广东
这里有一笔年收益率9%的买卖，你做不做？
最近，楼市君在网上看到一则出售消息，海珠区赤岗西肉菜市场商铺转让，748.02平售价4800万。
关键是带租约销售，目前市场的年租金高达约430万！
简单算一下，年租金收益率9%，差不多11年就能回本。
楼市君还了解到，甚至还有肉菜市场，一个5个方的档口，租金就能高达5000元/月！
这不比投资一般商铺香嘛！
｜珠江新城航拍
|广州楼市发布 摄
壹
菜市场4800万卖
年收益率9%！
消息显示，这次出售的是位于海珠的赤岗西肉菜市场。
首层建筑面积748.02平（证载面积），另外还有182.66平没入证，实际约930.68平。
由于商业性质，层高较高，部分区域还设置了夹层，可用面积预估超过了1千方。
目前，卖家报价4800万，各付各税，按证载面积计算，单价约6.4万/平。
｜菜市场示意
|广州楼市发布 摄
估计有人会问，这个价格，贵吗？
确实不便宜，但如果结合租金一算，情况就不一样了。
据悉，目前的肉菜市场已经处于在运营状态，实际年租金430万，换算下来，年回报率约9%，仅需11年就能收回成本。
如果按剩余的33年使用年限计算，光33年的租金就有14190万！
先不说对比住宅，这个租金回报率，比一般的商铺强太多了！
妥妥的一个金池子！
｜菜市场示意
|广州楼市发布 摄
楼市君前不久曾盘点过不同类型物业的租金水平，像是 、 等，年回报率可以达到6-8%左右已经算是比较好的水平了。
其他如商业和住宅，年回报率基本只能维持在5%以内（数据来源：世邦魏理仕）。
由此可见，9%年收益率的肉菜市场，差不多秒杀了所有物业！
｜广州楼市发布 制
那么，现在肉菜市场的摊位租金真有这么高吗？
楼市君上周末去西朗地铁口的江楠荔塱市场“进货”，在蔬菜档口非主干道的摊位上买了点辣椒。
挑选之余，楼市君随口问了一下老板摊位租金情况。
老板指了指红色小米辣位置说：从那边到这里，5个方左右，一个月5000元。
“十字路口那个摊位更贵”老板停了停说，“之前要租10000元”。
如果按单方月租金来算，差不多达到了1000元/平*月！
｜江楠荔塱市场
｜广州楼市发布 摄
贰
一年关15个
肉菜市场并非稳赚不赔
事实上，肉菜市场的租金水平，与地段、人流量等“强相关”。
江楠荔塱市场不用细说，以性价比出名。基本每天早上都有来自天河、海珠的买家“千里迢迢”搭乘公交前往买菜。
又如上文的赤岗西肉菜市场，本身就位于客村和赤岗之间，地段条件优秀。
再加上周边鸿运花园、珠影大院、毛纺小区等，人口密集，生活氛围浓厚，租金水平自然水涨船高。
番禺的清河综合市场也差不多如此。以大宗批发为主，量大价优，吸引了大批买家前往。
｜清河综合市场
｜广州楼市发布 摄
不过，楼市君要提个醒，投资肉菜市场并非稳赚不赔的一个买卖。
像是赤岗西肉菜市场，一年收租430万，只是账面收入，还没计算支出。
首先，不论大小，菜市场都需要配置招商、保洁、检验、保安等人员，正规菜市场起码需要10人以上的管理团队，这部分的人力成本不算低了 。
如果交由专业团队运营，整体收益也会随之下降，或许很难算得过账。
其次，菜市场往往过一阵子就需要更新维护，改造成本也不低。
根据广州日报报道，肉菜市场的改造成本约3000-5000元/平，赤岗西这个930平的肉菜市场如果需要改造，光成本就需要279-465万左右。
差不多相当于一年的租金收入。
最后，肉菜市场还需考虑出租率问题，若出租率降低，租金收益也会受到影响。
特别各种线上买菜APP，已经把相当一部分年轻人留在了肉菜市场之外。
无论是西朗的江楠荔塱市场还是赤岗西肉菜市场，逛街的人群中，绝大多数都是上了年纪的买家。
扣除这些支出之后，剩下的租金收益其实并不多。
｜各类买菜APP
根据统计，2006年底，广州还有肉菜市场、农贸市场980个，而截止2022年，就只剩下820个。
换句话说，肉菜市场差不多以15个/年的速度，消失在街坊们的视线中。
因此，投资肉菜市场，也并非一本万利。
市场变化迅速，肉菜市场若不跟上潮流，就很容易被淘汰掉。
并且，作为商铺的一种形式，肉菜市场至少还有一个较大的风险：
4800万的总价，半个小目标，一般买家很难吃得下。
这么大的资金投入，就好比把鸡蛋都放在一个篮子里，风险也比分散投资大得多。
因此，楼市君再次提醒，天上不会掉馅饼。
如果只看到了表面收益，而忽略了潜在风险，就可能会出现一笔糊涂账。
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