取消预售制，直接修成现房再卖喃？

这个问题，比较复杂，道理大家都懂，但是为啥子这么多年了，全国楼市一直都维持预售制呢？能不能取消呢？

这个就要从预售制的兴起开始说了。

原本内地是没得预售制，之所以现在有了，其实是学香港的“卖楼花”，而这个“卖楼花”的始作俑者是香港大亨霍英东。

1953年，霍英东与内地做贸易赚了不少钱，受到当时香港人口激增、产业兴旺的带动，土地以及房地产也蓬勃发展起来。

这时候，颇有投资意识的霍英东就开始做起了房地产，先后成立了专门建造和买卖楼宇的置业公司，并且买下了当时香港油麻地被誉为“全港下棋*舒服的地方”——公众四方街”（原天后古庙前的广场），准备盖一百多栋大楼，每栋楼约六百多户。

这在当年的香港，已经算是非常庞大的卖房计划了，但当时香港实行的是现房销售，所以，这么多栋楼怎么卖成了首要问题。

这时候，霍英东想到了一个办法：以分层销售的模式回笼资金，也就是根据销售需要，分层多次开盘，‌人为制造热销假象的一种销售策略。‌

不止如此，他还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。

但想法很美好，现实很骨感，香港市民那时收入有限，一次性根本掏不出那么多的购房款，那怎么办呢？

于是，霍英东开始想其他办法来解决这个问题，那就是把眼光放在了银行的分期贷款上，既然银行可以分期贷款，那卖房子也可以撒。

在四方街项目动工之前，霍英东就到处派发售楼书，介绍分期付款的买楼新方法：“*期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。”

不得不说，这种购房方式，在当时不仅新颖，而且短时间内也减轻了大家买房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了开发商的资金问题，降低投资风险，可谓是“双赢”的举措。

而这个售楼模式，便是香港*初的“卖楼花”，也就是今天所谓的“期房”。

纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，经过40年之后，这项制度才被引入内地。

1994年，内地出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》，向香港学习了“商品房预售制度”。

1995年1月1日，《城市商品房预售管理办法》正式落地执行，标志着商品房预售制度在全国*铺开。

也就是期房来了。

但是，为啥内地要学香港实行“商品房预售制”呢？

因为两个原因：一是供不应求，二是没钱。

二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，因为当时推行的是“统一管理、统一分配、以租养房”的福利分房制度，而房地产市场发展起步晚、增速慢、福利分房制度出现了分配不公、效率低、配套差等问题，已经不适用于当时的国情。

而且当时的住房需求大，又缺少大型房产开发商建房，所以就造成了供不应求的局面。

再加上中央刚开始实行分税制的时候，地方和中央经常为哪些该交、哪些不该交争执不下。

因为分税制只是财权的划分，并没有配套进行事权划分，正因如此，导致很多地方政府事权多、财权少，就想办法搞钱，但是从哪方面搞呢？这可难倒地方政府了。

没关系，地方政府不会，中央有办法，那就是从中国人*关心的住房入手，以前是福利分房，但是僧多粥少，总是吵得不可开交。

那现在就实行买卖吧，有钱就可以住新房。

1998年6月，国务院决定停止实行福利分房政策，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。此举标志着在中国沿袭了近50年的福利分房制度正式画上了句号，房地产行业自此真正进入市场化阶段。

不过，内地房地产业刚刚起步就遇到难题了，开发商资金严重不足，自有资金的比例甚至不到10%。而融资渠道和融资手段几乎只有银行贷款这一种。

相当于土地是现成的，但建楼需要的大量资金，一次性拿不出来，那就只能想其他办法了。

所以，当香港有了预售制以后，内地一看：原来还可以这样子卖房啊，那我也学习一下。毕竟商品房预售，能给开发商用少量资金撬动庞大投资的机会。

也正是这个机会，让越来越多的开发商有信心有勇气来修房子，随着时间推移，期房也就成了主要的销售模式。

据不完全统计，国内各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。

预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设，同时也解决了开发商缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快，从另一个方面讲，也降低了购房者的购房门槛，减少了买房的压力。

