兰州开发商，受二手业主迎面暴击！

这两年，感觉兰州的开发商，被史无前例的围剿了。

这股力量主要来自于，越来越严格的资金监管制度、用降价趟出一条血路的二手房主，以及拿不到合作款、苦大仇深的供应商们……

基本上从2016年开始，全国各地商品房陆续实行预售资金监管制度，由住建局、银行对商品房预售资金实施第三方监管。

兰州也是在这一时期开始执行的，开发商将预售资金存入银行专用监管账户，只能经审批后用作本项目建设，不得挪用。

但自从2021年下半年以来，部分房企出现债务违约，项目停工、烂尾楼大量增加，多数出险房企，都被爆出预售款没有进入监管账户。

为预防这种情况持续发生，很多城市都加强了对预售资金的监管力度，“保交楼”成为主流，房地产进入史上最严监管时代。

包括兰州，在2021年重申加强商品房预售资金监管；兰州新区在今年6月也发布了新规，从预售资金管理机构及职责、监管专户管理、收存管理、使用管理等方面进行了明确细化和完善规范。

前几天，在南京，全国第一个烂尾楼退房、退首付的案例出现了。

一个停工烂尾两年多的项目，明确已同开发商协商启动退房流程，买了烂尾楼的业主，可以退房退款，但只退首付款，按揭贷款利息退不了。

很多人都在关注这个事情，认为它有里程碑式的意义。

这个案例有一定特殊性，因为退房、退首付款的前提条件是，预售资金监管账户有余额。

现实中，很多烂尾楼的预售资金账户，早就空了。但是，这依然给很多的烂尾楼业主带来了信心。

南京贡献的这一波经验值，若要全国推广，其关键问题就在于保证监管账户没问题、靠得住。

所以，不管迫于舆论还是现实压力，预售资金监管这只手，对开发商的拿捏肯定会越来越到位。

对购房者而言，这是好事，但对开发商来说，资金情况肯定是更加紧张了。

对开发商的第一波围剿，正是来自于监管力度的加强。

另一方面，前些年，那些曾经参加抢房大战的业主们，现在正在疯狂套现离场，这也彻底打乱了新房项目的节奏。

从去年开始，兰州二手房的挂牌和成交量开始迅速攀升，今年上半年，二手房成交约1.8万套，彻彻底底超越新房。

单上半年兰州二手房的成交套数，甚至是去年全年的两倍。

其实二手房之所以能形成效应，本质就是“价格调整到位了”，尤其是对于一些学区较好、地段不错的降价二手房。

这也正是从数据上看，今年兰州二手房的价格还要比新房高一些的原因，它主要成交还是集中在主城核心范围内的房产，以二房产品为主，总价低于60万的占了三成。

这也进一步说明了一个问题：价格只是人们对房子的货币化评价，流动性才是房子的内在价值。

现在，兰州的二手房，正在经历一刀狂砍三十万的拼刀刀模式，“只要价格降到位了，还是不缺买房人”，这几乎是大家的共识。

前几天看见微博本地上有个住九州的朋友急着卖房子，他出价7500元/平诚售有缘人，说房子才住了没两年，装修也不差。

结果网友评论：七千多你让我住山上？想撒呢？

还有个年初入手了两套公寓，现在急需用钱往出卖的朋友，说中介给他的报价，就相当于他今年买了这房子以后，半年啥也没干，但是每天就这么丢失一两千块的感觉，这谁能受得了啊……

在中介卖房的短视频评论区，大家不讨论别的，关键词就是价格，把价格打下来。

说的最多的是西客站板块的兰石豪布斯卡项目，因为这个项目目前即便是二手房价，还是坚守在一万二左右。

对比巅峰时期一万五六的价格，虽然也降了，但远没有其它的项目那么夸张。

“这个月要是还破不了一万，那我下个月再来问，房价一定会继续降的，观望着就对了”。

甚至就连西关的老房子，卖5000，人们才会觉得这是一个正常能接受的价格，房价过万，仿佛那已经是遥远的故事。

和新房市场不一样，二手房的价格完全是由业主的情绪来主导的，个体的情况很复杂，情绪又最是容易波动。

所以，二手房房价就像脱缰野马，没人能预测，房主的情绪在哪一刻会波动，波动到什么程度。

而二手房越是以降价的形式爆发式成交，新房市场就越黯然神伤。

面对二手房的疯狂抢客，兰州的新房项目感觉没什么招架之力。本来现在房企不断出清的背景下，买新房就像买盲盒，不确定性太大，而二手房则是一手交钱一手交货，价格还更占优势。

所以兰州的二手房，几乎正面暴击新房，很多城市的数据也是如此。

相关数据显示，今年1-7月，百强房企的销售操盘金额只有21309亿元，同比下降了37.5%。

去年的基数已经不高了，今年还再跌四成。销售回款急剧下滑，债务又必须得还，开发商心里苦，这是必然。

卖不出房子的开发商，当然也没有资金给合作的供应商结款，只能以工抵房的方式维持项目运转。

所以，才有无数供应商感叹：原来干房地产的尽头，是无穷无尽的工抵房。

大量的工抵房流入市场，人们的对新房项目的价格体感越来越不乐观。

所以，开发商现在最缺什么，就是现金，就是钱。

高层一直在强调防范和化解房地产风险，这绕不开新房去库存，让开发商有销售、有回款，这样债务压力和风险才会减缓。

过去由于多方因素，新房并不能直接或者大幅度降价，基本都是大家想方设法以特价房、送车位、装修包等方式进行促销。

但现在，各地方对于房企降价现在已经是睁一只眼闭一只眼了。

像兰州也是已经取消了所谓新房指导价或者备案价限制，这么做既缓解了保交楼压力，又防范了房地产债务风险。

所以，今年我们也能明显地感受到兰州开发商甩货的节奏。

像很多头部房企在兰州次核心位置、扩容区的项目，以及其他在近远郊的项目，今年差不多很多都一撸到底了。

上周，龙湖景粼天著拿出了十套6字头的洋房，彭家坪板块的价格体系基本也彻底崩塌了，洋房都六千多起，高层项目更不知道该怎么卖了。

定远也是先有大名城4288一口价送车位，后有天立教育城抄底特价4099，既送车位又送装修，交房前的月供还由开发商承担……

现在，几乎每个新房项目都挺艰难的。

价格体系早被二手房冲击的不复存在了，想要成功出货，唯有成为卷王才行，卷来卷去，最有效果的，无疑还是降价。

也只有极少数的项目，才能靠品牌、产品和地段优势咬紧牙关坚持。

但其实这份坚持能到什么时候，大家心里都没底。

作者=指兰针·茅台

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