通过一起借名买房起诉过户驳回案例解析何种房屋不可借名购买

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某辉向一审法院起诉请求：要求李某亮配合李某辉将位于北京市朝阳区一号房屋转移登记至李某辉名下。

李某辉上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或支持李某辉诉讼请求或直接予以改判；二、一二审诉讼费由李某亮承担。

事实和理由：一、李某辉曾向法庭提交《房屋借住协议》原件，李某亮并未对该证据提出异议，也没有提供足以反驳的相反证据，一审判决未确认李某辉这份重要证据的证明力，并列入判决书。二、李某亮购房指标转卖不成功之后，主动劝说李某辉借用李某亮名义购买该房屋，李某辉拒绝了李某亮的建议，一审判决没有如实记录。三、一审判决重要证人认定不清、房屋面积认定不准、遗漏了李某亮长期居住国外的事实。

四、李某辉、李某亮借名买房关系中，李某亮一直是策划者和主动方，李某辉虽然因为轻信李某亮陷入借名购买两限房的政策陷阱，但没有恶意串通的主观动机，是出于善意借名购买了两限房。五、一审判决适用法律不当。双方借名买房协议在补交土地差价款并缴纳税款后进行的交易应属有效，不会对国家、集体、第三人和社会公共利益造成损害。李某亮在房价暴涨情况下，否认借名买房协议违背诚实信用原则。李某辉及父母长期居住在诉争房屋中，没有其他住房，否认借名买房协议效力严重危及李某辉和父母的生存权。

被告辩称

李某亮辩称，同意一审法院判决，不同意李某辉的上诉请求和理由。

法院查明

2009 年 1 月 10 日，北京 R 公司（出卖人）与李某亮（买受人）签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定李某亮购买北京市朝阳区一号房屋（下称涉案房屋），总价款 494478 元。买受人应于签约当日交付不低于 41%的首付款 204478 元，剩余房款 29 万元，由买受人申请公积金贷款支付。

2009 年 1 月 3 日，李某杰向李某亮转款 6 万元用于支付房屋首付款；2009 年 1 月 9 日，李某辉向李某亮转款 14 万元用于支付房屋首付款。2009 年 1 月 10 日，李某亮出具收据一张，载明“今收到李某辉购买一号两限房一套（面积 84.31 平方米）：代交购房首付款 204478 元，担保服务费 1450 元，产权办理费 600 元。三项合计人民币贰拾万陆仟伍佰贰拾捌元整（￥206525 元）此据。

此房屋所有权属于李某辉，我只是代为出面购买，不具有任何所有权。代购房经办人李某亮2009 年元月 10 日”。李某辉称李某杰向李某亮的转款 6 万元，系李某辉向陈某旭的借款，李某辉已于 2012 年 4 月 7 日通过李某杰的账户向陈某旭还款 5 万元，另偿还现金 1 万元。李某亮则称该 6 万元系李某杰对涉案房屋的出资。

2009 年 2 月 16 日，李某亮、曹某雨（甲方、借款人）、银行（乙方、贷款人）、北京市住房贷款担保中心（丙方、担保人）签订《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，约定甲方借款数额为 29 万元，借款期限 5 年，李某辉称所有银行贷款均由其偿还，具体由郭某超、李某杰负责操作。

李某亮对此不予认可，称郭某超、李某杰偿还了部分贷款，李某亮也曾给付郭某超、李某杰10 万元现金用以偿还贷款。

2011 年 3 月 16 日，北京 R 公司（出卖人）与李某亮（买受人）签订《面积结算补充协议》，李某亮补交房款 584 元，故房屋价款合计 495062 元。2013 年 9 月 16 日，李某亮取得涉案房屋所有权证书，2014 年 3 月 20 日，北京市住房贷款担保中心出具《贷款还清确认书》，确认涉案房屋贷款本息已还清。

另，李某辉提交《房屋借住协议》复印件拟证明双方之间存在借名买房关系，其中约定李某亮于2009 年 1 月 10 日自愿将涉案房屋出售给李某辉，房产总价 86 万元，其中贷款 29 万元（本金加利息 31.8 万元），贷款期五年；李某辉已归还贷款月供至今年九月，尚余 15 个月（至 2014 年 2 月）；

贷款月供继续由李某辉按期交还外，购房款已全部交清，李某辉享有该房产的所有权和使用权；到政策允许过户时，李某亮协助李某辉办理产权过户手续。李某亮对该份证据的真实性不予认可。李某辉还提交物业费发票、水电费发票等拟证明其在涉案房屋居住的事实。

