北京买房：理清思路，购房建议1266

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们打算入手一套总价500w左右的房子，10年内准备先出租，10年后可能自住。不知是该选回龙观的复式，还是清河的两居室。如果是后者，需要10年后卖掉再换个大平米的。如果是前者就不需要换了，但是不知道回龙观保值增值情况怎么样？

A：

1、回龙观的保值增值中等，这么多年一直是跟随大盘。因为这里早已等同于市区，也就成为了大盘的基础组成部分。也就是只要房子没硬伤，那就至少不吃亏，当然也未必占到多少便宜，除非是因为昌二成为学区房，那就能单独涨出溢价了。

2、不过既然你们选的是复式，那就是典型的自住为主了，其他的期望值都别太高。因为这种户型只是流行一时，近20年来不太受追捧，流动性也弱，所以才经济实惠的，商品价格由供需关系决定。除非是豪宅小区和朝阳某些板块，其他的这些年价格走势也就比大盘落后了点儿，连我们开发商都不敢盖。以后的最好成绩有可能不再落后，所以就是自住合适，其他方面普通。

当然租金应该是合适的，租金收益和升值一般呈反比，也就是如果租金高，那多数都是用升值慢换来的。这看自己重视哪方面了，租金是消费类，升值是投资类，在预算不是太高的情况下，这二者一般是相悖的，只能适当取舍。

3、清河两居室，算算学区溢价吧，如果租售比合适就合适，能算各项兼顾。但500的预算不太容易，这种价位的多数都不太低，让中介给找找看吧。尽量别买学区溢价率高的，不仅导致租金低，而且还有明年拐点之后的风险。

当然基础部分是肯定没问题的，至少不比回龙观走势弱。也可以看看西三旗学区的，比如永泰一带，先看那几个园，溢价之前不算高，升值也不弱于朝阳热门板块，算各项兼顾。

4、总之回龙观的板块还行，但再考虑一下具体产品吧，想清楚自己想要什么，别太想都兼顾。海淀的则就是算溢价，溢价低的怎么都合适，这才能租金接近平均值，风险也小。

仅供参考。

二

Q:

我是北京人，两边共五套房，但都是回迁房价格质量都一般，也就2000多万吧。我是觉得鸡蛋不能放在一个篮子里，这两年的房价下跌已经损失不少了，都在海淀都有学区溢价，也都很老了。

所以我想是不是应该换掉三套，除了现在住的想换到朝阳去，您看****这合适吗？能买三套两居。

A：

1、我觉得不太合适，哪方面都不合适。

2、第一是这篮子的问题，住宅换住宅只是换了个地段儿，但仍然是北京普宅的大篮子，基本上是同涨同跌的，无非少了点儿学区溢价而已。真正的换篮子得是没有涨跌关系的置换，至少是普宅换商铺或写字楼这种。

或者拿股票打个比方吧，茅台换同仁堂这叫换股，完全没换篮子。甚至是把股票换成基金也一样，仍然是在股市里混，逃脱不了大盘的影响。所以只有换成黄金或期货才算换篮子，换成普洱茶和古董就更是换篮子了，和股市的涨跌完全无关。

我们公司最近抛了点股票换成了比特币，这就是换篮子。因为比特币不受其他任何市场的影响，虽然对于散户来说风险非常大，但对于公司来说反倒属于风险小，就因为能独立于投资市场。

所以你这种换房可以说是换成收益更高或风险小的，但谈不上换篮子。

3、第二是这目标楼盘。我一般不爱说新房，但这小区有点儿太那什么了。地段儿很一般，溢价还高，也就是当时的土地价格高，已经透支了很大未来空间。之所以销售不好就是因为很多买房人都会本能的计算，觉得不值才不买的。

所以这种小区为了自住可以说合适，为了投资的话一般。房产的价值由地段儿决定，尽量规避偏远没配套的，还没地铁，将来出租都不好租。

4、第三就是这种新房不太适合当出租房，现在大部分都是精装交付，但却又多收不了多少租金。那这有个三年就能把装修毁的差不多了，跟收到的租金相比不划算。

5、第四是这户型，也不太适合买了出租，两居室的面积偏大了，自住舒服，但出租的话坪效不高，不如紧凑户型的租金划算。

6、简单就是这些情况吧，换不换的自己决定，我是觉得就算换也得选好目标，别听售楼处和中介的忽悠。

仅供参考。

三

Q:

我在18年买了上庄三嘉信苑的房子，当时花了280万，现在降到230万。我现在四季青闵庄这边租房，我儿子2026年上学，我之前关注着世纪城的房价确实降的多，我在想要不要现在就把上庄的房子卖了。我怕等到明年考虑买房上学的时候，降的更多，凑不够城里房子的首付了。

