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宝山吴淞创新城上实集团首发住宅项目！3号线宝杨路地铁站直线约500米，【吴淞道一號】即将入市，销售团队已组建，宝杨宝龙广场展厅现已正式开放，项目将推建面约99-145㎡ 3-4房。

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项目据说是上实的全新高端系作品，此前设计方案调整公示！主力户型建面约99㎡3房和建面约127㎡3+1房，官方户型稿已出炉，指导价6.3万/㎡！【宝山吴淞道一号】售楼处电话：400-960-1115【官方热线】来电预约看房即可享受VIP一对一贵宾待遇和额外优惠！

全套官方户型图如下

最新公示的设计方案

项目由5栋16F高层组成，共计311套房源，车位配比1：1.18，栋距30米（最大栋距目测超过60米）。项目南侧纬一路南面，同样规划了三类住宅用地，而项目北面则规划了公众绿地。【宝山吴淞道一号】售楼处电话：400-960-1115【官方热线】来电预约看房即可享受VIP一对一贵宾待遇和额外优惠！西面也为公共绿地，东面则是商办及教育科研用地，不过这些规划均提示为：动态规划【宝山吴淞道一号】售楼处电话：400-960-1115【官方热线】来电预约看房即可享受VIP一对一贵宾待遇和额外优惠！

另，该幅地块，联动价为6.3万/㎡。位置在3号线宝杨路站！之前我们也讨论过这幅地块的价格问题：

这多少，比想象中，高了不少。毕竟，隔壁的杨行，联动价4.9万；宝山中外环的2个板块，大场一批次土拍联动价，6.3万/㎡（虽然说二批次涨到了6.7万，后续三批次到了6.9万），顾村华发四季河滨、佳运瑞璟湾...也就6.57万/㎡，而且，华发还是高低配社区，91㎡的高层，首开单价【宝山吴淞道一号】售楼处电话：400-960-1115【官方热线】来电预约看房即可享受VIP一对一贵宾待遇和额外优惠！，其实只有6.1万/㎡......看下图：

这个价格生态，多多少少有点看不懂。有人觉得高，有人觉得十分合理！【宝山吴淞道一号】售楼处电话：400-960-1115【官方热线】来电预约看房即可享受VIP一对一贵宾待遇和额外优惠！

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华发、佳运这2个项目所在的顾村板块，其实更靠近共富，距离静安区仅仅2km，到大宁，只有6站地铁...

大场的这2块地更不用说了，有南大智慧城规划，又是环线内，隔壁就是桃浦智创城...【宝山吴淞道一号】售楼处电话：400-960-1115【官方热线】来电预约看房即可享受VIP一对一贵宾待遇和额外优惠！

吴淞创新城，凭什么6万3？

当然，这块地6.3万/㎡的联动价，也并非空穴来风！

吴淞创新城，大家都知道吧。

最近被频繁提及的宝山重大规划之一，频繁登录各种官方公众号头条...规划宝山、上海宝山、上海发布等官媒，都陆陆续续有进行报道。【宝山吴淞道一号】售楼处电话：400-960-1115【官方热线】来电预约看房即可享受VIP一对一贵宾待遇和额外优惠！

大家一直都说，以前让宝山发展起来的“宝钢”产业，已经跟不上时代的步伐，在新的时代背景下，大家要求更好的城市界面、更绿色的居住环境、更前卫的产业支持、更多样的商业娱乐出行选择，【宝山吴淞道一号】售楼处电话：400-960-1115【官方热线】来电预约看房即可享受VIP一对一贵宾待遇和额外优惠！宝山这个距离市区最近的区域，恰恰缺乏这些。

自去年7月15日宝山区向全球推介北转型方案后，于8月8日推出宝山区北转型重点区域之一——吴淞创新城转型发展推介会。【宝山吴淞道一号】售楼处电话：400-960-1115【官方热线】来电预约看房即可享受VIP一对一贵宾待遇和额外优惠！

这个从2016年就提出的“大城规划”，总算是有了眉目。

吴淞创新城这个规划有多牛逼？可以说，完全不输南大智慧城，甚至，有过之而无不及！

摘自：上海宝山连续用了3个“最”

二批次土拍中，宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块，正处于吴淞口国际科创城-先行启动区特钢首发建设区域，是宝山未来着重发展的重点区域，先行启动区域将建设3栋摩天大楼，高度分别为200米、170米和155米。最高200米的超高建筑群，将刷新宝山的天际线！

宝武特钢首发项目TOD创意办公群效果图图片来源：规划宝山

除了创新城的规划，地块本身所在的位置，也有一定优势。地块直线距离500米处有3号线宝杨路站，还有19号线，虽然直线距离约2km+，但是毕竟多一种出行选择。

另外，3号线宝杨路站还有宝杨宝龙广场商业，轨交东面，是成片的成熟居住区。居住氛围+配套，都是外环外板块，不可多得的。

也就是说，宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块，有宝山最为重量级的产业规划做背景支持，又有现成的轨交+商业+居住氛围......这波价值预期，是可以拉满的。

其实，淞宝的二手房 已近7字头了

上面这个标题，是2023年上半年淞宝二手房市场的情况。

其实近几个月下来，在整体的市场大环境下，淞宝的挂牌价也有了比较大的松动。比如淞宝的华能城市花园，挂牌均价在6.5万/㎡，但其实，这个小区没啥成交，只能说有价无市。

淞宝、淞南这一带，其实是最初的“主城区”宝山区镇府就在淞宝板块，也是宝山经济文化行政中心。其实就自住来说【宝山吴淞道一号】售楼处电话：400-960-1115【官方热线】来电预约看房即可享受VIP一对一贵宾待遇和额外优惠！，宝杨宝龙、宝山体育中心、吴淞炮台湿地公园...还有3号线，各方面配套都比较完善...

我们现在看板块内的二手房情况，淞宝作为宝山以前支柱产业的居住片区，有大量的xxx新村，小区年份，基本都是2000年以前的。稍微新一点的小区，也在2000年左右，板块内的新盘，非常稀缺！

而且，作为教育能级并不是很高的宝山，淞宝却承接着宝山优秀教育资源大头，比如一梯队的宝山一中心、宝山实验小学、宝山实验学校...二梯队，还有和衷小学、民办至德，可以说是宝山教育强势板块。

像对口宝山实验小学、宝山一中心的小区，宝山一村、二村、xxx村，宝城xx村，二手房挂牌价在4.5-5.5万/㎡的区间，小区多在1990-2000年之间，稍微新一点的小区，挂牌价则在5.5w+。

没有优秀学区倚靠的二手房老小区，挂牌价在4w/㎡出头一点。

而靠近3号线宝杨宝龙广场的小区，由于定位相对比较高端，且距离地铁站近，又在至德实验附近，挂牌价最高已经到了6.9万/㎡。

所以说，淞宝6.3万/㎡的联动价，其实和板块内的二手房相比，虽然没有明显倒挂（和2000年以前的老小区倒挂，也实在说不过去...）但是，这个地块距离地铁站近，又是吴淞创新城先行区域...6.3万/㎡，还是属于合理的。

总的来说：其实，这次的地块所处的淞宝板块，二手房成交价格并不低，即使没有华能城市公园近6.5w+挂牌，其他小区基本都能在4.5-5.5万/平米。虽然说没有一二手房倒挂，但是这个区域的基地很深厚，未来的预期值非常高。

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