一线城市正式收储“存量房”，南京即将跟进？

大家好，我是苏北哥！最近国内楼市好似风云再起，一派全新的发展趋势席卷而来！可能房产自媒体做久了，对市场的发展趋势是会产生的一定的预测能力！记得是前天的文章吧，谈网房页面大变动的那篇（网房大变动，24家银行真实利率一目了然！7月房价涨跌幅最大的10个小区出炉），在文章的第二段，北哥提了一嘴：全国新一轮救市行动就要来了，而且这一次重点聚焦的一线城市。谁知话才出口不到一天，昨天（8月8日）广州、深圳两座一线城市就祭出了救市大招。

而广州、深圳的这些救市新动作，对于南京又有哪些重要影响呢？

01.

一线城市正式下场收储“存量房”，南京即将跟进？最有可能收储的四大现房板块，甚至收购价已流出！

楼市走到今天这步，想靠自然去化解决库存问题，大概率是不可能了，只能人为干预！这一点，购房群体清楚，GC同样是那么清楚！所以这一次一线城市不再藏着掖着了，直接放大招。

先来看广州的大招，该市花都区8月6日发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，其中提到“买房享花都准户口待遇”。即非广州市户籍人员在花都区购买新房，可以领取花都人才绿卡，凭花都人才绿卡及购房合同享受区政策性照顾入学待遇。

这个ZC说白一点，和南京、杭州之前发布的“买房送户口”很像，但是预计是为了保留广州作为一线城市最后的颜面，这个ZC并非真正送户口，而是外地户籍购房人在广州花都区买房，可以享受相似于本地人的入学待遇。等于是将买房与学籍捆绑了！

去年9月，广州就放开了部分区域限购，番禺区、黄埔区、花都全区，白云区（4个镇）已经不限购，此次进一步在非限购区域升级入学利好ZC，预计是想进一步引入外地购买力，帮助广州郊区板块新房去库存。而之前限购的主城越秀、海珠、荔湾、天河、白云和南沙6区，这一次尚未有进一步放开限购的消息传出。

相比广州，隔壁深圳去库存的步子迈得可能更大一些。昨天一个炸裂的消息传开，深圳GF发文准备收购存量商品房用作保障性住房，据此继广州5月GX之后，深圳成为全国第二个宣布“国家队”下场收储的一线城市。

此次深圳“收储”新房的产品类型很广，区域上除了深圳特别合作区不包含在内，其余深圳市域的库存新房都可以包含在内；新房的产品类型上，深圳也不挑，只要是商品房性质的住宅、公寓、宿舍等都在收购的范围内，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

不过对于收购新房的面积，深圳有着严格的规定，必须是65㎡以下的房源，才可以被收购。国内不少房产自媒体大号纷纷评论，广州、深圳相继下场“收储”，可能起到重要的风向标和带头作用，之后预计会有更多的新一线、强二线城市加入“收储行动”。

其实“国家队下场收储”作为今年新房去库存的一个重要手段，一直备受关注。最早可追溯至今年1月初，YH批复首批1000亿住房租赁团体购房贷款，分别覆盖天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南8座城市进行了首轮试点，其中青岛从国开行成功获得了18.5亿元，用以收购即墨、西海岸、城阳三个远郊区7个存量项目2319套未售商品房，被收购的存量商品房将全部作为保障性租赁住房。成为国内收储新房的首轮试点。

4月1日，河南郑州郑州忽然宣布“卖旧买新、以旧换新”，通过ZF平台公司收购二手房一万套，转做保障性租赁住房，让大家买改善新房，并在此基础上给与30%契税补贴。

517，YH三道利箭发布后，地方ZF收储存量商品房更是上升到了GJ层面，YH将设立3000亿保障性住房再贷款鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

