打算“收割”全球又富又老的阶层？日本把“天价养老院”，开到东京正中心……

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱

打造高级公寓“爆卖”给全球富人，可能已经无法让日本房地产商满足了。

当老龄化成为日本、乃至各个国家都倍感棘手的难题时，日本的地产大鳄纷纷开始走起了卖高级养老院（住宅服务）的路线。

比如最近，号称日本最贵的“养老院”，竟就开到了东京市中心……

号称日本最贵的养老住宅

不知道大家印象中的养老院是怎么样的，但大概率也不会像下图这般：

超高的楼层，黄金的地段。

乍眼看上去和东京湾岸的高级塔楼似乎没太多差别，唯一最大不同是此处的套间，只租不卖。

因这是由日本老牌开发商三井不动产一手打造，特地选址在港区西麻布高级住宅区附近，准备于今年10月开业的东京超豪华养老院“Park Wellstate”——

占地面积为7000多平方，地下1层、地上36层；共计拥有340间普通套间和60间介护套间，供高龄人士入住后需要护理时使用。

西麻布这个名字很多人应该不陌生，它位于东京六本木和青山中间，许多日本和国际上的名流富豪都住在这片区，属于日本Top10的富人区无疑。

仅看2024年录得的最新地价，西麻布一平米的地皮均价达到205.5万日元（约合人民币10万元/平米）。

买下市中心寸土寸金的地皮，建好数十层的高级公寓套间，却只出租、不出售，能回本吗？

但不夸张地说，这处疗养院的“房租”，可不比买一间市中心公寓便宜。

根据记者探访，“Park Wellstate” 的入住费用是根据住客的入住时的年龄和房间类型来决定的。

如果年满 75 岁并入住专有面积为 49 平方米的套房，比如1LDK和WIC（步入式衣柜）的户型，一次性入住费就已去到1.503亿日元（约合人民币737万元）；

即使是82岁搬进去，入住费也要1.02亿日元（约合人民币501万元）；另外，每个月还需要外单独支付将近25万日元的服务费和公共费用。

而在这整栋高级养老住宅里，最贵的套间入住费竟高达6.2亿日元（约合人民币3038万元），每月支出为55万日元；

官网上标注的最便宜的套间，大概是42平米的1LDK，一次性入住费最低也要4932万日元，且年龄得在82岁以上；岁数越低反而越贵，75岁左右的话入住费就得7398万日元了，还没算上各种杂费。

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仅住宿费都破千万上亿的“天价养老院”，凭什么？

或许我们可以通过记者的镜头，窥知一二。

一进门，是不亚于五星级酒店的大堂过道，5米高的天花和落地玻璃墙。

上楼到达保健区域，大楼设有根据医学证据设计的恒温游泳池，方便年长住户在泳池中享受水下漫步和水力按摩；旁边还有大浴场、桑拿浴室，和健身器材和举办锻炼项目的场馆；

以及像棋牌室和KTV包间等娱乐设施。

餐厅很特别，直接在顶层，从餐厅可以俯瞰整个东京的城市景色；

一日三餐是由帝国酒店的大厨专门烹饪的。

回到住宅区，所有房间都需要通过人脸识别进入，这也是日本国内第一个在客厅和所有公共区域安装面部识别系统的大楼。

通过面部识别系统，住户如果长时间没有离开特定区域，例如公共浴室或更衣室，有专人会立即前往检查其安全。

要是居住在高层，同样把窗外美景尽收眼底。

宽敞的餐客厅，居家式的布置，要是不说谁知道这是养老住宅，而非塔楼豪宅？

在400多间套间中，还有60多间是介护套间，24小时有护理人员在场。

住宅大楼内部还设有附属诊所，可随时提供医疗支持。

与其他老年住宅最大的区别在于，三井打造的这家“养老高级住宅”，护理室位于同一栋楼内。刚入住时单身的住户如果需要护理，可以在原来居住的普通套间和下层护理室之间来回移动。

被誉为日本最贵的“养老院”，确实名不虚传。

养老住宅，是一门好生意？

不过，另一个问题是，这么贵的高端养老住宅，有人入住吗？会有持续需求不？

三井地产负责人的答案相当肯定。

据他介绍，目前官方已经收到超过4千多份的意向资讯，而且有180多个套间完成了签约。

当中大部分都是上市企业的员工、经营者，以及富裕阶层的资本家等等。

近十年来，随着日本的少子老龄化趋势不可逆转，日本很多老人的养老观念也发生了很大变化。

比如，像当下日本老人对自己“终活”（临终事项）的安排中，很多70多岁的老人会把原有的一户建大房子给换掉，搬到市中心带电梯公寓楼居住，争取更为便利的生活圈。

像是超市、诊所等步行距离不超过5分钟的住宅区。

不得不承认，就连老年人，也开始集中于日本的城市中心了，哪怕不是东京。

这也解释了为什么日本楼市总是严重的两级分化，一边是乡下空置房的占比越来越高，另一边是城市房产供需失衡。

连日本政府也认为，提供“最终住房”是一个问题，并制定了到2030年增加老年人住房比例，即真正的适老住宅要到4%的政策。

这，便也是各大地产商的机遇，争先拿地买楼进行开发，力争吃到“养老”的红利。

但与此同时，他们的目光可不仅仅是放在有资产实力的日本老年人群体身上。

尽管越老越富，是日本长年默认的社会规律，但真正能住起东京三井旗下“Park Wellstate”疗养住宅的住户，仅靠日本本国老人怕是还不够。

别忘了，东京港区可是各国大使馆最为集中的区域，区域内的外国人比例远超其他各区。

吸引全球有养老需求的资产人士到日本养老，正如吸引全球富豪到日本配置豪宅一样，这也许才是地产商们的“小算盘”。

不得不承认，现在日本不管是从旅游、医疗、乃至住宅、养老等方面都开始瞄准海外富裕阶层的需求，而另一方面海外人士也在投资、身份等方面选中日本进行“套利”……

或许，“与外国人共存，与异文化共生”在当下的日本未必是一个口号，而是预示着一个双赢时机的到来。

至于，能不能抓住、及时入场，还真的就各凭本事了。

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