2024成都楼市下半场重磅之一，传闻中的大悦城，将落子何方？

注：此文仅代表我团队对市场的分析，并不代表最终购房决议，仅供参考。文内关于商业落地消息等，具体以官方发布为准。

大悦城是一个大IP，虽然对区域板块的价值不是决定性因素，但是相比对产业、配套、板块等的解读都来得更直接。

作为一个具有高辨识度的商业地产，大悦城拥有较高的社会口碑，大量的消费人群、种类繁多的业态和琳琅满目的商品、不断更新的品牌，以及各种有品质的消费场景，可以极快的提高区域人气和知名度。

可以说，大悦城落地在哪里，就给哪个区域提供长停留时间、客群量多且稳定、购买力强等流量优势，从而进一步扩大了区域的地理辐射范围，给区域影响力加成，同时为区域发展进阶提供助力。

因此，这一波大悦城的落地“传闻”，到底如何？

Chapter. 01

之前，我们就推送过大悦城控股REITS 的相关新闻：

图源网络

大悦城控股于5月24日发布《关于开展基础设施公募REITs申报发行工作的公告》。项目如获批发行，将为消费基础设施公募REITs板块增加一位重磅成员。6月5日，四川发展改革官微发布消息，大悦城消费基础设施不动产投资信托基金（REITs）试点项目正式获国家发展改革委推荐，进入注册发行程序。

该项目是西部地区首单消费基础设施REITs项目，底层资产为成都市武侯区大悦城购物中心，上市后可募集资金超30亿元，将用于投资新建成都市主城区范围内另一大型综合购物中心，成都即将迎来新一座大悦城。

我们之前的文章就写过这件事，大家都非常关注：

Chapter. 02

回顾成都部分区域发展史，不难发现，一座万象城带起了一个万年场甚至大城东的部分区域，一座武侯大悦城也带起了区域周边发展以及城市面貌更新。

因此，房产价值在逐步提高，房价也一直在变。

成都万象城夜景

图源网络

万象城作为成都首个“一站式”购物中心，也是成都传统主城区内最大的商业综合体，它并不是IFS，太古里那样的网红集中打卡地，而是周边几十个小区的生活地标，是东二环万年场还有攀成钢烟火气的来源。拥有多家首店、大牌旗舰店和Ole'高端精品进口超市的万象城，在销售额和知名度上，都牢牢占据着“城东商业一哥”的宝座。

注：现在你去槐树店、2/8板块的部分楼盘，销售介绍项目时都会拿该楼盘离万象城的距离多少，来凸显项目的价值。

武侯区大悦城夜景

图源网络

武侯大悦城主打人文牌，将著名风景区九寨、黄龙等融入设计中，近看远看都是极美的。还有Joy Street主题潮爆街区，是成都首个名符其实的Mall中Mall商业体，还以“酷、炫、潮”为主线，承包了成都的颜值担当，在2018年下半年成都“最美街道”评选中获得了“最美街道”之一 ，丰富的布置和精美的室外广场，真正实现了大众对于购物公园的预期。

当然，武侯大悦城的业绩也表现不俗，2023年，成都大悦城取得了全年销售额37亿元，客流2300万人次，全年成都排名前三品牌达到120家，99家品牌焕新让消费者常逛常新，其中最值得一提的是，成都大悦城23年的新增会员中，18-35岁的会员占比高达惊人的58%。2024年春节档期间，成都大悦城的客流量达58万人次、销售额达8000万元。（数据来源于微信公众号：中国房协商业地产智库平台，5.24文《商业观察 |一年吸金37亿，这座城市“公园”如何做好成都年轻人生意？》）

大悦城，已然成为辐射西南的代表商业，有带领区域板块更上一层楼的实力。

Chapter. 03

城西青羊区蔡桥板块航空新城？

2023年12月，成都市青羊区召开了一场以「汇聚高端商务 激发消费活力」为主题的推进商务商贸产业高质量发展大会。其中各项投资计划均有计划罗列，从下图中可以看到，大悦城商业综合体项目也在计划中。

图源机遇青羊

都知道青羊是成都主城发展较早较好的区，“西贵”说的就是青羊，但青羊三环内开发土地早已饱和，只有蔡桥板块土地存量尚为丰富，而且区位也不差，教育、地铁、商业、医疗各种利好都在不断加码。

其次，重中之重“‘青羊航空新城’建设重要承载区”这张“王牌”，也给蔡桥产业爆发奠定了强有力基础。围绕做强“千亿航空产业生态”，蔡桥已经形成“青羊总部产功能区”、“国际智慧产业功能区”、“西部国际商旅功能区”三大千亿产业集群。

聊叔评

1、 根据官方数据，仅蔡桥辖区现有入驻企业近3300家，世界500强分支机构、国家高新技术企业及专精特新企业60余家，高端产业集中带来的大量高净值人群，他们拥有极强的消费实力；除此以外，青羊新城辖区内还有约36.7万常住及暂住人口（数据来源：青羊官方2020年数据），区域内还拥有庞大的消费群体。面对这些数据，大悦城如何不眼红？

2、 从封面新闻里2023年成都各大商业项目业绩可以看出：

1）武侯大悦城2023年全年销售额37亿，排名成都第五。可见其综合实力毋庸置疑，品牌度、消费面都有实力。

2）排名前25名的商业里，青羊区一家上榜的都没有。青羊区在消费领域不仅仅是掉队的，其拥有的商业品牌和商业数量也是远远落后的。

3）数据可见，成都的城东和城南，在消费领域的数据，遥遥领先！

3、经济三架马车：投资、消费、出口。 而从最新的规划落地来看，青羊航空新城已经有了重大的产业投资，国创中心、其定位是世界级（产业高精尖、就业人群也是“三高人群”）；出口咱先不说（我们认为，未来形势也是一片大好）；消费领域成了该区域目前唯一的短板。

