只有上海豪宅卖得动，稳地产下一步怎么办？

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· 本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）

我是刘胜军，关注我，拥抱“大历史观”和“政治经济学”，走出“大变局抑郁症”。

房地产是国民经济的支柱产业。稳房地产，是稳经济的核心一环。

5.17新政，中央一口气推出降首付、取消房贷利率下限、取消限购、政府收购商品房等组合拳，从心理学角度看这种做法比“挤牙膏”效果要好得多。

然而，到目前为止，稳地产效果依然差强人意：

——开发商没能力，土地还是卖不动：1月至5月全国房地产开发投资同比下降10.1%，跌幅大于1月至4月的9.8%；5月土地出让收入降幅继续扩大，同比下降27.4%。这种局面给地方财政带来巨大压力，一些地方甚至出现拖欠公务员工资的情况（地方政府的难言之隐）；

——买房者还在观望：一线城市商品住宅销售价格连续11个月环比下跌，5月创近10年来最大的环比跌幅，5月全国商品房销售面积同比下跌20.7%；

——近日江苏南通、安徽凤阳等地发布通知，鼓励农村居民退出合法宅基地并进入城市购房，对于在指定区域购买新建商品住房的，给予一定购房补贴。在湖北鄂州，农村居民自愿退出宅基地的，按照退出的宅基地面积进行补贴，退出的宅基地归还村集体复耕复垦；

——最能反映稳地产效果的是股价指数。地产股价指数几乎重回新政之前的低位，表明市场对房地产信心依然低迷。

总体上看，新政出台一个月以来，全国房地产仍在下行，只有上海的豪宅例外：

——3月底，上海黄浦新天地板块的中海·顺昌玖里开盘当天售罄，销售额达196.5亿元，刷新全国开盘纪录；4月18日，上海陆家嘴“滨江凯旋门”开盘售罄，单日收金70.27亿元；4月21日，融创外滩壹号院二期开盘即罄，单日销售额99.97亿元；6月3日，长风板块的上海宸嘉嘉佰道首开日光，开盘2小时售罄，总销售额达61.78亿元。除了嘉佰道均价10万，其余均价高达16万以上。

但，上海是一个例外，并不代表全国：

1）上海是全国的经济中心、金融中心、企业总部基地，国际化程度最高，拥有庞大的中产群体，且位于全国的中部，具有独特的区位优势；

2）上海位于长三角腹地，吸引了大批民企总部入住，民营企业家的子女也很热衷于在上海居住生活，提供了强大的购买力基础。最典型的案例是：总部位于常州市溧阳市的江苏水泥行业“龙头老大”金峰集团掌门人徐贵生、徐云飞父子，2023年9月以16.43亿竞得了上海虹口北外滩的三至喜来登酒店，12月又以24.3亿拿下高奢酒店宝格丽；

3）最重要的是，上海“日光”的几个楼盘开盘价均显著低于可比周边楼盘价格，导致了套利空间。

不是政策不给力，而是此一时彼一时。2015年房地产去库存很容易，但从2015年到现在已经发生了天翻地覆的变化：

1、从贸易战到去杠杆、三条红线，国内外经济环境大变，不确定性急剧上升，社会预期改变，求稳心态明显，民众宁可存定期存款也不愿从事投资；

2、疫情三年对中低收入阶层的收入和储蓄带来显著透支，导致了更明显的“疤痕效应”；

3、居民部门的负债水平已从2015年前的偏低变成如今的偏高，很难继续加杠杆。

对于当今的房地产形势，我们心中应该有四个基本判断：

1、房地产总体上供大于求；

2、房地产的主要问题在需求侧，即有没有能力、有没有信心买房；

3、房地产的主要风险已从暴涨转变为过度下跌的系统性风险；

4、房地产政策要区分长期和短期任务：短期要稳住，长期要抑制泡沫化。

接下来怎么办？

很显然，政策必须继续加码，房地产必须稳住：

1、一线城市应全部取消限购。对于多套房，可以借鉴新加坡模式引入“递进印花税率”，然后政府用多收的印花税去搞保障性住房，一举两得；

2、可以考虑用房贷利息抵扣个人所得税的方法，降低购房者的负担。历史上曾经用过这个办法，效果很好；

3、改善社会预期才是根本，而预期的改善取决于经济走势和新一轮改革。

刘胜军@终南山

坚持讲真话的经济学家

政治经济学+大历史观

2014 年参加总理经济座谈会

刘胜军微财经创始人

致公党上海市经济委员会委员

山东省人力资源发展促进会首席专家

著有《下一个十年》

山东·菏泽·定陶人