盘点|上海楼市2024年上半年：谁与争锋？

引言

2024年，全国楼市看一线，一线楼市看上海。

上半年，上海新房市场供应面积累计达384万平方米，而成交面积则为324万平方米，与去年同期相比，成交量缩水38%。然而，成交价格却逆势上扬，平均单价攀升至每平方米78,399元，同比增长21.4%。尤其527上海新政出台后，市场迅速响应，6月份市场活跃度显著提升，成交环比激增64%。诸如中海顺昌玖里、融创壹号院等百亿级项目纷纷亮相，保利发展以88,462元/平方米杨浦新地王，这一系列事件似乎宣告着上海楼市已悄然复苏，逆势而上。

众多企业都将上海视为中国房地产市场的风向标，想要跻身其中。

确实，在当前的市场环境下，上海堪称引领者。今天，我们将从市场占有率、盈利能力以及发展潜力三个方面来梳理2024年上海楼市表现最为突出的企业究竟是哪些。

市场

占有

向头部集中，向国央企集中，向中心区域集中

集中度提升，国央企主导市场。

2024年上半年，上海房地产市场呈现出显著的头部集中现象，TOP30房企以2291亿元的总销售额，牢牢把控市场超八成的份额。市场格局的已然重塑，国央企在市场重塑的过程中扮演了核心角色，其市场占有率跃升至60%以上，

在TOP30房企中，拥有5%以上市场占有率的企业仅有中海、绿城两家；同时，超过60%的房企市场占有率维持在2%以上，这意味着即便是在上海这个单一城市单一项目，这些企业也能凭借其品牌影响力和项目质量，轻松跨越50亿元的销售门槛。

图：2024年H1上海市占率超过3%企业情况

备注：市占率=企业销售额/城市总成交额

核心区域贡献显著。

中海地产：凭借其在黄浦区和徐汇区的卓越表现，贡献了超过90%的业绩，让中海地产达到9%的市场占有率，也充分体现了核心区域对市场占有的强力支撑。

绿城中国、华润置地、保利发展、融创中国：这些企业紧随中海之后，跻身市场占有率TOP5，凭借各自在特定区域或板块中的市场占有创造了超百亿业绩，如绿城在黄浦区32%的业绩贡献，华润在宝山南大板块的出色表现，均突显了区域聚焦的重要性。

图：部分企业业绩贡献TOP3区域及占比

市场

创利

强劲的改善需求下的，品牌房企产品极致突破

市场对高品质住宅的展现出强烈需求与认可。2024年上半年，新房供应量高达2.38万套，平均去化率飙升至53%，傲视全国市场。特别值得注意的是，千万级以上高端住宅项目成交套数超过6000套，占比高达25%，较去年大幅攀升15个百分点。

图：部分企业2024H1开盘/加推去化率

深耕型房企的产品品牌力持续兑现。

在这一市场趋势下，中海地产、中国金茂、招商蛇口等深耕房企，在产品和品牌推广方面进行不断创新升级，开盘首开去化率普遍达到75%以上，提升企业竞争力与消费者信任度。

中海地产：打造豪宅标杆。

中海·顺昌玖里：2024年3月推出的这一项目，坐落于淮海路核心地段，与“中海建国里”遥相呼应，以其全国首创的全钢结构超高层设计，融合历史韵味与现代美学，开盘首日即售罄，单日销售额逼近200亿，成就上海乃至全国销冠佳绩。

中海领邸：同年6月亮相的另一力作，同样实现开盘首日100%去化，巩固了中海地产在高端住宅领域的领军地位。

中国金茂：升级王牌产品。

中环金茂府：作为府系3.0的首发之作，不仅是金茂府系的第66座作品，也是上海的第5座金茂府。项目两次开盘，均保持80%以上的去化率，从“会呼吸的房子”到“自然生长的社区”，金茂府系不仅在科技系统方面进行迭代升级，金茂又开始卷户型、设计、服务。

招商蛇口：系统产品线全面形成。

招商时代乐章、招商臻境：作为快速扩张的房企典范，招商蛇口在2024年推出了一系列新项目，特别是在外环外板块，招商时代乐章、招商时代潮派、招商臻境等项目取得斐然成绩。“招商臻境”作为“启序”系的上海首秀，以及“时代乐章”和“时代潮派”的“揽阅”产品系，可以看出招商蛇口在上海进行了产品线的全面升级，助推自身在激烈市场竞争中不断进化。

图：部分企业业绩贡献TOP3区域及占比

极致产品主义下的品牌兑现。

宸嘉发展：“嘉佰道”项目作为宸嘉发展的旗舰之作，于6月3日在上海开盘，422套房源吸引逾千组客户认筹，仅2小时销售总额突破61亿，创下上海中环首开纪录，再次证明了宸嘉发展在高端项目开发领域的市场号召力。作为一匹新晋的民营企业黑马，宸嘉发展自2020年在香港成立以来，迅速布局上海、深圳、武汉、成都、长沙、南京等核心城市，专注于高端项目“嘉佰道”开发。

