美国楼市的房源库存增加，为何价格还是不降？

美国房地产市场最近推出不少房源，但房价却还是没能降下来。

综合美国人口普查局及全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国新房库存量已增至2008年次贷危机后房地产崩盘以来之最，现房供应量也达到近四年最多。

根据美国住房与城市发展部（HUD）数据，新房和现房供应量一直呈上升趋势，6月份库存量达4.7个月，为2016年6月以来最高。换句话说，以目前的销售速度，需要4.7个月才能售出所有可售房源。

但与此同时，房屋价格却没应声而落。美国人口普查局最新数据显示，新房价格中位数达到41.7万美元，环比上升2.5%，同比持平；现房价格的中位数环比上涨2.3%，达到创纪录的42.7万美元，同比上涨了4.1%。

这是为什么？

供应量增加，房价为何没降

疫情期间，激增的需求使得美国房地产市场上可售房屋供应量降至历史新低，仅可维持2个月的销售。现在，随着房价和利率居高不下，供应量终于开始回升。根据HUD的数据，按目前的销售速度计算，美国新建住房的供应量需要9.3个月售出，现房的供应量则可供销售4.1个月。

这说明，这种供需关系的放松主要出现在新房市场，而非现房市场上。根据全美住宅建筑商协会（NAHB）的数据，历史上看，新房和现房的供应量通常非常接近。目前，新建住宅占总库存的30%，约为其历史份额的两倍。

这种并不常见的供应差距被认为是由近几年来抵押贷款利率的大起大落造成的。房地美（Freddie Mac）数据显示，2021年，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率降至2.65%的低点，在2023年11月达到7.76%的历史高点，目前的利率为6.78%。

位于美国首都华盛顿特区的长荣地产（Evergreen Properties）副总经理陈宏明对第一财经记者表示，这种“利率锁定效应”让大量想要换房的人没办法换房，因为这意味着他们要放弃3%~4%的利率，而负担7%的利率，导致月供大幅增加。

不过，在供应更宽松的新房市场，价格涨势的确不如现房市场。

牛津经济研究院高级经济学家豪登（Nancy Vanden Houten）表示，新房价格已经横盘了一年多，6月份的价格与去年持平，现房价格同比则上涨了4.1%。

从更细分的价格层级来看，NAR的数据显示，在现房转售市场上，最受买家青睐的10万~50万美元价格层级的供应量最少。由于抵押贷款利率居高不下，这些卖家开始寻找这一价格层级里较为低端的房子，而供应量的增加根本无法满足需求。

NAR数据表明，10万~25万美元之间的待售房屋供应量增加了19%，但供应量仅为2.7个月；价格在100万美元以上的房屋供应量仅比一年前增长了5%，但供应量达4.2个月。换句话说，低价房屋的竞争仍然非常紧张，即使有房源进入市场，也会迅速被抢购一空。供不应求的情况导致买家竞争激烈，从而推高了房价。

陈宏明也表示：“虽然房屋上市数量增加了，但销售也在增加，买家和卖家同时增长。平均每套房子在市场上停留的时间反而缩短了7%，这代表目前供需的平衡还是处在卖家市场这边多一点。”

根据房地产经纪公司Redfin的数据，6月份仍有超过三分之一的房屋销售价格超过了挂牌价。

陈宏明认为，当购房利率从3%涨到7%时，许多买家的确会犹豫不决，因此推延了购买决定。“但现在，因为高利率已经维持一段时间了，买家已经开始习惯了7%左右的利率水平，所以之前一些延后买房的刚需买家，就会开始进入市场。卖家们也知道高利率大概会固定一段时间，所以现在也开始把房产放出来销售。”他称。

下半年的房价趋势如何

创纪录的高房价和高购房利率下，近期美国新房和成屋销售量都不及预期。美国人口普查局和NAR报告称，6月份新房销售下降了0.6%，现房销售下降5.4%，这也是现房销售连续第四个月下降。

NAR首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）说：“我们看到了更多的库存，但并没有看到销售量的增加。我们可能正在从卖方市场走向平衡，并可能正在进入买方市场。”

陈宏明称：“目前买房竞价已经不像之前那样严重，通常是比较独特的房产才会有竞价的情况发生。现在在市场上的挂牌价，也与实际销售的价格比较接近。”

展望下半年的美国房地产市场，陈宏明认为，现在买家和卖家开始回到市场上，如果美联储有任何降息的动作，对市场会是一个加分。

豪登也预计，随着美联储开始降息，抵押贷款利率近期将进一步下降，供应量的增加可能会支持销售，并可能导致房价有所回软。

“但即使利率下降，目前的房价水平也会使许多潜在购房者难以置业。”她说，“根据我们最新更新的（美国）住房负担能力指数，现有住房价格与高抵押贷款利率将购房负担能力推向了历史新低。不过，我们预计房价不会暴跌。市场供应仍然相对紧张。抵押贷款利率的下降和价格的回软都会带来需求的回升。”

不过，新房供应量是否会保持目前的增速还有待观察。美国桑坦德资本市场公司（Santander Capital Markets）首席美国经济学家斯坦利（Stephen Stanley）认为，建筑商们希望看到强劲的需求，但房价上涨和抵押贷款利率反弹伤害了买家的负担能力，购房需求开始恶化。在供应量如此之高的情况下，建筑商可能会继续放慢速度。独栋住宅的新开工量已经连续四个月下降，这是自2018年以来持续时间最长的一次。