海外买家在美置业：买走420亿美元房产！中国人花钱最多！

2009年以来，全美房地产经纪人协会（NAR）每年都会调研海外买家在美国的房地产交易情况，比如海外买家来自哪些国家，喜欢在美国哪些城市购房，有什么置业偏好，以及房地产经纪人在服务外国客户时面临的挑战和机遇等等。

今天，带大家一起来看下全美房地产经纪人协会（NAR）7月17日发布的最新《2024年美国住宅房地产国际交易报告》，详细了解下2023年4月-2024年3月海外买家在美国购房的情况。

2024年的数据亮点

420亿美元——2023年4月至2024年3月期间外国买家住宅购买金额（占现有房屋销售额2.1万亿美元的2.0%）

54,300– 2023年4月至2024年3月期间外国买家购买现有房屋的数量（406 万套现有房屋销量的1.3%）

57%– 居住在美国的外国买家（新移民；交易时未满两年）或非移民签证持有者（B 类）

475,000 美元- 外国买家平均购买价格（而美国现有房屋的平均售价为 392,600美元）

50%– 全现金支付的外国买家（现有购房者中这一比例为28%）

45%– 购买房产用于度假、出租或两者的外国买家（所有现有购房者中这一比例为16%）

76%– 购买独立式单户住宅或联排别墅的外国买家（而所有现有房屋买家的比例为90%）

45%– 在郊区购房的外国买家（与所有现有购房者的比例为47%）

对比既往的数据，今年海外买家在美国购置的房产总额和数量都在下降，分别下降了21.2%和36%。

究其原因，高昂的房价，以及市场供应的紧缺，抑制了海外买家的需求，现在要购买美国住宅的买家需要支付比以往任何时候都要高的价格。

就如NAR首席经济学家劳伦斯·尹所说：“美元走强正使得美国人的国际旅行更加便宜，但对外国人来说，美国的房子更加昂贵了。因此，看到来自外国买家的美国房屋销售减少并不奇怪。”

据研究分析，美国房价自2020年初以来飙升了47.1%，上涨幅度为几十年来所罕见。

研究机构ResiClub最近对凯斯-席勒房价指数（Case-Shiller Home Price Indices）的历史数据所做的分析表明：1990年代经济衰退时美国房价上涨了30.1%，2010年代次贷危机后美国房价上涨44.7%，涨幅都不及近几年来的猛烈。

海外买家主要来源国

从上表，我们可以看出，在所有外国买家中，加拿大人置产比例最大，是13%。

受人民币贬值的影响，曾在2022年美国置业排名第一的中国买家，去年一下子减少了45%。今年，中国买家占美国住宅海外销售的11%，排名第二。

墨西哥的买家占比也是11%，不过购置总金额与中国相差甚远。

与此同时，来自印度的买家美国置业有所增加，占海外销售的10%。

哥伦比亚保持了第五大的市场份额，占比4%。

紧随其后的是巴西、英国、德国、古巴和以色列等国。

面对创纪录的房价和许多城市地区待售房屋的紧缺，许多外国人和国内购房者一样望而却步，前五名的外国买家购买量都有所下降。

以购房房屋的金额来说，中国仍是最大的外国买家，购买了75亿美元房产，明显低于前期的136亿美元，不过由于平均购买价格为130万美元（前一时期的120万美元），依然是最大的买家。

海外买家最中意的购买地

在美国，佛罗里达州连续第16年成为外国买家的首选目的地，占国际购房总量的20%。

得克萨斯州（13%）和加利福尼亚州（11%）分别位居第二和第三，亚利桑那州（5%）、佐治亚州、新泽西州、纽约州和北卡罗来纳州（各占4%）紧随其后。

那么，中国买家最喜欢购买哪些地方呢？

四分之一的中国买家选择了加利福尼亚州，除了这里的气候宜人、风景优美、经济第一大州，最为关键的大概就是加州的教育系统，对于华人来说，华人重视教育的传统到哪儿都丢不了。

佛罗里达州、纽约紧随其后。

其中，50%的中国买家喜欢买在近郊区，这跟购买后作为主要住宅有关。

一半海外买家用现金在美买房

2024年，外国买家在美购买了54,300套住宅，这是自2009年美国地产经纪商协会开始收集这项数据以来的最低值。

尽管购房总额和数量下降了，但海外买家现房销售价格的平均值和中位数却创下了历史纪录，分别高达78万美元和47.5万美元，比上一年高出21.9%和19.8%。

报告期间，共有18%的国际买家购买了价值超过100万美元的房产。

由于市场上的可售房屋库存较低，外国买家竞争激烈，特别是在购房融资难度增加和汇率波动的情况下，许多外国买家选择全现金购房，以避免汇率风险和融资困难。

目前，国际买家的交易中全现金购买占一半，高于美国整体全现金买家的占比（28%）。

非居民外国买家（68%）比居民外国买家（36%）更倾向于全现金购房。

从国别看，超过三分之二的加拿大买家（69%）以全现金方式购房。中国买家现金购房占比近随其后，占比68%。

从购房目的来看，许多外国买家倾向于购买度假屋或投资出租物业。

报告表示，45%的外国买家购买房产用于度假、出租或两者兼有，但在全美所有现房买家中，这一比例仅占16%。非居民外国买家中，有68%的人购买房产用于度假或出租，而居住在美国的外国买家中这一比例为27%。

分国别看，加拿大买家最有可能购买度假屋，而印度、墨西哥、中国买家则更多地购买用于主要居住的房产。

海外买家放弃购买美国房产的原因

从报告得知，36%的客户因为没有合适的标的未最终购买，这跟市场的供应紧缺有一定的关系。

32%的客户因为购房成本的增加，飞涨的房价确实让客户要支付比以往更高的成本才能买到合适的房产。

其他的比如拿不到贷款的资格，不能汇款转账、美国的移民条例、高税费等等，都是海外客户放弃购买的原因。

其实，随着经济全球化，对于所有国家的居民来说，海外资产配置都是一种资产投资和风险对冲的方式。

美国人对在国外购买房产也很感兴趣，9%的受访者表示他们希望在另一个国家购买房产，墨西哥仍然是他们最爱的置业地。

在全球经济低迷的大背景下，美国房产确实很坚挺。一方面跟美国的综合国力和美元的特殊地位有关，另一方面得益于美国完善的房产体系。

对于高净值人士来说，投资海外房产，可以实现资产全球化配置，降低单一资产投资带来的风险。

在发达国家，家庭海外资产配置的比例在15%左右，新加坡甚至能达到37%。但在中国，这个比例只有4%-5%。

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