中国的房子是永远升值的投资品吗？许多人都忽略了房子会折旧

房地产的本质到底是什么？许多国人认为房子是价格稳定的黄金，又或者是价格持续上涨的股票，这两个看法有一个共同点，那就是很大一部分国人都认为房子是投资品，而且还是用于不会亏损的投资品。

然而这只是人们一厢情愿的看法，从经济学的角度来看，房子不过是寿命几十年的耐用消费品而已，房子的价值也会随着使用年限增长而逐渐下降，三四十年以后，大多数房子的价值已经事实上归零了，基本上没有人愿意接盘。

不信的话，你去看看小城市那些40年以上的老小区，破旧的环境就已经劝退了市场上绝大多数的购房者，少部分还卖得出去的老房子，已经和房子自身的居住属性无关了，核心原因还是绑定了一些稀缺资源，比如优质学区，抛开这些绑定在房子身上的额外价值，这些房子本身是卖不出价格的。

也不要对这类绑定了稀缺资源的老房子的未来太乐观，最近几年出生人口大幅度下滑，加上教育政策也在发生改变，未来学区房越来越难转手是必然的。

而房子一旦耗尽了使用寿命，一般就只有两条路可以走了，要么是自修修缮，延长建筑寿命，要不然就是自费原拆原建，最近两年政府确实给旧改、重建发放了不少补贴，但这是因为卖地收入还过得去，随便卖出去一块地就够几十个小区旧改的。

到了三十多年以后，大量老旧小区陆续老化出现问题，需要花费高价修缮的时候，政府还真不一定有这个财力去补贴大量的老旧小区进行修缮，到时候费用还是得居民自己想办法接解决。

另外一边是房产税问题，不要再怀疑房产税会不会出台，唯一的疑问是房产税会什么时候落地，业界普遍估计房产税会在5-10年内在全国范围落地。

房产税落地以后，这将成为压倒骆驼的最后一根稻草，到时候那些老房子卖不出去，持有还有成本，重建也重建不了，完全就是负资产。

中国的商品房发展时间还是太短了，98年房改到现在也只有20多年，所以许多人都没有房子折旧的概念，再加上过去多年房价一路飞涨，大多数人完全没有意识到房子不是一个投资品。

当然，也有人可能还抱着房龄高了也不怕，政府会补贴拆迁，甚至还能一次性多拿好几套房的天真想法，如果这个设想成真的话，那么中国的房子确实永远不会归零，但这个设想真的有可能实现吗？

大规模拆迁的成本是很高的，房地产行情好的时候，政府拆迁还是有利可图的，但现在拆迁到底图什么？

房子都已经过剩了，你拆迁以后新建的房子要卖给谁去，再加上现在的高层住宅楼动不动二三十层，一栋楼就有上百户人，你认为谁有这个雄厚的经济实力去拆迁高层住宅楼？

别说高层住宅楼了，就连广州、深圳都还有大量城中村没拆，而且这些城中村的位置还大多数都位于城市黄金地段，住户也比高层住宅少，但即使如此这些城中村想要拆迁也很难，因为成本太高了，不管是开发商还是政府都负担不起。

当所有人意识到房子不是投资品，是一种耐用消费品，是有折旧的，那么老房子很可能会像熊市一样，跌到不见底。

考虑到多数国人的资产都集中在房地产上，暂缓房产税推出，这也是为了社会、金融体系稳定。

等到地方债因素缓解以后，房产税落地将成为现实，那些几十年房龄的老房子价格断崖式下跌是大概率的。