揭开土拍龙江G16地块逆势爆火的背后逻辑！

大家好，我是苏北哥！今天南京又进行了一场土拍，涉及到鼓楼、建邺、江核三大主城板块！都说土拍是楼市的晴雨表，行至年中，可能这句话的作用更加明显！由于今年整体的楼市行情状况，加之4月ZY会议将土拍总量与新房库存量挂钩，导致南京今年宅地供应量大减，根据5月份发布的《南京2024年国有用地计划》，今年全年南京住宅用地供应量仅为240公顷，相比去年大减51%。

配合着今年新房供应结构的重大变化，南京今年的宅地出让必然是“少而精”的，先说“少”的方面，今年开年至今南京一共就进行了5场土拍，一共出让宅地数量为18幅（加上今天土拍），要知道去年一年南京出让宅地数量是100幅，就算今年下半年宅地出让数量与上半年相等，也才36幅，还不到去年的出让数量的一半。

再说“精”这方面，今年南京土拍在出让宅地的各项经济参数上的把控变得越来越严格，也未后市市场留下了“许多悬念”！

01.

“土拍托底”还在继续？出乎意料！揭开今日土拍鼓楼龙江G16逆势爆火的秘密！

今年土拍出让的宅地数量虽然少，但是开局就给人一种“高大上”的气势如虹之感。

1月10日，江宁湖熟、江北研创园悄无声息出让两块宅地，其中江宁湖熟G92容积率仅为1.1，延续了南京远郊别墅化的远景和蓝图。

3月8日举行的龙年首场南京土拍，虽然都是房企托底，底价成交，但这场土拍却对今年的南京楼市的影响深远，河西中的招商G01，玄武徐庄的金基G02是“从出生起就自带第四代住宅基因的项目”，而且3.8土拍甚至定调了南京土拍未来将成为“豪宅专场”的清晰信号。

6月19日土拍，南京楼市终于在时隔3个月后憋了一个大招，出让的河西南G11、夫子庙G10地块，似乎要冲破南京地价天花板，制造江苏新地王的气势，虽然最终未能实现，但这场土拍在情绪上已经把市场气氛推到了今年迄今为止的最高峰。

经过47轮激烈竞拍才尘埃落定的河西南G11，地块经济参数把控之“严苛”，南京楼市史上未曾见过，不仅容积率降到了1.01，建筑高度还被限制在35米以下，圈内戏言“这是逼着KFS造天价豪宅啊！”，夫子庙G10的经济参数卡得更紧，容积率1.2，建筑高度不得高于12米。

原以为南京土拍接下来还会死磕豪宅，6月30日一场土拍出现了令人意想不到的“翻转剧情”，原以为容积率仅1.2、最大建筑不得超过35米的小行G12地块，出让后将进一步推高南京顶豪的天花板，但这幅地块却意外的被一家叫做“南京尧智汇科技产业”的公司，以底价拿下，成交楼面价格仅为19311元/㎡，甚至比之前小行万科朗拾、越秀天和两大大高层项目成交楼面价“还低一半”，以北哥来看，这场土拍当被视为今年土拍的分水岭，原来“主城低密宅地，也不一定非要造豪宅，也可以开发普通预算的商品住宅。”这就为今天举行的这场土拍留下了不小的悬念。

今天早上9:30，南京举行了今年的第五场土拍，共出让6幅宅地，涉及建邺、鼓楼、溧水、江核四个板块，总出让面积为约15.81公顷，起拍总价27.18亿元，6幅地块有着共同的一个特点，就是容积率依然很低，全部控制在1.9以下，且每幅地块的经济参数依然把控相当严格，那么这6幅地块未来是打造豪宅，还是低密平价住宅呢？今天土拍结果出来已经差不多有定论了！

河西G15被中铁托底

其实昨天南京房产圈内就传出，建邺河西G15宅地将被某家国企托底的消息，中铁（上海）此次算是捡了一回漏！

河西G15地块位置

一是因为这幅地块位置太好，位于建邺最繁华、最成熟的南湖片区，为河西北部老城片区，地块南侧有熙乐汇生活广场，目前正在出新升级中，内部包含菜场、商场、社区中心等，加之南湖附近美食纵横，烟火气十足，G15周边生活配套极为成熟！

