上海
财联社8月14日讯（编辑 杨斌）近日，国内第三单持有型不动产ABS项目——安江高速持有型不动产ABS获批，第四单项目也已上报交易所。持有型不动产ABS定位于Pre-REITs到公募REITs的中间产品，发行门槛略低、制度设计灵活，突出“资产信用”和“权益属性”，未来供给前景广阔。
上海证券交易所的公告显示，安江高速持有型不动产ABS已于日前获批。同时，万国数据2024年第1期数据中心持有型不动产ABS也于近日正式申报至上交所。此外，建信住房租赁基金持有型不动产ABS于8月初在上交所挂牌上市。
自去年年底国内首单持有型不动产ABS项目——华泰-中交路建清西大桥持有型不动产ABS成功落地以来，持有型不动产ABS的受理、发行开始提速。
今年4月1日，上交所受理了首支住房租赁持有型不动产ABS——建信住房租赁基金持有型不动产ABS。6月3日，建信建信住房租赁基金持有型不动产ABS即取得交易所无异议函。安江高速持有型不动产ABS则是于6月26日获得受理。
根据上交所关于持有型不动产资产支持专项计划的宣讲，持有型不动产ABS主要定位于可与公募REITs街接的场内标准化权益产品，其产品特点是“坚持实质重于形式，突出资产信用”。有利于落实国家战略，盘活存量资产。
产品制度安排上，整体借鉴公募REITs政策导向和产品要求，基于融资人、投资人的需求设置更灵活的制度，激发市场活力。
图：持有型不动产ABS产品结构
（资料来源：上交所，财联社整理）
相较于传统ABS产品，持有型不动产ABS一般采用平层结构，摒弃了传统的优先劣后增级安排，不再通过主体信用增进和资产回购等方式来为产品增信。
业内人士表示，持有型不动产ABS最重要的特点是突出“资产信用”和“权益属性”。以底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红，“交易所希望投资者更多关注此类产品的底层基础资产质量、运营能力和分红策略。”
据上交所宣传，持有型不动产ABS定位于Pre-REITs到公募REITs的中间产品，递进关系表现在产品标准化程度和流动性逐渐提升，对发行主体、资产类别、资产成熟度和合法合规性的要求逐渐提高。
持有型不动产ABS的审核参照ABS流程，底层资产规模、收益率不设硬性标准，没有首期发行规模和现金流分派率的最低要求。聚焦资产的基本合规要求，强调运营稳定，较公募REITs要求更为灵活。
不过，持有型不动产ABS作为私募产品，对资产质量和收益情况有一定要求，在定价上要给出比公募REITs略高的收益率。
此外，持有型不动产ABS的扩募机制市场化，可通过条款设置，经管理人和持有人大会决策即可施行。资产运营可允许原始权益人获得更多经营管理决策参与权，设置激励机制，提高运营效率。
业内人士进一步指出，相较于公募REITs的发行门槛，持有型不动产ABS产品的制度设计可更灵活，对于暂时达不到公募REITs发行条件的资产，可以通过发行持有型不动产ABS产品进行过渡和培育。
兴业研究认为，6月起上交所连续受理持有型不动产ABS，将开启常态化发行。
据新华财经等报道，上海证券交易所已组建专班，与各地政府主管部门联合开展盘活存量资产专项培训会，排摸并推动有盘活存量需求的企业开展持有型不动产ABS项目储备，目前已形成较大规模的项目储备池，预计下半年将加速推进产品落地。
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