但背后的风险却转给了购房者和银行，一旦开发商资金断裂，没办法解决的时候，烂尾就成了必然。

为了防止某些玩空手套白狼就跑路的开发商，全国普遍实行了预售许可审批，基本都是要求施工进度基本完成主体结构的1/4以上，即结构封顶。

也就是大家买房时的首付款，先交给政府保管，等开发商修得差不多了，政府再把钱转给开发商，这个就是我们说的预售资金监管。

所以，你会看到那些烂尾楼都不是一片荒芜，而是成堆的水泥框架，因为修不到这个程度，开发商拿不到钱。

但自从实行预售制以来，预售资金监管没有统一的监管标准，都是因城施策，监管情况也不同，也就让一些开发商钻了空子，拿钱去干其他事了，导致项目烂尾。

所以，大家越来越抵触预售制。

既然如此，取消预售制到底能不能行呢？

前面说了，预售制的初衷是推动城市化进程，同时也推动了中国内地房地产行业的发展，二十年来，房地产成为了拉动中国内地经济增长的火车头，成为了中国的支柱产业。

预售制的优势不少，但劣势也很明显。

首先就是对购房者单方面的不公平，因为大家花几十上百万买房，不仅要承担商品房交付的风险，还要承担银行利息，钱花了，却没有享受到一手交钱一手拿货的利益。

其次，如果预售项目出现烂尾现象，那对房产行业以及城市发展都有不利影响。

*后，银行作为按揭贷款的发放方，如果遇到项目烂尾，购房者没有还款能力或者是短期不能还款，那么银行将面临坏账的压力。

回归当下的实际情况看，取消商品房预售制，其实是将之前根本不该出现的风险降低了，或者可以说，是将原本面临的风险提前了。

比如取消预售制，改为现房销售，那么开发商或许会将这个成本转给购房者，由原本只需要给首付就能买房，变成了全款买房，这样相当于是将购房压力提前了，让部分想买房的朋友，一时之间买不起房了。

再比如房价，如果变成现房销售了，部分开发商没有实力继续开发，新房供应量大幅下滑，再次回到供不应求的局面，这时候，房价会上涨，购房者的购房成本将会大幅提高。

你可以仔细算算，要是这样的话，你觉得你能接受不？

中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇曾在研究收入分配差距时说过，房价里70%是政府税费，如果把土地出让金变成房产税，房价立马下来。

由于每个城市的政策不同，执行标准不同，利益分配也就不同，相当于取消商品房预售制，就是降低了一些地方政府所剩无几的土地财政。

说白了，想要取消预售制需要面临一系列连锁性政策的调控。

那这么说来，取消预售制是行不通吗？并不是。

面临大家对预售制的吐槽，国家也不是没出手，一直都在行动，早在2004年，央行就开始公开呼吁考虑取消商品房预售制。

央行当年推出一份《2004年中国房地产金融报告》，报告指出：考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

同时，在2009全国两会，民革中央就向政协会议提交了集体提案内容，该提案建议加快修订《城市房地产管理法》，并*取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。

以及后来提出的“保交楼”、“加强预售资金监管”等政策，都是在极大保障商品房预售制下购房者的购房安全。

取消预售制并非不可行，只是任重而道远，而且目前国内是已经有城市实行现房销售的成功案例。

2020年3月，海南宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，成为国内首个*实施现房销售的省份。

此后，浙江、湖北、江苏、四川、河南、辽宁等省份多个城市，陆续探索实施商品房现售制度，但也基本局限在部分土拍规则中。

2023年初，住建部首次公开提出有条件进行现房销售，这也要求各地政府和房企关注预售制度的改革，积极推进现房销售模式。

这次会议之后，越来越多的城市如北京、天津、杭州、济南、福州、合肥、西安、郑州、开封等地均开始现房销售试点，德阳也不例外。

2023年11月，德阳市促进消费提质扩容行动方案（2023—2025年）中也提到：探索现房销售模式试点。

2024年7月，《中共中央关于进一步*深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）中提到：改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

另外，不论是政策还是购房者意愿来看，取消商品房预售制已经是大势所趋。

1998年房改时，房地产市场供不应求，开发商缺钱，预售制是权宜之计，但现在全国套户比*过1，从供不应求变成了供大于求，改为现房销售才是顺应时代；另外，取消预售制，改为现房销售，让开发商比拼过硬的产品质量和诚信，才是对购房者*根本*实质的保障，这样将极大提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

这一切，其实都指向了“取消预售制”未来可行的道路，不过是否取消、什么时候取消、用什么方式取消，这还是一场悬而未决的博弈。

你怎么看？

那些已经实行现房销售的城市，现在怎么样了呢？中江是否能借鉴这些案例呢？

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