加快建立“租购并举”的住房制度，保租房加速前行

7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》发布，提出要加快建立“租购并举”的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。

在“租购并举”制度下，各地保障性租赁住房已经跑出“加速度”，不仅仅在筹措数量还是面向市场供应量上，都来到了一个量变的阶段。

加速度筹措

据不完全统计，目前已有约30个城市出台政策，鼓励国资平台通过“收储”模式盘活存量房市场，用作市场化租赁住房、保障性租赁住房等用途。

比如郑州宣布，将通过城市发展集团收购二手房5000套，杭州市临安区也发布存量房收储公告，决定收购1万平米房源用作公共租赁住房......

一些省份或城市则公开了筹措保租房的完成情况，用最直观的数据来说话。

今年河北省计划筹集保障性租赁住房2万套以上，截至6月底，全省已新筹集房源19477套。

截至今年6月底，上海“十四五”期间已累计建设筹措保租房37.6万套（间），完成“十四五”规划新增总量的80%，在全国一线城市中名列前茅。

加上“十四五”之前筹措供应的房源，上海已经累计建设筹措约51.3万套（间）、供应31.9万套（间），分别为“十四五”期末规划总量的86%和80%。

7月11日，杭州市公布的《2024年住保房管局市政府民生实事项目半年度进展情况》显示，杭州全市推出保障性租赁住房9531套，完成年度目标任务的119.14%。

嘉兴市目前已建设筹集13.39万套（间）保障性租赁住房，完成“十四五”规划目标的98%。

济南市累计筹建保障性租赁住房11.8万套（间），已有3.3万套（间）房源投入了运营。

金融助力

保租房公募REITs、ABS，已经逐渐在多个保租房项目开枝散叶。

截至目前，成功发行的保租房REITs数量已经达到5单——红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭REIT。

而且，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT先后官宣开启扩募。

据Wind数据，保障性租赁住房、能源基础设施和生态环保这三大类REITs领跑市场，涨幅分别为5.48%、4.44%和2.12%。其中保障性租赁住房版块，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT涨幅均超5%。

今年以来，宣布发行保租房公募REITs的公司并不少。

今年1月29日，新黄浦发布公告称，拟选取上海闵行区梅陇社区项目作为底层资产，开展保障性租赁住房公募REITs申请工作，产品计划募资不超过8亿元。

5月27日，招商蛇口以其持有的位于深圳市南山区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目开展租赁住房REITs交易所申报工作。

万科计划以泊寓为标的申报发行REITs，预计发行规模约为10亿元；雄安集团已向全社会公开邀请基础设施公募REITs基金管理人、资产支持证券专项计划管理人、财务顾问或联合体，就租赁住房项目进行合作洽谈。

此外，北京昌平保障房、天津泰达人才安居、西安高新区保障房、青岛房投、上海临港等多单保租房REITs的申报发行工作也在稳步推进中。

北大光华管理学院报告指出，发展保障性租赁住房REITs，是优化住房租赁企业现有融资方式的可行选择。当前来看，相比租赁住房企业直接IPO，资产IPO（REITs）可能是更为适合的工具。REITs的价值主张在于持续的稳定的租金现金流，成长性不是估值的关键。而股票市场（特别是A股市场）的估值逻辑重成长性、轻现金流。因此REITs的估值逻辑和租赁住房的商业逻辑更为匹配，可以形成良性的市场激励。

除了发行REITs，ABS也成为另一种融资渠道。

7月2日，建信住房租赁基金成功设立了一项名为“建信住租项目”的持有型不动产资产支持专项计划，发行规模达到11.7亿元。

7月23日，上海证券交易所信息披露显示，华金-华发租赁住房三号资产支持专项计划资产支持证券（ABS）项目状态更新为“已反馈”。

该债券的发行主体为珠海华发实业股份有限公司，计划发行金额为50亿元。

7月25日，国君-地产住发保障性租赁住房资产支持专项计划项目状态已被上交所更新为“已受理”。

该债券的发行主体是上海地产住房发展有限公司，计划发行总金额达到70亿元，债券类型同样为资产支持证券（ABS）。

8月13日，由维C传媒主办、自如资管、寓信科技联合主办的第七届“寓言·未来”中国住房租赁产业高峰论坛，将会针对保障性租赁住房议题展开深度探讨。

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