融创中国：“融创壹号院2期”凭借其卓越的品牌影响力与产品力，开盘即售罄，100%的去化率验证了即使是暴雷企业，拥有好的产品的重要性。

市场

发展

进入以能力驱动的新周期

上海房地产市场在2024年上半年呈现出明显的国央企主导趋势，80%的土地由国央企摘得，而民企拿地占比虽仅为20%，但较2023年有所提升，显示出民企在市场调整期的积极姿态与策略调整。

图：2023-2024年7月17日宅地成交企业性质占比变化

备注：央企为中央国有企业，国企为省市属国有企业。

民企的拿地与布局。

民企中龙湖与大华均有拿地，其中龙湖携手建华联合体，以15.37亿元成功竞得奉贤区五大新城地块，楼面价18360元/㎡，商住比例20%。龙湖在沪布局覆盖住宅与商业多领域，包括龙湖春江天玺、春江天越、天曜等住宅项目，以及龙湖奉贤天街、金汇天街等商业体，较高的产品与多元化业务布局保障了其核心竞争力。

表：2024年1月1日-2024年7月17日上海拿地总价TOP10

国企的深度拓展与区域深耕。

国贸地产：市场深耕与扩张的双轨并行。

国贸地产在上海房地产市场的表现，清晰展现了深耕与拓展并重的战略思维。自2014年首度进驻上海市场，国贸地产便将目光锁定在佘山地区，当年一举拿下三宗地块，当年的果断拿地奠定了其在佘山的坚实基础。此后，国贸地产在佘山连续五年内五次拿地，一系列精品项目如国贸鹭原、国贸天悦三期云庭、国贸佘山原墅的相继问世，奠定了其在佘山乃至整个松江区的品牌认知。

2023年7月，随着国贸在青浦赵巷的项目国贸虹桥璟上市场大卖，项目的巨大成功让国贸看到了外拓的必要性。2024年上半年，国贸地产在上海的拿地步伐进一步加快，通过三次精准拿地，不仅巩固了在松江新城与佘山的市场地位，更首次将触角伸向了浦东北蔡，标志着国贸地产在沪投资版图的显著扩大。

招商蛇口：深耕上海，以核心竞争力引领城市发展。

TOD模式的深化与扩展。招商蛇口，作为深耕上海房地产市场的领军企业，近几年在上海一直跑的很快。开年之初，招商经过56轮竞拍，以52.51亿的总价拿下了需绿建二星级和超低能耗建筑的上限指标及7%公租房上限比例的泗泾TOD地块。泗泾TOD项目中，规划了18.5万方的商业，将建设成为松江区域首个与轨道交通无缝衔接的大型购物中心，短短两年内，招商蛇口已成功运营东虹桥中心、曹路招商花园城两大商业项目，加之宝山区最大TOD综合体项目的获取，此次松江TOD项目的落地，标志着招商这种TOD花园城的模式在上海市场快速复制，成为招商蛇口拓展外环区域、深化城市综合开发的有力武器。

多元化战略合作布局。进入7月，招商蛇口与中旅投资强强联合，以31.12亿元总价成功竞得新顾城地块，此宗地商业占比41%，包含普通商品房与综合交通设施用地，集公交首末站、换乘停车场、社区商业等多功能于一体的综合性社区，这也非常考验企业的各项能力。

高速地产与安联公司：上海市场的新锐力量快速崛起。

高速地产与安联公司，来自自安徽交控的地方国企两个子公司，正以快速的步伐在上海房地产市场崭露头角。作为交通主业背景的房企，二者并非上海市场的常客，但自2021年以来，在全国房地产投资增速普遍减缓的背景下，安徽交控及其子公司却选择了在上海的逆流而上。

起点与历程。安徽交控的上海征程始于2013年，那一年，它以11.5亿元的高昂代价竞得嘉定区马陆镇地块，溢价率高达110%，创下了当时的纪录。然而，在这之后的近十年里，安徽交控似乎选择了低调，直到市场风云变幻、众多房企面临困境的2021年，它才重新启动了在上海的征途，先是于青浦拿下两宗地块，2022年斩获浦东唐镇地块，每一步都显得更加谨慎但不失时机。

红盘现象。浦东新区唐镇地块，高速地产与安联公司联手打造的“安高申宸院”项目，凭借着产品优势和区位竞争力，实现了三开三罄，青浦的上海安联·湖山悦”项目也实现了开盘即罄，这两个项目的成功，不仅让安徽交控及其子公司在上海市场站稳了脚跟，也让他们走进了大众视野。

核心区域的聚焦与品牌升级。进入2024年，安徽高速与安联公司的眼光瞄准了更为核心的梅陇地块，尽管在投拓节奏上保持审慎，但安徽交控的战略清晰可见——通过持续推出高品质项目，稳步提升品牌知名度与市场地位，力争在竞争激烈的上海市场中赢得一席之地。

在探讨了众多房企在上海市场的表现之后，我们不妨回归主题——2024年上海楼市表现最为突出的企业究竟是哪些，小编认为中海、绿城、招商上半年表现抢眼，在竞争激烈的市场环境中可以说脱颖而出；金茂、保利、华润、龙湖则以稳健的步伐推进，并通过不断创新保持了持续的增长势头；国贸、高速地产、宸嘉发展等企业，则可能凭借其独特的发展模式在未来实现快速上升。

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