其中，国创中心等总部基地，产业高精尖，人才也是“高精尖”，产业稳定持久，收入自然不会低。区域内需要有更优质、更好、更高档的消费场景。

以现阶段的“经济周期”来看，不管从城市层面来看或者区域层面，一定要有新的产业、板块的强势崛起，来拉动经济，而不是南门一家独大。

图源航空国创中心产业园

4、 除此之外，青羊航空新城可能还会有更多“惊喜”。网传的培风TOD在华润青羊润府旁边，可能还会有商业落地，比如华润万象汇？（此为网传版本，仅作猜测，具体以官方发布为准，不作为购房依据和判断最终导向！）

1） 我们可以看到，培风地铁站的规划是9号线（已建成）和13号线（在建）的交汇处。

图源航空国创中心产业园

2） 依据，2021年12月10日，成都市规划和自然资源局官网公告了两则控制性详细规划，即《青羊区光华新区蔡桥片区控制性详细规划（第3.1版）局部用地控规修改方案》和《武侯区、青羊区花龙门片区控制性详细规划（第2.5版）局部用地控规修改方案》。公告涉及青羊新城两个片区，光华8线南北两侧约1160亩土地。

这次调规有可能是在为蔡桥TOD做准备。另一处则位于地铁9号线培风路站的西侧，绿城凤起兰庭的南侧，即万家湾村。调整内容包括：1、优化道路网，落实小街区规制，增加1条南北向支路，在5#地块内增加1条东西向12米内部通道，跨光华8线新增1条7米南北向地下公共通道。2、将片区内村镇居住用地相应调整为二类住宅用地、商业服务业设施用地兼容二类住宅用地、中小学用地、服务设施用地和小区绿地。3、临近培风站地铁站点，结合培风站出入口、风亭等附属设施布局要求，加宽路侧1#地块公园绿地。4、优化公服设施布局，调整规划养老院位置，在2#地块服务设施用地内增加1处社区卫生服务中心、1处居民健身设施、1处再生资源回收网点，在8#地块小区绿地内增加1处小型多功能运动场地。5、落实青羊环城生态区整体调整方案进行容积率平衡，调整后地块3#容积率为1.8、地块4#容积率为2. 2、地块5#容积率为2. 4、地块6#容积率为2.4、地块7#容积率为1. 8。

3）具体如何？我们静待官方消息公布。

5、整体来看，不管是否是大悦城商业综合体落地，青羊区全面提升消费市场已经到了刻不容缓。伴随世界航空名城的落成，青羊航空新城有望成为大城西，乃至四川、国内进入大城西的停留、旅游、商务、消费等集散地，经济也需要这样去发展。

高新区新川板块？

网传的成都高新区2024年度供地计划中，曾标注一宗商业地块为中粮大悦城，该地块位于新程大道南侧、锦翰路东侧，占地约60亩。紧邻蒲草塘地铁站，东侧紧邻四川省中西医结合医院高新院区。

网传高新区2024年度供地计划

图源网络

网传新川大悦城计划出让地块

图源新川进行时

作为高新几近绝版的可成片开发的区域，新川的发展成都人也是有目共睹，网传成都传媒集团将于明年10月整体搬迁到新川“成都智媒体城”。根据此前报道，成都智媒体城已吸引凤凰卫视、中国数字图书馆、华为、人民电竞、喜马拉雅、容艺教育、合纵文化等80多家头部机构达成战略合作。仅这一个产业项目，将为新川带来数量相当可观的高端产业人群。“新川创新科技园”更是聚集了前沿医学中心、AI创新中心、网易成都数字产业基地、百度产业云数字经济中心等重点项目。

聊叔评

目前新川板块几乎没有什么拿得出手的成型商业配套，或许大悦城正是以破局眼光盯紧了新城这一个空白。新川也需要一座大型商业来撑得起“高新区消费新中心”的定位。

落地其他区域或者不落地？

落地其他区域？综合来看，能被大悦城瞄准的板块，无一不是极具爆发力的潜力股，要有承载力和强大的成长力。大悦城的落地消息，或许也可以作为区域价值的风向标和购房的方向参考。

当然，在当前经济环境下，作为重资产的商业综合体开发，因其开发成本和运营的前期大量投入，不一定适合当下的落地。况且每家公司都有自己的财务核算标准，所以大悦城也一直没有官宣，我们觉得也能理解。最终也有可能不落地，具体一切以官方消息发布为准！

< 写在最后 >

像大悦城这样的大IP选址落地，有时就是一场马拉松长跑，不到最后一刻，谁也不知道结果如何。

大型商业体就像一座城市的全息投影，体现的不只是城市的外在吸引力，更是内在的生命力。

每一次大型商业体的入驻，都可以提升板块的整体价值。

1、结合各项经济指标数据，从我们的角度来看：如果只有一座大悦城指标，或也更适合落在青羊航空新城。但也有可能最后是其他品牌的商业落地。可以看看下面其他第三方商业数据图：

数据来源：赢商网。仅供参考！

2、新川板块确实需要更好的商业，但南门的商业体在数量和质量方面也确实非常强大了。但，也说不定呢？

3、再次声明：以上信息均为市场分析和猜测，具体信息请以官方发布为准！同时关注我们，实时播报成都楼市最新相关消息。

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