熙乐汇生活广场

且G15地块为在建7号线大士茶亭站上盖物业，纯地铁盘，未来出行非常便捷！同时，G15地块的规模非常小，出让地上面积仅2984.59，加之35米的建筑限高，大约只能打造8-11F的小高层，1-2栋楼最多了，“体量小+成熟地段”，都预示着中铁G15项目未来去化几乎0压力。

另一方面，就是地价！可以说大河西近10年来从未出让过如此低价的宅地，成交楼面价21566元/㎡，要知道南京土拍史上的10大地王全部出现在河西。

就是今年3月8日底价出让的河西招商G01，楼面成交价也得34314元/㎡。而中铁G1521566元/㎡的楼面成交价决定了未来该项目房价可能只在4万/㎡左右（只要中铁不是铁了心要打造顶级豪宅），这个价格对于河西动辄6-7.5万/㎡的豪宅新盘来说，实在太香了，性价比奇高！

与此同时，中铁G15未来很可能与周边二手房形成倒挂行情，目前水西门大街附近的标杆二手房万科金色家园成交单价还保持在6.3万/㎡的价格水平。

如果河西中铁G15真的走小行G12的产品开发路线，建设普通住宅，未来开盘大概率将被疯抢。

41轮激烈竞价，鼓楼龙江G16被疯抢，金基杀入新地王诞生

同人不同命，同地也不同命，同样是主城低密袖珍型宅地，河西G15被托底拿下，鼓楼龙江G16地块却被疯抢，成为今日土拍的最大看点！

今天上午9:35，本场土拍正式进入高潮，只因最后一幅地块鼓楼龙江G16地块开始进入竞拍流程。激烈厮杀41轮，直到10:58这幅“热地”才算真正尘埃落定，竞拍时长达到了1小时23分钟，论时长甚至超越619土拍的河西G11和夫子庙G10

而今天土拍，龙江G16地块可是“真抢”！据了解，昨天相关媒体已经透露出，该地块有5家房企报名竞拍，包括绿城、金基&中北、中堃置业、怡康等企业；其中中堃置业就是接连拿下江心洲G70（贤坤花园）和夫子庙G10的本地新兴房企。

最终龙江G16地块，被金基以4.68亿元总价，折合成交楼面价32571元/㎡拿下，溢价率达到21%。

龙江G16之所以大火，首要原因在于这是龙江板块时隔14年后出让的首付纯宅地，稀缺性超强，况且起拍楼面价仅有27000元/㎡，低起点优势为拿地房企留足了利润空间。

再者地块出让面积小，总共仅有9700㎡，连1万㎡都不到，算上1.5的容积率，整个楼盘未来总建面积仅才1.5万㎡不到，就算竞价再激烈，龙江G16地块总价还是可控，这才让参与竞拍的房企敢于放手一搏！

再有一点，龙江G16地块周边居住人群层次与河西G15地块明显不同，河西G15地块位于建邺南湖腹地，周边全部是老破小，人群置换改善的预算和能力不强，距离地块较近的小区如康福村、沿河一村等成交价仅在2.0-2.3万/㎡之间。

而龙江G16地块周边居住人群层次明显要高出很多，紧邻地块的几个小区苏宁千秋情缘、银城聚福园、金舟花园等，普遍二手房成交价格都在4万+/㎡。

龙江作为南京开发最早的高教区，很多大学老师、教职员工居住于此，有很强置换改善需求，之前龙江没有新盘，他们只能去其他相邻板块买房，比如河西奥东、江东中路、兴隆大街沿线。如今金基拿下G16，未来必将成为龙江改善人群首选。

其次，同为鼓楼辖区内，河西北的标杆次新房苏宁檀悦、中海凤凰熙岸至今还保持着5.9-6.8万/㎡的成交价格，金基龙江G16的开发风险很小，未来根本不担心卖不出去。

且龙江G16地块本身交通、教育资源极为上乘，地块距离在建的9号线管子桥站仅400米，距离建邺吾悦广场、建邺万达广场直线距离在1.5公里以内，周边教育资源十分丰富，拥有鼓楼一中心幼儿园、凤凰花园城小学、二十九中致远、鼓楼实验小学、鼓楼实验中学、二十九中高中等，按照这样的资源基础，金基G16未来妥妥的是“名校学区房”！

其实在土拍之前，龙江G16未来房价水平就曾流出，预计首开价格将超过7万/㎡，按照地块最大建筑高度不超过60米，未来该项目大概率未来会开发7-9F的多层电梯洋房，户型也将是超过200㎡的大平层。

02.

