保利北京高价拿地，张兴辉向信托伸手了

文/乐居财经 严明会

地产深度调整之下，险资减持房地产企业股份仍在发生。

几天前的8月1日，保利发展（600048. SH）发布关于股东权益变动的提示性公告。

泰康人寿和泰康资产自2017年2月21日至2024年8月1日，通过集中竞价交易和大宗交易方式转让公司股份。

减持后，泰康人寿的股份比例由7.1181%降至4.9787%，泰康资产受托管理的其他账户股份比例由0.2269%降至0.0213%。

两者合计股份比例从7.345%降至4.9999%。

保利发展仍是地产行业的“一哥”。相关机构数据显示，今年1-7月，保利发展以1986亿元的销售额，保持在行业首位。

但随着险资的离开，加之此前该公司在部分核心城市连续拿下热门地块，为减轻开发压力，保利发展也在多方寻找起了项目合作方。

这在其重仓的北京市场尤为明显。

前不久，保利发展就在北京海淀拿了一块地。

溢价不高，只有3.5%，但总价却高达89亿。

现在的市场行情，大家都冷暖自知，即便是帝都北京，开发商的项目风风火火开盘，最后去化也不一定理想。

保利发展有点慌，它拉来了北京建工，一起吞下了这近九十亿的地块。

这宗地块的关注度很高，曾经是万科在2016年拿下的两块地中的一块。

2021年，万科把该地块折价退还了，直到今年7月，地块才重新“回炉”重拍，最终被保利发展联合北京建工拿下。

八年过去了，房地产市场翻天覆地。这块地2016年挂牌价44亿、上限价59亿，至今时今日挂牌价涨到了86亿、上限价103亿。几乎翻了一倍。

地块89亿的拍卖总价，也刷新了片区纪录，成为海淀新晋地王。

保利发展在北京土拍市场，今年很低调。

2023年，它在北京拿了5宗地块，总拿地价102亿，数量仅次于中海。

而今年，却是它在北京市场少有的一次拿地。

2023年，保利发展以4222亿元的销售签约金额，成为“地产一哥”。而北京是其重要布局城市之一，所作出的贡献自然不少。

相关机构的数据显示，2023年，保利发展在北京市场实现的销售额为220.6亿元，排在第6位。排在它前面的，是中海地产、北京城建、华润置地、首开股份和招商蛇口。

2024上半年，保利发展在北京市场的销售额虽然下降了，但相比去年末前进两位。它以110.2亿元的销售额，排在中海地产、华润置地、北京城建之后。

在四个一线城市之一的北京市场，保利发展个别项目确实卖得还不错。乐居财经查阅CRIC数据了解，今年前7月，保利天汇、保利·朝央和煦分别以32.68亿元、28.72亿元的成交金额，排在北京市场的第4位和第6位。

在北京成交金额前10的项目中，保利发展是唯一两个项目上榜的企业。

保利天汇和保利·朝央和煦均是保利发展在去年拿下的项目。

而且，虽然市场反馈还算不错，但从项目合作方的进进出出，可以看出保利发展顶着较大的开发压力。

北京保利天汇项目地块，一开始实际由保利发展联合合作方拿下。

2023年6月，保利+京投联合体以57.2亿元摘得朝阳区东坝的2宗住宅用地。其中CY00-1102街区1102-B006地块成交金额33.2亿元，CY00-1102街区1102-C012地块成交金额24亿元。2个地块溢价率分别为5.4%、7.14%。

只不过，拿地后不久，京投发展就宣布退出了地块合作。保利发展只能独自承担。

今年6月，或为了缓解开发压力，保利发展宣布为项目地块寻找合作方。项目的开发主体北京朝新和筑置业有限公司（简称“北京朝新和筑”）拟征集投资方，增资持股比例14%。

刚过去的7月25日，北京朝新和筑的新增投资方确定了，是中信信托有限责任公司（中信信托），投资金额84000万元，持股比例14%。

保利·朝央和煦同样是保利在北京的合作项目。

2023年9月，上海成通京置业摇中北京朝阳十八里店地块，成交总价28.75亿元，成交楼面价约5.19万/㎡，溢价率15%。地块当时共吸引34家房企参与竞拍，包括中海、保利等。

没能摇中地块的保利，随后在去年11月选择与上海成通京置业合作，进而获得项目的操盘权。

还不止如此，保利进入后，同样拉来了中信信托作为投资方入股。

今年1月31日，朝央和煦实施主体北京朝实和煦置业有限公司（北京朝实和煦）股权信息出现变更，中信信托作为新进入股东方，持股11%。

原股东中，上海成通京置业（成通京置业（上海）有限公司）持股继续下降至7.5%，保利发展旗下保利北京（保利（北京）房地产开发有限公司）持股则进一步升至81.5%。

乐居财经从北京住建委网站查阅获悉，截至8月1日数据，北京保利天汇获批销售套数826套，网签合计538套，去化率为65.13%。北京保利·朝央和煦获批销售套数394套，网签合计270套，去化率68.53%。

但也并不是保利发展在北京的所有项目，都能收获较好的市场的反馈。

如该公司与合作方开发、位于北京大兴的和悦璞云项目，自2021年10月首开，保利发展2023年报显示，项目预售比例只有46.89%。而项目的预计竣工时间是2024年1月。

也就是说，项目如今已妥妥熬成了现房销售。

而根据北京住建委网站信息，和悦璞云项目（备案名：璟榆嘉园）分别在2021年9月、2022年4月、2022年6月拿到京房售证字(2021)133号、京房售证字(2022)46号、京房售证字(2022)80号三张预售证。

如今，京房售证字(2021)133号、京房售证字(2022)80号两张预售证，均已显示“该项目预售许可的期限已到期，未售房屋不能进行预售合同网上签约。”

保利发展是2002年进入北京的市场，如今布局已超过20年。

它旗下在北京的运营主体，是保利（北京）房地产开发有限公司（保利北京），目前，保利北京有直接对外投资企业61家，间接对外投资企业130家。

数据显示，保利发展控股在北京累计投资近2500亿元，累计纳税额近250亿元，累计开发项目64个，在建项目13个，面积204万方，在售项超20个。

保利北京董事长为张兴辉，总经理为刘喜涛。去年工作总结会上，主持工作的刘喜涛曾表示：要拿出“第三次创业”的决心，完成2024年发展目标。

现在看来，这一路上，张兴辉、刘喜涛作为一二把手的保利北京，多得了贵人相助。

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