东部CBD与部分老城区租金价格相差10多倍！济南写字楼为何冰火两重天？

经济导报记者｜刘勇

当前，济南的写字楼市场可以用冰火两重天来形容。经济导报记者近期调查发现，济南东部CBD（中央商务区）的写字间单价高达6元—7元/平方米/天，仍一间难求。而部分老城区的写字楼，尤其是老旧写字楼，单价低至每平方米每天几毛钱，却难以出租，出现了较高的空置率。

老旧写字楼该何去何从？接受经济导报记者采访的业内人士表示，虽然老旧写字楼可以升级改造，但仍要看改造升级后租金能否大幅提升。“如果无法大幅提升租金水平，不如改造成经济型酒店或者长租公寓一类的租赁住房，毕竟这是有政策支持的。”长期关注济南写字楼市场的杨朝星表示。

01 东部写字楼一间难求

“公司已迁到济南CBD片区，敬请光临。”日前，经济导报记者收到了一家公司负责人刘杰的微信。此前，刘杰的公司在济南北园大街附近办公。

刘杰告诉经济导报记者，之所以搬到现在的写字楼并不是因为价格。“现在的房租比之前高了不少，和以前相比，仅租金和物业费每个月公司就要多支出近1万元，但我觉得比较值。以前的办公地点设施老旧，供暖和制冷设施也都不太好，大堂、停车场和周边环境较差。”刘杰解释说。

实际上，刘杰一开始想把办公地点迁至绿地中央公馆，“没想到租金高还抢手，已经没有空余的位置，只能在周边找。”

作为一家房地产策划公司负责人的杨朝星深耕商业项目多年，对济南的写字楼市场颇有了解。在他看来，近几年济南东部片区迅速崛起，写字楼市场表现不错。尤其是CBD、汉峪金谷以及奥体等片区的写字楼尽管售价高，但租金和出租率都比较好。

“济南东部的写字楼吸引了部分知名企业，并产生了‘虹吸效应’，引得更多业主入驻。”杨朝星表示，东部大部分写字楼“整层或者整栋出售”已形成规律，部分高端写字楼群甚至成为世界500强企业的“俱乐部”，“虽然租金比较高，但入驻率同样也很高。”

东部写字间房租有多高？杨朝星告诉经济导报记者，CBD片区的写字间租金水平多在6元—7元/平方米/天。

在CBD片区，一写字楼的运营经理韩娜娜告诉经济导报记者，他们的写字楼入驻率比较高。“前不久有家公司要搬迁，我们刚把写字间要出租的信息挂出去不到2天，就有家新公司要求入驻，可以说是无缝衔接。”

韩娜娜告诉经济导报记者，除了提供正常的物业服务外，他们还提供了增值服务。“如通过联谊会的形式，为入驻的企业和周边写字楼的上下游相关企业组织联谊，增加人脉。因为年轻人比较多，还会不定时举行相亲联谊会。”

02 老写字楼价低却无人租

与新写字楼火热的情况不同的是，在老城区的部分写字楼，尤其是老旧的写字楼空置率比较高。

“以前办公的写字楼很多房间都空出来了，价格也很亲民，每平方米每天才几毛钱。就算这样，有些企业来考察后还是没有定下来。”刘杰解释说，“主要是设施老旧，供暖和制冷设施都不太好，配套服务落后，形象也不好。”

正如刘杰所言，经济导报记者此前去刘杰公司所在地采访时感受也不太好。其公司所在的楼层，楼道光线比较暗，而且ABCD四个区域的划分不明显，也没有指示牌，绕来绕去不好找。就在经济导报记者绕来绕去也找不到刘杰的办公室时，一位同样也绕迷糊了的市民向经济导报记者打听某个公司的位置。该市民向经济导报记者吐槽：“没来过的人很容易绕迷糊了。”最终，经济导报记者和该市民不得不打电话沟通才找到地方。

8月1日，经济导报记者再次来到该写字楼看到，原先某教育培训机构租用办公室、教室等所在的楼层已人去楼空。

仍在此办公的一家企业负责人表示，该写字楼的设施和配套服务已然落后。以电梯为例，虽然入驻率不高却明显不够用。“以前中午下班时基本上要等15分钟，现在教育培训机构等租户搬走了，差不多等七八分钟就行。”另外，由于该写字楼建设时间较早，停车位一直比较紧张。“这个楼开发得比较早，仅有的地上车位不能满足停车需求，很多时候不得不在周边找停车位。”该负责人表示。

虽然配套设施等不尽如人意，但该负责人表示其胜在租金便宜。“房租加物业费每个月才一两千块钱，在一些高端的写字楼，同平方数的写字间怎么也得小万元。”

同样的情况也出现在泉城路商圈附近的写字楼。经济导报记者注意到，其中一家写字楼的出租均价为17.95元/平方米/月。在西门桥附近的一家写字楼的出租均价为27.47元/平方米/月。而距离泉城广场不远的一家写字楼租金水平更低，均价在0.5元/平方米/天。

杨朝星表示，数据显示，现在不少老旧写字楼的空置率在40%左右。“设施陈旧，很多楼层只有一半的房间在使用。如果继续这样运作下去，空置率只会越来越高。”

03 老楼如何焕发新生

“我们也想对写字楼进行改造，只是有些硬件设施无法改造，而且成本太高。作为运营方，我们承担不起。”刘杰此前所在写字楼的运营方负责人任献礼对经济导报记者说。

任献礼告诉经济导报记者，单从硬件上看，他们运营的写字楼和近几年新入市的项目完全不处于一个量级。“我们测算过，包括电梯、消防设施、中央空调以及网络硬件设施等升级改造的成本大概需要1000万元。”

在杨朝星看来，老旧写字楼是否需要改造，要弄清楚项目所处区域租金“天花板”是多少，基于当前经营的租金水平，项目改造后上升空间大不大。“最好的结果是在可承受的周期内获得理想的投资回报率，例如改造后租金能翻倍上升。就怕写字楼翻新之后才发现租金增长空间有限，如果租金成本不能大幅提升，反而因为翻新投入不得不提升租金水平而失去了价格优势，就得不偿失了。”

难道老旧写字楼就不能焕发“第二春”吗？杨朝星认为可以，比如改变用途，“在无法对硬件设施进行大面积改造的前提下，其实可以将写字楼改造成经济型酒店或者租赁住房。毕竟从现在的情况看，租赁住房在市场上还是挺吃香的，而且用水、用电、用气执行民用价格标准，最重要的是还有政策支持。”

杨朝星告诉经济导报记者，2019年前后济南不少写字楼整体改为长租公寓，虽然投入相对比较多，但入驻率均在80%以上，投资回报率超过了写字楼。

其实，早在2018年济南市印发的《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》就明确提出，鼓励房地产开发企业、物业服务企业、房地产经纪机构设立子公司开展住房租赁业务，以提供中小户型、中低价位住房租赁服务为主，形成大、中、小住房租赁企业协同发展格局。同时，还鼓励住房租赁国有企业和社会组织将闲置和低效利用的工业厂房、商业用房、写字楼等，在符合消防、结构等相关安全规定的前提下，按规定程序审批后改建为租赁住房。改建后的租赁住房，用水、用电、用气执行民用价格标准。

“从现实情况看，老旧写字楼焕发‘第二春’是可以的，就看运营方的运营理念了。”杨朝星表示。

本文源自：经济导报