517之后，各地ZF、房企的确进行了一批收购行动。杭州临安率先全国发起一场收购行动，但收购存量商品房总面积只有10000㎡，单套面积在70㎡以下。

“5月底，根据365淘房报道，南京个别行政区也打算对库存房源50套以上的现房商品房项目，组织开展ZF收购工作，用于增加保障房房源供应”，但这则消息发布之后，目前尚没有下文（侧面反映出南京对于收储商品房，意向也是十分明显的）

根据21世纪经济报道发布的最新消息，截止到7月30日，国内已经有超60城出台了地方ZF或国企收购存量住宅，大有覆盖全国市场之势。然而随着这次深圳GX收储的消息发布，很多关键性的问题也暴露出来，首先，被视为收购目标的商品房项目一般户型都比较小，深圳规定65㎡以下；佛山要求50㎡以上，120㎡以下户型；浙江杭州、安徽滁州、湖北黄石收购均要求户型在70㎡以下，收购小户型存量商品房意图很明显，就是控制未来保障性住房的总价，让低收入人群能够购买的起。

其次，ZF收储的收购价格随着此次深圳新闻也被传开，根据“21世纪经济报道”，参照之前西安、福州的保障房将以同区位商品房价格5折左右进行配售的情况推算，按照保本微利的原则，未来部分城市可能将收储房源的价格上限设定在同区位商品房价格的5折以下。

这个原则一出来，南京如果下一步收储商品房，那么收购的价格就比较清晰了。南京GF收储最有可能的区域是哪些板块？自然是远郊板块，特别是现房小区聚集的区域。

比如江宁的禄口，以现房红豆香江华府为例，目前该小区实际售价，99㎡3房，总价只要110万，实际均价只有1.11万/㎡左右；如果按照5折计算，收购价可能只有5000元/㎡。

红豆香江华府实景

除此以外，禄口还有中海云麓公馆、中骏融信雍景台、蓝天慧融花园等众多现房项目，目前售价都处在10000元/㎡左右。

雨花的人居森林，目前越秀天萃和铂玥江南也已经是现房项目了，目前这两个项目实际售价已经低于当初拿地价格。比如越秀天萃目前113㎡，折后单价最低已经降到2.39万/㎡。而2021年该项目拿地价格25189元/㎡

越秀天萃实景

铂玥江南目前新房售价也将至2.3万/㎡，相比当年25313元/㎡的拿地价格，也低了2300元/㎡左右。

铂玥江南实景

如果人居森林未来收储，预计收购价格只有1.15万/㎡左右。

还有江宁的正方新城，也是一个现房楼盘集中的区域。这里的玖华府、山语春风、联发云启都是已经妥妥的现房。

比如其中库存量较大的山语春风，目前89㎡小三房的价格大概在150万左右，折合单价1.68万/㎡，未来收购价格可能只在8400元/㎡左右。

山语春风实景

目前库存还维持在300套以上的联发云启，目前实际售价已经达到1.5万/㎡，未来收购价格将会在7500元/㎡左右。

联发云启实景

还有江北桥林，南京刚需人群热衷的现房集中区域！目前该板块内，国贸璟原、时代艺境、龙湖天玺、江月兰园都已经是现房销售。

比如国贸璟原的洋房，89㎡小三房，130万起，折后单价只有14600元/㎡左右。

国贸璟原实景

龙湖天玺85㎡小三房，130万起，折后单价仅15200元/㎡左右。

龙湖天玺实景

江悦兰园的洋房实景现房也是130万起，89㎡三房折后单价也是14600元/㎡；时代艺境高层140万起，89㎡十三放，折后价格15700元/㎡左右。

这样算下来，桥林的现房项目如果被收储，那么收购价格基本就在7500-7800元/㎡之间。

全市四大刚需现房集中板块，估算下来被收购价格如此之低，未来全面被收储的可能性非常之大，而按照这四大刚需板块的在售房源数量来看，“一旦真的被收储用作保障性住房”，那么南京新房库存可能瞬间就下降一万套！

去库存只在ZF的一念之间，并不是像很多购房人想的那样，南京房子“千年卖不掉”！

02.

