广东
广州有一个板块，楼价已经稳跌5年，它就是石滩。
最近，楼市君发现一个卖房贴，敏捷绿湖首府一套84平二手房，竟然只卖4000+元/平。
去年这个时候，石滩起码还能卖个8000+元/平，没想到1年时间，房价又下了一个台阶。
壹
业主叫价4700+元/平
石滩二手还在卷
根据帖子，敏捷绿湖首府这套二手单位，面积约84平，位于项目三期。
业主表示：他在2021年买在这里，由于工作实在卷不动了，决定往市区发展，挂牌40万、折合单价4700+元/平把房子出掉...
这又是一个悲伤的故事。
｜增城航拍
｜广州楼市发布摄
毕竟这个价格，放在市区刚需盘，可能连首付都有点勉强...
楼市君找到了这个单位的户型图，也算是中规中矩的3房刚需户型。
有双阳台、有13方的卧室...放在现在的市场上尚算OK。
｜84平户型图
｜来源：链家
巧克力都没那么巧，这两天，楼市君还收到粉丝咨询：
48万买敏捷85方三房户型，单价在5000+元/平，现在便宜成这样了吗？
｜来源：楼市君聊天记录
事实上，敏捷绿湖首府的二手价格持续下探。
贝壳数据显示，敏捷绿湖首府1-3期二手均价约10231元/平。
其中，一期的成交价在6000-7000元/平；楼龄较新的三期二手价则在7000-8000元/平左右。
｜来源：链家
而且整个大社区，光是在贝壳上挂牌的业主就超过300个，竞争相当激烈。
更要命的是，项目新房一直还没卖完。
在2019年，项目当时新开组团单价接近1.6万/平，最旧一期的新货也要约1.2万/平。
2022年后，项目逐渐贴着1万/平的水平来卖，再到如今8000元/平不到的单价。
5年的时间，价格近乎腰斩，难免会让人觉得唏嘘。
｜敏捷绿湖首府2019年推广价
| 图源：中介朋友圈
更关键的是，目前敏捷绿湖首付在售价格，已经低于8000元/平优惠单价。
实际上，这价格已经低于敏捷绿湖首府前几期组团的二手挂牌价。
｜来源：中介朋友圈
未来还会不会继续往下走，谁也不好说。
贰
上半年成交全市第一
一降再降的增城，能买吗
业主如此有诚意地降价，那么，增城现在能买吗？
尽管市场上对于增城的争议满天飞，但不妨碍很多刚需买家用脚投票。
用数据说话，在刚刚过去的上半年 ，增城新房成交达到5491套，再次霸榜全市第一。
｜2024年上半年一手网签数据
| 广州楼市发布制
据中原研究院监测，在过去一年广州5大成交活跃板块中，增城就占了4席，其中新塘、永和、荔城、朱村板块均在列。
可以见到， 增城的置业信心正在持续恢复。
而支撑起增城楼市基本面的，便是 在东部枢纽中心的顶层规划下，不断夯实的基底。
在产业、轨道交通、教育、经济总部等方面多管齐下，增城已经进入兑现期。
｜东部枢纽航拍
｜广州楼市发布 摄
以教育投入为例，增城云集9大教育集团，7年内重金砸下约355亿，站稳全市第一。
此外，轨道交通同样在升级。去年9月，广汕高铁和新塘站开通，最快30分钟到惠州南、50分钟到汕尾。而新白广城际预计今年通车。
再者，商业+总部进驻，区域级都市特色商圈加速兑现。像新塘板块，目前已汇聚了广汇新世界金融中心、城投总部等多个综合体项目。
｜增城航拍
｜广州楼市发布摄
对于严格控预算的刚需买家来说，增城无疑给了一次友好的上车机会。
不过，如果有对价格敏感的买家想要买石滩，楼市君还是得提醒一下。
在通勤方面，石滩距离市区不说最远（还有从化、南沙垫底），但是确实不近，距离珠城约70公里。
这个通勤时间，基本不是多数人能承受的了。
｜来源：百度地图
距离广州过于遥远，规划的地铁也遥不可及，对于广州客户来说，自住可能性极低。
目前，规划途径石滩的地铁16号线，什么时候动工还不知道。
而在商业上，目前板块还没有大型商业设施，主要依靠楼盘底商以及项目自带的商业街。
在这样条件下，基本上很难有市区客去当接盘侠，只能依靠荔城本地客消化。
对此，你怎么看呢？
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