城北鼓楼幕府创新区新出“刚需纯新盘”，最小户型仅89㎡起步！

虽然下半年南京新房市场新增供应主要以豪宅为主，但也有零星一些地块打造小户型的刚需产品，这为刚需购房人群在接下来的南京新房市场提供了新选择。

今天（7月31日），幕府创新区的能建城发G21地块公布案名：能建·博悦府！项目体量较小，仅打造3栋11-26F住宅。项目整体户型面积段为89、105、115㎡，预计最快今年9月上市。

今年5月份，幕府创新区G21地块，底价成交，中能建以总价5.9亿元，楼面地价20060元/㎡拿下。项目距地铁3号线、7号线五塘广场站约800米，北侧毗邻幕府东路快速路，东侧紧邻五佰村路，机动车出行便利。周边商业、教育、医疗配套成熟，居住氛围浓厚。

目前纯新项目能建·博悦府的具体规划已经公布：项目体量较小，仅有3栋楼，1栋为11F、1栋为20F、1栋为26F。从规划图来看，拟建3栋楼，沿着幕府东路一字排开。

从效果图来看，项目南向像是全落地的玻璃幕墙，同时2、3号楼示意图显示首层局部消控室、物业用房，既有可能也是架空层。

能建·博悦府的户型面积段也已经公布：89、105、115㎡三种户型！其中89、105㎡两款户型图已经出炉。

89㎡户型为三房两厅一卫设计，是刚需客群最喜欢买的产品类型之一，户型南向设有双阳台，卧房，主次卧均设有飘窗，能建·博悦府有可能未来不设连廊，具体还要以GX信息为主。

整个户型三开间朝南，客餐厅也采用了一体化空间设计，厨房采用L型动线，增加了室内实用面积。

115㎡户型采用三房两厅两卫设计，户型优点很明显，三开间朝南+双联阳台；客餐厅一体化空间设计；U型动线厨房。主卧也采用了套房设计，北向书房和主卧均搭配了飘窗。

纯新项目能建·博悦府的出现，直接丰富了鼓楼幕府创新区的新房产品，目前整个幕府只有一家楼盘有新房房源在售，这就是能建城发开发的长江悦府，但该项目的户型稍大一些：110、135、142、168㎡，之前销许均价43355元/㎡，另有升级装修包2200元/㎡，现在实际售价3.5-3.7万/㎡左右，500万可买135㎡4房2厅2卫。

长江悦府交付实景

如今能建·博悦府的出现，给了刚需购房人买入幕府板块的机会，如果能建·博悦府首开价格以长江悦府的实际售价计算，那么这个新项目的买入门槛为310万左右。

于此同时城北幕府板块，还有两个新项目在建，且均由中建八局拿下，分别是幕府G51、G52两个项目。

其中中建八局G51风传是下半年即将上市的十大豪宅之一！该项目是鼓楼幕府首个容积率1.5的低密项目，规划建成5栋楼，分别3栋6层洋房、1栋7层洋房、1栋17层小高层。

按照之前的放风首开价，中建八局G51大概要达到7万+/㎡。

所以下半年的鼓楼幕府创新区是个值得重点关注的板块，因为它是一个刚需、中端改善和豪宅产品并存的板块。

另外，幕府板块的教育资源也十分强大，4大名校齐聚！经过调整，幕府的旭日景城小学被划入了力学教育集团；五塘小学被划入拉萨路小学教育集团，再加上这里本身有29中分校、拉小幕府分校，等于一个片区聚集了4所名校。

幕府除了草小加入拉、力两所顶尖教育集团，片区内部的拉小砺志分校和拉小幕府分校，6月下旬也已经发布招标计划，拟在2024年7月进行房屋建筑和市政基础设施工程的招标工作。距离正式启动，仅一步之遥！

今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。