楼市数据这个“熊样”为啥你们还说“供不应求”？骗傻子吗？

上半年数据出台很久了，本来不想说什么，但是最近太多人问了，数据这个“熊样”为啥你们还说“供不应求”？骗傻子吗？

数据跌跌不休 点评供不应求

最近，沈阳新房成交数据已经不再出同比、环比数据了，很多人认为，是数据太“难看”了。

根据新峰数据显示，2024年1-6月，沈阳新建商品房（住宅、商业）备案219万平（去年同期351万平）。其中，新建商品住宅备案167万平（去年同期300万平），均价10583元/平。

如果计算同比数据，那么很显然，都是下降趋势。

但有趣的是，尽管成交数据“跌跌不休”，但是最后还是要加上一句“供小于求，库存去化”，这是在“强行挽尊”吗？

其实不然。从成交榜单来看，沈阳上半年虽然有纯新盘亮相，但质优价廉的项目还不够多。存量住宅中，价格适中、品质较好的，可选性强的产品正在持续减少。

整体来说，新房市场逐渐呈现出了“有房子，没好房子”的状态。换而言之，沈阳目前处于“差房子卖不出去，好房子供不应求”的分化阶段。

楼市上行期，部分房企发展过快，其产品品质很难与当时的定价匹配，如今市场进入震荡期，这部分产品的去化会更加困难，房企也将对这部分产品承担更多的风险与压力。可以说，如果没有强产品力的新增供应出现，沈阳新房的去化能力，基本也就“到头”了，无论市场是否“回暖”，数据都不会好看。

这种情况如果持续下去，不仅将进一步把购房者推向二手房市场，而且部分滞销产品可能会影响沈阳商品住宅去化周期，甚至影响房企的经营节奏与购房者的置业节奏。

当然了，当前市场仍未能顺利走出震荡期。上半年虽然有多个利好政策加持，但显然政策刺激不仅有相对滞后性，而且对购房者的作用已经比较有限了。

“有效存量”持续下降 购房者“冷漠变心”

房企排行榜单中，中海、万科、华润置地等“老朋友”仍均在榜。但“老朋友”们的成交均价均出现了不同程度的下滑。可见即使在中高端市场，沈阳商品住宅的定价，也重新回到了“1万时代”。

结合在榜房企在售项目的土地价格与建安成本来看，显然沈阳商品住宅的销售单价已经进入“抄底价”范围。而结合去化量来看，部分项目即使已经处于“底价”状态，但去化量仍不见明显提升，这也意味着这些房企将承担更大的综合竞争压力。

另一方面，沈阳部分豪宅项目也跻身楼盘排行榜，可见沈阳的购房需求仍在、购买力仍在，但可供这部分改善型购房者选择的高品质项目却在逐步减少。

这一点，楼盘成交的各项细分数据可以互相印证，购房者置业区域、面积段均出现了明显变化。

从区域表现来看，过去传统的热销大区排行出现了明显变化。

其中，浑南超越沈北成为TOP1，皇姑超越于洪、铁西成功跻身TOP3。这不仅是因为板块可售房源数量有所变化，而且也在于购房者的消费诉求出现了明显的改变。

值得关注的是，浑南超越沈北成为成交面积最高的区域。这其中，与浑南新市府板块纯新盘亮相有着一定关系。当然，受购房者置业需求等客观因素影响，浑南正在成为购房者相对更为青睐的区域。

按产品分类来看，70-90平面积段成交套数退居第三位，90-120平、120-180平户型上升至成交套数的第一、第二位。显然，市场成交面积段正在不断攀升。而根据当前在售产品的户型格局来看，90-120平户型也正在从两室为主开始向三室两卫的户型产品过渡。不难看出，当前市场环境下，小三室等功能性更强的产品更受青睐。

此外，120-180平面积段成交占比上升，也代表着改善型产品正在逐步成为交易主力。

以上所有数据，都在告诉我们，市场正在从“有房住”开始向“住好房”过渡。同时，可以看出购房者的购买力并未出现明显下降，而“给我一个掏钱的理由”将成为成功交易的关键词。

房企进入“零和博弈” “自救”不在声高

进入2024年以来，月度、季度甚至半年度沈阳品牌房企排行都没有出现“大换血”，但每一年，都会有房企默默消失在榜单中，甚至消失在市场上。

这其中，有部分房企排行上升，是因为有新盘首开，也有部分房企是因为集中备案。事实上，经历了过去几年的市场“洗礼”，现在的榜单，已经不能为购房者置业决策做“背书”了。

当然了，房企销售金额排行榜单中，“老朋友”仍均在榜。但需要注意的是，结合今年上半年首开的几个项目的均价来看，这些“老朋友”的销售压力也在增加，如果无法持续输入品质过硬的产品，购房者可能会迅速抛弃这些“老朋友”。

下半年，对于房企而言，将进入更加寒冷的“冰河时代”，如果房企不能推出足够便宜的好房子，可能就要轮到一些曾经的头部房企消失在历史长河之中了。

当然了，这并不会妨碍购房者出手。因为对于购房者而言，现在仍是置业的最佳时机，不同的是，谁能够给我足够充分的置业理由。正如新峰此前发布的二手房数据，全市住宅总成交套数：二手占80%，一手占20%。

新房没有“可心”的，购房者正在毫不留情的转向二手房市场。甚至从数据来看，沈阳二手住宅套均成交面积从74平稳步攀升至82平，年均递增1.6平，浑南等新兴区域套均成交面积不仅达到100平，而且成交均价达到9544元/平，可见改善性需求特征凸显。

对比这些数据可以看出楼市新房市场的竞争对手早已不是“邻居”，而是自己的业主，甚至是旁边的“老破小”。

下半年，市场也许真的要进入“零和博弈”时代了，好地段、好品质、好价格的豪宅也许还有一线生机，而普通改善，如何谋求“自救”，也许将成为唯一话题。