实锤！郑州“商改住”出现了！

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最近，郑州规划局对中原老城核心地块做了规划调整。

拟将中原区这处300米超高地块用地性质修改为，二类居住用地。

说直白点，西区的300米超高地标没了，变成了住宅！

来看具体位置▼

中原老城核心又迎来了一块住宅用地。

这块地之前是跟恒大签约的，计划建设郑州恒大经贸中心，高度为300米。

建成后，对于所在区域具有地标性的意义。

如今，地标成功变成住宅。

这也意味着，郑州“商改住”开启！

其实去年，郑州主城就有地块商业性质变住宅了。

现在全国几乎所有城市，商办用地都是过量的。

就拿郑州来说，有数据显示：

商业库存，已达370.8万方；
写字楼库存，已达103.89万方；
公寓库存，已达304.9万方。

所以大家都开始降低商住配比，暂停新的商业办公用地供应了！

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郑州的商业确实越来越多了。

大型商圈已经有近10个：

二七商圈、花园路商圈、CBD商圈、高铁商圈、高新区商圈、中原区商圈、惠济区商圈、经开区商圈、大学路商圈等。

营业面积超2000平方的大型商超有200多个。

并且，接下来还有大量新开的商业入市。

瞧，这就是今年计划入市的一批商业，有些已经开业。

注：数据来源于网络

可以看到，郑东新区即将入市的商业数量多、体量也大。

还有二七区，也将有多个新增商业扎堆亮相。

这还没完。

近两年，随着一批工业遗存项目的改造，一些开放式园区商业也在陆续出现。

比如说：

金水区的油化厂文创园、密登堡文创园、蜜油文创园；

中原区的二砂文创园、磨街文创园，芝麻街1958双创园；

二七区二环支路的瑞光创意工厂；

管城区紫辰路的紫荆创意园；

经开区经北一路的彩虹盒子艺术园区；

等等。

这是一个快速扩张的市场。

与此同时，写字楼也在不断增加。

今年上半年，郑州的写字楼供应集中在郑东新区高铁站东广场和高新区科学大道沿线，共计14.5万方，推动着存量继续上涨。

商办在不停增加，那住宅呢？

整个郑州市场在2018年的时候达到开发高峰，那一年连续拍出多个地王项目。

随之，整个城市迎来了住宅供应的峰值。

住宅市场快速膨胀，大量新区四面开花。

这一个又一个的孤岛新区，和郑州主城没有紧密相连，中间存在断裂带，区域成熟度很低。

这些四环之外，数个三环城区的面积，背后是大量住宅供应，需要大批人去填。

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可问题是，人从哪来？

郑州是一个典型的内生发展城市，很多人口流入还是要靠周边县市的人口进入省会。

一直以来，郑州人口都在保持上涨。

2010到2020这10年间，郑州常住人口增加了近400万。

而省内大部分地市，人口都在外流。

比如同样在这10年里，有个地市退出了千万人口阵营，就是南阳。

不过，这样的人口变化，刚开始很猛。

但达到一定程度之后，后续增长很容易陷入瓶颈。

我想最大的原因还是就业。

简单点说就是，哪里的就业机会多，年轻人尤其是高学历人才就会涌向哪里。

而郑州还在面临产业转型，人口规模如何再上个台阶，是个问题。

在这样的情况下，就很容易出现住宅供应大于需求。

其实，面对供过于求的问题，郑州一直都在努力，一直在减少供应。

来，看图▼

从上图可以看到，郑州从2018年后就在不断减少供地量。

这两年就更不用说了，几乎没怎么供地。

那经过供地的调整，郑州现在的住宅库存是多少呢？

泰辰数据显示，当前郑州市区+近郊住宅备案取证库存1455万方。

乍一看挺高，但仔细去看，有大半都集中在四环以外，甚至是一些远郊新区。

在整个大郑州的库存总量里，近郊+远郊占了有70%。

所以郊区是有很大风险的。

近郊和远郊都是郊区，郊区的房子从来不在我们的讨论分析范围内，因为它们没有价值，不要去碰就行了。

而真正的四环内主城区里，不少板块的住宅库存其实很少很少。

以前，城市最好的地段一般都是商业办公用的摩天大楼，住宅要退让到边缘位置，所以市中心很少有优质的住宅用地供应。

然而，在如今“商改住”的趋势下，将进一步平衡商住比例，相信城市中心会有更多的好地块出来！

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最近大家应该都注意到：多地住建局更名。

把“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”。

这背后，直指城市核心区土地！

以前，城市建设以开发新区为主。

未来，要变成以城区土地再利用为主。

而值得再利用的，一定是人口稠密的城市核心区！

郑州这两年也高歌猛进的开启了主城大维修时代。

就在上个月，郑州又发布了最新的“调整城市更新项目库”通知。

公示了20个新增城市更新项目：

金水区4个，总投资14.65亿元；

中原区1个，总投资1.1亿元；

惠济区2个，总投资8.59亿元；

管城区3个，总投资6.5亿元；

郑东新区3个，总投资30.92亿元；

经开区1个，总投资1.54亿元；

就不一一列举了，大家可以自己去查。

截止到现在，郑州城市更新项目库已经纳入221个项目，总投资7596.98亿元。

这些项目主要集中在郑州核心板块和重点区域。

今年，郑州力争完成投资1500亿元，就是用作城市更新。

希望城市中心的土地能真正得到再开发、再利用！

城市更新的推进，也一定会让中心城区的价值进一步夯实！

毕竟老城原本就拥有不可复制也无法替代的成熟配套资源。

再加上一个又一个城市红利。

比如跟生活息息相关的地铁，截至目前，郑州已经投入运营了：

1号线、2号线、3号线、4号线、5号线、6号线西段、14号线、城郊线。

老城地铁最密集！

接下来的7、8、10、12号线，也正有序推进中。

7号线是惠济、金水、中原、二七的加密线。

8号线是高新、金水、郑东新区的加密线。

10号线是中原、二七的加密线。

12号线是经开、郑东新区的加密线。

轨道交通三期年底前就能建设完成，之后还有四期规划建设启动。

中心城区地铁还会更密！

不过也要清楚，城市更新尚需时间，特别是涉及到城改、旧改、厂区外迁等。

我们由衷期待这些项目能早日落地！