河南
1
知道郑州现在有多少套二手房挂牌吗？
直接说答案，超13万套！
那么，这么多小区的房价是如何分布的呢？
一起来看：
总价100万以下的，6万多套，占50%。
总价100-140万，2.8万套，占21%。
总价140-200万，2.1万套，占16%。
总价200万以上的，1.8万套，占13%。
这些总价200万、300万以上的小区，绝大多数都是东区老CBD、高铁片区的房子或者北龙湖挂牌。
当然，也有一些特殊的存在。
比如这样一些老小区很不协调地夹在里面。
一个个看似普普通通的老家属院，暖气外露，地上停车，谈不上绿化和品质。
房价却超过了郑州90%的小区，霸气外露，直逼北龙湖！
甚至租金更猛！
就比如文博花园，每月租金基本全部在4000以上。
博物院家属院，楼层还不错的两室租金也在3000左右。
还有中行家属院，二楼三楼租金3000出头，四楼五楼也接近3000。
这些老家属院没有电梯，所以楼层越低越贵。
区政府家属院，高楼层的两室也得2600-2800。
着实不低！
关键是可租的房子还没几套！
目前整个文博花园对外出租的只有不到20套房。
博物院家属院更夸张，只有6套对外出租，其中2套两室的，4套三室的。
还挺抢手！
这些看似普通的老家属院，实际上却一点也不普通。
因为它们集中在一个区域，金水文博片区。
也是郑州当下为数不多的坚挺区域，不论是房价，还是租金！
2
一起来看看这个傲娇的区域。
如果你了解郑州教育，就会知道，金水文博片区的省实验中学和文化路一小双学区组合是怎样的存在。
这是一张省实验+文一小学学区划片的大致范围，仅供参考。
注：图片来源于网络，仅供参考。
这张图阴影范围内的小区，动辄2万起，3万都不封顶，再一看小区，清一色的某某家属院、文化路几号院等等。
单纯就房子而言，应该没有几个人愿意掏百十来万买这种房子吧？
但，偏偏这些老小区，还真有业主正儿八经地挂牌出售，还真有买家正儿八经地掏钱买入。
除此之外，还有一些次新小区有部分学位。
比如英地天骄华庭，从近期成交来看，带学位的比不带学位的同户型，总价高出几十万。
天骄华庭整体也比较一般，但好在是次新小区，怎么也比老破好一些。
文博片区有3个小区比较特殊：
正弘数码公寓、鑫苑世家、文博公寓。
有大量小户型住宅！
因为户型小，所以总价低、租金低，热度比较高。
正弘数码公寓20-30平的小户型，成交总价50多万。
小两房的租金在1800左右，装修差的1600左右，一室的租金1400。
这个小区人员比较杂乱。
文博公寓相对纯粹一些，以陪读房为主。
50-60平的小两房，租金2200-2300，最便宜的2000，装修不是很好。
也有一室出租，但很少，只有几套，小单间1500，有独立厨卫的小标间租金在1800-2000左右。
鑫苑世家40-50平的小户型，单价22000-23000，总价100万出头。
出租的话，租金在1600-2000左右。
基本上，学区支撑了文博片区的二手房市场，陪读支撑起了一大部分租房市场！
3
事实上，在郑州如果想买绝对优质的学区房，确实没啥便宜的。
看，这是其他几个片区，比较典型的还不错的双学区房报价，大家感受一下。
金水区优胜路小学+七中学区组合——天下城。
金水区纬五路一小+八中学区组合——金元公寓。
高新区郑州中学+郑州中学一附小组合——金科城。
中原区伊河路小学+郑州外国语中学学位（部分）——中原新城学府小区。
二七区外国语小学+五十七中总校学区房组合——龙源世纪家园。
全都是动辄2、3万的房价！
你或许想问，如果没有学区加持，老小区能卖多少钱？能比有学区的便宜多少？
咱就拿紫荆山旁的纬一路小学+郑州八中的双学区瑞园来说。
片区大部分都是80年代到90年代的单位家属院，也就纬一路上的瑞园小区新一点。
虽然也很一般，物业就是几个老大爷，基本上可以尾随进出小区，无人询问。
但就是这样一个小区，房价几乎都是2万多。
周边没有学区的老小区呢？
给你看一张图，相信很多人心里就有数了。
花园路周边平均二手房1.5-1.6万，但是瑞园2.2万左右，差价6000上下。
一平相差6000，如果按80平算，买同样的房子相差48万，接近50万了。
到底值不值？
这个问题仁者见仁，智者见智了。
4
最后咱们重点说几个热门学校：
作为东区老大哥，今年东区外国语的成绩着实亮眼！据说一个班近一半都考了700分以上。
五十四中是东区第一梯队的初中，这几年热度也比较高。
文苑中学是今年的黑马之一，位置在龙子湖大学城，应该有很多是教职工子弟，生源很重要啊。
一中高新是一中重点打造的初中，成绩很厉害，算是今年中招的黑马了。
管回中学作为管城二强之一，如果数据属实，相比去年有很大进步，甚至超过了管外。
总之，不管是买学区房，还是租陪读房，都建议大家注意以下三点：
第一，教育政策并不明朗！
一旦多校划片落地，一旦划片区域变动，一旦落户年限有要求……
就算你买了学区房，也不一定能上名校。
所以，买房上学一定要慎重，租房陪读也不要一次租太长时间，万一学区变了呢？
第二，教育集团化不是说说而已！
不知道你有没有发现，金水区有很多个纬五一、省实验，中原区有很多个伊河路、互助路。
这些都是教育集团化，而且近几年新入市的楼盘，很多都会引进名校，新增学校或是名校直属分校，或是合作办学。
让名校带动弱校，都是为了教育均衡，教育公平。
第三，区与区之间的壁垒一直存在！
在郑州，金水、中原和高新还是更有价值，东区也正在崛起。
未来不管是买学区房还是租房陪读，在选择上一定是区大于校！
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