“另类”的大源西：这一次约320万就能买套三

继远达地产141亩项目取证以后，今年6月底，大源西板块的新盘“高投天悦锦萃”取证入市，精装住宅单价约34990元/㎡。该项目为高新区人才公寓项目，规划设计了大量的建面约89㎡套三和建面约118㎡套四户型，房源占比超过了6成，最低总价约320万元出头。

不论是从精装单价，还是每套房的总价来看，高投天悦锦萃都是大源西的“另类”。与远达约3.9万元/㎡的精装单价，以及建面约146㎡-440㎡的面积段比较，或者与此前的城投项目，中铁建&交投项目比较，这一次，高投置地大幅降低了买入大源西的门槛。

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2022年12月13日，成都进行了当年的第四次集中供地土拍，高投置地以底价15375元/㎡的成交楼面地价，拿下高新区桂溪街道铜牌村9组、10组（大源西），一宗占地约39.28亩的住宅用地，最高清水限价3.2万元/㎡。

该地块位于元秀路北侧，富华南路以东，距天府锦上锦项目较近，在其南约300米左右，与大源西其它项目一样，地处地铁5号线西侧，而更近骑龙地铁站，步行距离约700米左右。

拿地一年半以后，2024年6月，高投置地天悦锦萃项目继远达天宸名邸之后，取证入市。这也是去年天府锦上锦、西派善成热销之后，大源西板块再次迎来远达、高投两个新盘的供应，填补了区域新房市场的短缺。

今年6月26日，大源西天悦锦萃项目所有房源（9栋建筑、380套房源）全部取证，精装单价约2.84万元-3.79万元/㎡，户型面积段约85.93㎡-199.47㎡，总价约245万元-709万元每套，目前人才正在登记。预计2025年12月交付，物业费3.28元/㎡/月。

据了解，该项目的主力户型有三种：建面约89㎡套三，建面约119㎡套四和建面约199㎡套四。其中，1栋、2栋为层高17F的2T4产品，建面约89㎡，精装单价集中在约3.5万元/㎡，总价集中在310万元-320万元；3栋-6栋，这4栋建筑为层高17F的2T2产品，建面约199㎡，精装单价集中在约3.4万元/㎡左右，总价集中在670万元-680万元；7栋、8栋、9栋为层高10F的1T2产品，建面约119㎡，精装单价集中在约3.5万元/㎡，总价集中在410万元-420万元。

高投天悦锦萃是一个人才公寓项目。这宗近40亩的地块，容积率2.0 ，其地块大小介于前期城投项目和中铁建项目之间，在产品户型的设计上，与其它项目高端改善的定位不同，它继规划有近200㎡的大户型，又规划了89㎡和119㎡的刚需、刚改户型，特别是兼顾了刚需的客群。

作为大源西的人才公寓项目，将户型门槛设计在约89㎡，买入门槛总价约320万元。这是天悦锦萃与大源西其它几个楼盘最大的差异。

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资料显示，高投置地隶属于成都高投集团，是全国一流的专业化园区开发建设和行业知名的房地产开发商，也是高新区名副其实土储最多的房企。高投集团成立于1996年，经过20多年的发展，已经成为集城市开发运营、产业投资和资本运作、电子信息产业实业为一体的综合性国有资本投资运营公司。

高投置地在成都高新区已经开发了多个项目，这一次就大源西的近40亩项目的开发，作出了很大的改变，使其产品晋升为市场一线的房企的水准。

高投置地大源西的这宗土地，位于新绿色今年竞得的两宗连襟地以南，同样临栏杆堰滨河公园，也可算是河景房。天悦锦萃项目地块，呈扇形，与栏杆堰支渠相邻，约40亩的土地上，规划有9栋10-17F的建筑，均为南北朝向，建面约89㎡户型为三室两厅两卫，建面约119㎡户型为四室两厅两卫，建面约199㎡户型为四室两厅三卫，横跨了刚需、刚改和高改产品。

先抛开地段和配套等因素，高投天悦锦萃在项目打造上颇有特点：首先，该项目定位“内外双景滨河奢宅”，其最长楼间距可达百米，外瞰一线河景，采用阵列式错落布局，打造南北朝向板式住宅，宋韵园林与滨河景观无界互动；其次，如前文所述，项目的面积段设置，涵盖了刚需、刚改和高端改善各种客户需求，为区域板块所罕见；最后，落到具体的产品设计上，各户型的布局等指标，特别是在得房率上，有了长足的进步。