现在不知道该不该卖，及时止损，还是再观望一阵看能不能回到原来的价格。请您帮忙分析分析。

A：

1、三嘉信苑，60多平米的小两居吧，降的有这么邪乎吗？3万多一平了，户数如果没硬伤的话不至于吧？别拿个别案例吓唬自己，按说就算是没转商的都未必这价格，你这是转了的。

2、世纪城降的多，应该是总价上显的降的多，但单价的比例应该达不到你说的这程度。毕竟世纪城的户型大总价高，千万的降10%都是100万，这就显的更多了。

如果真有降的这么多比例的那就换，肯定算捡漏儿了，怎么都合适。而且看海淀今年的小升初政策，对于人大附学区来说至少没劣势。人大附从学校角度讲虽然不算多强，但整体氛围非常好，和牛小没区别。所以能换就换吧，从自住和学区角度哪方面都是提升，如果能买到降幅大的更算捡漏儿。

3、回到原来的价格有可能，但一般来说都是热门板块和改善小区先回到，也就是领涨，然后才向周边传导。边缘板块如果没有特殊利好的话一般不会提前启动，也就是在行情期间不好占便宜。

仅供参考。

四

Q:

我是想问问朝阳和丰台区学区房的问题。现在我是在海淀，非京籍，今年是老大入学，太难了，简直是一步一个坎，我家是历尽艰辛才勉强有了学校念，很差的。而审核现场有不少家长是肯定没有学校念的，哭的一塌糊涂。

大多数都是因为房子和五证的问题，有的差一天都不行，太难了。所以我想还是提前为老二准备，卖掉大兴的房子换到丰台（西四环）或朝阳（中轴路），朋友说这两个区都能按房子对口入学，非京籍也能同等对待，请推荐。

A：

1、请推荐？这怎么推荐啊，得说多少钱的预算啊，还有是想进什么级别的学校，居住要求是什么？否则没法儿推荐。打个比方，这就跟想找对象似的，没标准怎么解释啊，总不能就两个要求“女的，活的”吧？

2、另外海淀怎么是“五证”啊，不是四证吗？今年是又增加了要求吗？

3、老二是哪年上学？常规来说，朝阳区如果非京籍有房的话，顺位可以在京籍无房户的前面，所以朝阳叫“房本主义”地区。但这也不敢确保入学，得看到时候的学位情况。到目前为止，几所头部校的学区房是有溢价的，以几百万的普通房产来说，溢价率跟海淀的差不多，都是一分钱一分货。但总价高的商品房相对低，千万以上的就能大幅降低，再高的还就没什么溢价了，朝阳特色。

4、丰台的入学政策跟各区差不多，非京籍就算有房的顺位也不靠前，如果是好学校的话不敢保证对口，大概率会被调剂。所以一般不建议非京籍的在丰台买学区房，买了也意义不大，还白承担了溢价。

5、总之先做预算吧，谈钱才好谈房。然后看情况再说学校的级别，在之后才是学校和小区，最后是房源。

仅供参考。

五

Q:

请问，既然西城哪个学区都有坑，那如果派位掉坑里怎么办？我只有这200多万的首付，是卖了老破小才有的，如果买在西城就还是老破小，有什么本质的提升吗？

而且还要每个月还一万多的贷款。而我如果买在石景山就能有不错的房子，要是门头沟就更加宜居了，相对于西城哪个坑大？如果掉坑里谁能负责？请回答

A：

1、如果买西城老破小，那除了学区之外的配套有可能不同，但在居住方面没有本质的提升。掉坑儿里谁能负责？反正我不负责，别人不知道。您这口气听着不善，估计没人愿意承担这责任，也承担不起。

2、石景山、门头沟和西城哪个坑大，指哪方面啊？我只能说如果是从教育资源来说，那西城的整体资源最强，普高率、本科率和一本率清北率都高于其他行政区。确实每个学区都有坑校，只能看自己的运气和成绩了。其他两个区也都有牛校和坑校，这种事儿只能是家长选择，外人不好建议。

3、打个比方吧，相当于毕业找工作。假定现在有央国企、互联网大厂和民营创新公司三个选择，怎么选？

央国企稳定但收入未必高，还关系复杂。大厂收入高但压力大，还有30多岁裁员的可能。创业公司虽然有预期，但收入低风险大。也就是三个选择都有坑儿，这世界上就没有十全十美的事儿，掉坑里谁能负责？没成年时候的选择由家长负责，成年后的选择由自己负责呗。

仅供参考。

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