诉讼中，李某杰、郭某超出庭作证。其二人陈述涉案房屋的全部房款均由李某辉支付，因李某辉经常出差，所以委托李某杰、郭某超具体办理还贷事宜。另，李某杰、郭某超认可曾经收到李某亮给付的10 万元现金，但称并未用于偿还房屋银行贷款，而是转为李某辉向李某亮的借款，但李某辉已经偿还该笔款项。

经询，李某辉称其有北京市工作居住证，现涉案房屋由李某辉、郭某超、李某杰居住。

法院认为

恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，损害社会公共利益的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

本案中，李某辉提交的《收据》载明了李某辉借李某亮名义购买涉案房屋及李某辉支付房屋首付款的事实，再结合李某辉占有、使用房屋，以及购房合同、贷款合同、购房发票、房屋产权证等房屋相关材料均在李某辉手中的事实，可以认定双方存在借名买房关系。

但涉案房屋系限价商品房，属于政策性保障住房，且原购房合同的签订时间是2009 年 1 月 10 日，故李某辉借李某亮名义购买涉案限价商品房的行为影响了政策性住房的正常分配，侵害了不特定第三人的合法权益，其借名买房协议应当认定为无效。综上，李某辉要求李某亮协助办理过户的诉讼请求该院不予支持，关于购房款及补偿费用李某辉可另行解决。

裁判结果

判决：驳回李某辉之诉讼请求。

房产律师点评

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，法院不予支持。

本案中，结合李某辉提交的《收据》以及李某辉占有、使用房屋，购房合同、贷款合同、购房发票、房屋产权证等房屋相关材料均在李某辉手中的事实，可以认定双方之间存在借名买房关系。但涉案房屋系限价商品房，属于政策性保障住房，故李某辉借李某亮名义购买涉案限价商品房的行为影响了政策性住房的正常分配，侵害了不特定第三人的合法权益，其借名买房协议应当认定为无效。综上，法院对李某辉要求李某亮协助办理过户的诉讼请求不予支持，并无不当。关于购房款及补偿费用等，双方可另行解决。

办案心得

在这起借名买房纠纷案件中，有以下几个方面的矛盾和启示：

1. 政策与个人利益的冲突

本案中，借名购买限价商品房这一行为与政策规定相违背，导致借名买房协议被认定无效。这凸显了在房产交易中，个人利益追求不能凌驾于政策法规之上。

启示：公众在进行房产交易时，必须充分了解并严格遵守相关政策法规，避免因追求个人利益而陷入法律困境。

2. 证据的效力与争议

李某辉主张的部分证据未被一审法院充分认可，如《房屋借住协议》原件等，引发了对证据效力的争议。

启示：当事人应确保所提供证据的真实性、完整性和关联性，同时法院在审理案件时应更严谨地审查和判断证据的效力。

3. 诚信原则与法律规定的权衡

李某辉认为李某亮在房价上涨后否认借名买房协议违背了诚信原则，但法律优先考虑的是行为是否合法合规。

启示：在法律纠纷中，诚信原则固然重要，但更关键的是行为是否符合法律的强制性规定。

4. 借名买房的风险

借名买房关系的存在虽然有一定证据支持，但由于涉及政策性保障住房，最终无法实现房屋所有权的转移。

启示：借名买房存在巨大风险，特别是对于政策性保障住房，借名购买极有可能导致协议无效和权益受损。

5. 权益保障与法律途径

尽管借名买房协议无效，但李某辉对于购房款及可能的补偿费用仍可通过其他法律途径解决。

启示：在面对不利的法律判决时，当事人应理性看待，积极寻求其他合法的权益保障方式。

6. 合同有效性的判断

法院根据相关法律规定判定借名买房协议无效，强调了合同有效性必须符合法律和政策的要求。

启示：在签订任何合同之前，当事人应当咨询专业法律意见，确保合同的有效性和可执行性。

7. 住房需求与政策限制

李某辉及其父母的住房需求与政策对限价商品房的限制形成矛盾，反映了社会住房保障体系的复杂性。

启示：政府在制定和执行住房政策时，应充分考虑民众的合理住房需求，同时民众也应理解和遵守政策限制。

8. 法律意识的重要性

整个案件反映出当事人在借名买房过程中法律意识淡薄，未充分预见潜在的法律风险。

启示：增强法律意识，对各类房产交易的合法性和潜在风险有清晰的认识，是避免纠纷的重要前提。