天悦锦萃在项目紧邻栏杆堰支渠，东北侧邻公园，自然资源方面禀赋不错。与周遭环境呼应，项目在景观打造上，规划有一轴五园，宋韵封面园林院藏十境。一条中央景观轴，以一道道自然的笔触，将建筑让渡于园林；五大主题花园，将生活肌理赋予楼宇、草木之间；山水别馆，院藏十境，布局精妙，移步异景，让现代社区充满传统仪式感，整体而言，匹配了改善级园林景观。

这一次，天悦锦萃设计了灵感叠水大门，L型风雨连廊，以及六大主题架空层会所和尊崇归家大堂。在户型面积段上，建面约89㎡和建面约119㎡的户型，给大源西刚需、刚改客户提供了一次绝佳的上车机会。相交周边动则500万+的起步门槛，天悦锦萃的门槛价约320万元左右，可以说是买入大源西的一次绝佳窗口期。

自2023年初以来，龙湖、华润、招商、中铁建、万科等品牌房企，就市场上2T2的改善型产品，做了进一步升级，其中最大的亮点便是增加了阳台、飘窗的赠送面积，以及入户私厅的独立使用权，最大可能改进了改善项目产品的得房率。然而，部分房企，特别是本土国企，这方面更新比较慢，在市场竞争上逐渐掉队。

高投置地在大源西打造的天悦锦萃，本次在户型的设计上，紧跟市场一线房企的水平。设计了建面约89㎡、约119㎡和约199㎡的户型，各个户型在阳台、飘窗和入户私厅的配置上均可圈可点。据成都房小团测评，在不算私厅入户面积的情况下，上述3个户型的得房率约90%、92%、97%，较以前85%，甚至更低的2T2、2T4户型，有着明显的优势。且与当下一线房企的产品来比，也不遑多让。

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大源西板块，无论是在新房市场， 还是在土拍市场，近年来都已经成为成都楼市的第一梯队。能与之比肩的板块，大概就剩锦江区的三圣乡板块、金融城东板块，还有青羊区的蔡桥等核心板块了，可能就连同为高新区的新川板块都要稍逊一筹。

此前，比较有参考价值的新盘，正是去年底入市的中铁建和交投联合开发的西派善成，以及由成都本土平台企业成都城投置地开发的天府锦上锦项目。

2023年9月12日，大源西两大高端项目中铁建联手交投打造的西派善成，成都城投置地天府锦上锦同日取证。随后，成都楼市新政出台，10月13日，城投置地天府锦上锦正式开盘，366套房源在5秒内售罄；10月24日，中国铁建与交投联手开发的西派善成，158套房源不出意料的达成开盘秒清。

值得一提的是，天府锦上锦，占地约54亩，容积率2.0，最高清水限价29900元/㎡。成都城投置地打造了首个高端系作品，规划了11栋2T2小高层产品，总房源366户，建面约178㎡-243㎡，直接跳过了143㎡的主流改善户型，锚定高端改善客群。该项目取证单价约3.2万元/㎡-3.36万元/㎡，总价约571万元/套-817万元/套。

事实上，西派善成的热度还要超过天府锦上锦。该项目占地面积约23.5亩，容积率2.0，最高清水限价34500元/㎡，打造了仅4栋小高层，面积段为180㎡-218㎡，取证均价达到了约37500元/㎡，最高单价超过了4万元/㎡，总价约604万元/套-864万元/套。

正是这两个项目的热销，给予了大源西足够的信心。随后，今年4月9日，高新区大源西两宗连襟地公开拍卖，成都本土房企新绿色置业强势杀出，以成交楼面地价23200元/㎡和22800元/㎡，竞得城投置地天府锦上锦东侧占地约16.23亩、12.71亩两宗纯住宅用地，总耗资约8.88亿元。

土拍地价持续创新高，加之全面取消限购，远大天宸名邸项目紧跟市场热点，定位高端改善，将产品面积段定在了建面约146㎡-440㎡，对标西派善成、天府锦上锦的同时，兼顾了146㎡左右的改善客群，但是同样跳过了143㎡的户型，继续向上竞争。

而作为高新区的人才公寓地块，天悦锦萃则选择了打造建面约89㎡和建面约119㎡的刚改户型，同时兼顾建面约199㎡的高改户型，给区域内刚需、初改客群提供了买入机会，也是近两年区域内唯一一个兼顾刚改户型的项目。

就大源板块而言，地价已经突破了2万元/㎡，成为成都一线板块，明显也是高端改善板块。在这样的板块背景下，高新区本土国企给出了不同的解法，兼顾了刚需客群的需求，而且同时对其产品体系进行了升级，不得不说，这对想在区域置业的刚需客群，是一个不错的选择。