收储那么多新房房源如何卖掉？打通这个关节，可能瞬间就能卖完！

看了上文，可能很多粉丝会有一个疑惑！如果南京真的跟进“收储存量商品房”，收购来的这么多房源，后期如何卖掉？如果你真这么想，真的是有一些杞人忧天了！

实际上，南京明显已经在着手准备这件事！这两天一条重磅消息在南京房产圈里流传：南京近期可能要上“配售型保障房”，现已经在江宁、江北新区的教师群体中进行摸底调查，探寻购买意向。

南京这批配售型保障房有几个特点。首先这批房源的价格由ZF定价，退出时由ZF组织回购的住房，主要针对有住房困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的人才等群体。

其次，这种配售型保障房最突出的特点就是，由ZF施行封闭管理，购房后配售型保障房不能上市交易，在使用阶段，只能供申购家庭自住，不能私自转让，不能长期闲置。

再者，回购条件和回购价格方面，这种配售型保障房也有严格的限制，回购条件方面必须是取得不动产权证5年以后，符合规定情况才可以申请ZF回购（这一点和当初的经适房比较相似）；在回购价格方面，ZF会根据原购买价格、房屋折旧、房价水平等因素综合评估（装修费用不计入回购价格）。

目前消息传得很具体，南京配售型保障房的户型面积基本上确定下来，在60-120㎡之间。那么问题来了，在今年的南京供地计划里，保障型住房用地一栏只有9幅土地供应，除了栖霞区有保障性住宅用地供应，其余10个行政区都没有这类土地供给。

如果要大规模配建这种保障性住房，似乎根本没有地可以建！

更有意思的是，今年正在建设的保障房项目也被忽然叫停了！

江宁安置房项目上秦淮新苑

安置房项目上秦淮新苑四期疑似停工，有消息报道说是因为江宁房票安置范围扩大了，接续前期19家商品房楼盘纳入房票安置，目前仙林汇通路的铭著风华、麒麟科创园的高科紫麟景院也纳入了进来。

一边叫停安置房建设，一边摸底配售保障房购买意向！有人猜测，未来这批配售保障房房源很可能是“ZF收储存量商品房”而来。而配售型保障房的价格也有风声传出，大概只有周边商品房价格的5-6折左右。

另一则消息也非常有意思，耐人寻味！今年4月份开始的“以旧换新”活动，收购而来的旧房重新包装上市，很有可能作为未来收储商品房的价格试点房源。

4月27日，南京发布首轮以旧换新ZC，由安居集团牵头，置换全市2000套旧房，安居旗下14家楼盘参与其中；

6月6日，南京第二轮以旧换新ZC启动，由奥体建设、栖霞建设、交通置业、浦口城建等5家集团牵头，21家楼盘参与，置换全市2780套旧房。

随后江宁、河西等区域相继跟进了各自的以旧换新楼盘，整体算下来这几轮以旧换新起码在南京置换旧房（收购）在6500套以上。

有消息称这批房源很有可能经过改造后，作为保障性住房，面向低收入人群，无房群体和工薪阶层供应。供应类型分为：共有产权房、人才房、租赁型保障房和内部配售型保障房

申请购买这种房子的人群入门资格也是一样的：购买人群以家庭为单位，必须在南京无房！

同样的封闭管理，不得上市交易：据说这种房屋的购买流通规则已经部分流出，由ZF制定售价，买到手后不得转卖、转租或长期空置，只可作为自住使用；若后期想退出，也由ZF统一回购。

至于价格，据相关消息称，这类房源的销售价格将是周边商品房价格的80%。简言之，只要这批房源顺利以80%的房价销售出去，后续ZF收储的存量商品房，就可以按照类似的价格水平进行销售！

所以，南京今年如火如荼进行的“以旧换新”试点，也可以理解为后市配售保障房上市做的铺垫和前奏！

今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。