突发降息，楼市政策再度加码

再降下去，商贷利率都快低过公积金了。

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再次降息

重磅会议刚开完，国家又开始了新一轮的新政。

政策风向已经再明显不过。

昨天，央行重磅连发数条消息，再次拉开了新一轮货币政策的帷幕！

第一，央行把7天逆回购的利率，从1.80%，下调整到1.70%，下降了10个基点（即0.1%）。

第二，1年期LPR、5年期LRP，同样下调了10个基点。

怎么理解这两件事呢？

一句话总结：央行降息了。

央行宣布降息以后，股市高开低走，立马跳水。早盘，上证指数大跌0.83%，深证成指下跌0.59%，创业板指下跌0.36%。

随后，三大指数震荡走弱，沪指一度跌逾1%，尾盘跌幅有所收窄；截至收盘，沪指跌0.61%，深证成指跌0.38%，创业板指跌0.09%。

看来市场对于降息的反应还是很大的。

过去两年有四次全面降息，分别是10、10、10、15个基点，并且今年年初5年期LPR还单独降了25个基点。

所以下调10个基点不算大，不过仍然是超预期的，之前大多数观点认为国内货币政策可能要等到9月美联储降息再释放。

主要是因为美国处在加息周期，中国利率从高于美国80到90个基点（10年期国债收益率）倒挂到了低于美国200个基点。

中美利率倒挂，会让资金外流加剧，不利于维护汇率稳定。

不过同时，央行也明确表示了，这次降息是“为进一步加强逆周期调节，加大金融支持实体经济力度”，考虑到二季度GDP增速是4.7%，而全年要维持5%左右的增速，确实需要货币政策的支持。

因此，这次全面降息尽管幅度不大，但是给了信号，就是货币政策可能又重启了，稳住下半年的经济预期。

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楼市利好？

为什么降息是最重要的货币政策之一呢？

因为这关系到利率的高低，而利率又直接反映经济运行中一个重要的指标——

资金的使用成本。

利率越高，钱就越贵；利率越低，钱就越便宜。

这样解释虽然有些粗糙，但大概就是这么个意思。

降息的消息一传出来，股市虽然在当天偃旗息鼓了，但楼市却集体沸腾了。

毕竟降息相当于楼市的救市措施再度加码。前段时间的“517新政”，房地产“一揽子”政策落地，取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限，将房贷利率下限调控权给予地方。

之前央行对楼市主要是定向降息，5年期LPR降息不多，通过打破首套、二套房贷的利率下限，给楼市定向降息，也就是降低“加点”。

随后多数城市取消首套、二套房贷利率下限，当前各地房贷利率均处在较低水平，部分城市部分银行首套房贷利率已降至3.0%以下。

可以说中国房贷利率正式进入“2字头”时代！

比如，云南玉溪有银行房贷利率，降至2.95%，且没有什么严格要求，只要客户征信、收入正常，首套和二套房都可贷款。

南京首套和二套房贷利率3.05%起，已经无限逼近3%！

早年的楼市“网红城市”——杭州，降至3.15%。

苏州房贷利率进入3.1时代，也有个别银行优质客户能做到3.05%；二套暂还是3.75%。

无锡商贷首套利率执行3.25%，二套利率执行3.75%。

而大湾区的两个产业重地东莞和佛山也在最近降低了房贷利率，分别降至3%、3.15%......

不仅是二三四线城市，一线城市也将马上出现2字头的房贷利率。上周，广州首套房利率已经降低了。

广州四大行首套房贷利率为3.2%，也就是LPR（3.95%）-75bp。

然而广州的贷款业务非常卷，很多银行为了抢生意，已经把房贷利率降到了3%-3.1%附近，所以广州房贷最低利率：已经是3.05%了。

按照新的LPR3.85%来看，已经执行3.05%房贷利率的银行，如果继续跟进，那么广州房贷利率将有望达到历史性的2字头。

虽然从目前的情况看，北京地区的房贷利率是3.5%、深圳3.4%、上海3.5%，只有广州率先降至3.0%到3.2%区间，为四个一线城市最低。

但这一波降息之后，其他一线城市肯定会陆续跟上，只有反应慢，没有原地踏。

如此看来，首套房贷利率已经达到了历史最低水平！

未来，还有可能更低！

也就是从各大城市的房贷利率陆续降到“2字头”以后，楼市会不会再来一波行情不好说，但必然会开启新一轮的出清周期。

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更重磅政策，正在路上

我们之所以关注5年期LPR，因为它直接关系到多数人的利益。

LPR的全称是贷款市场报价利率。目前几乎所有银行贷款的定价都是参照LPR，分为1年期和5年期。

由于房贷是少有的长期限贷款，所以5年期LPR几乎可以视为“房贷基准利率”。

疫情之前，主要经济体房贷利率情况，中国是最“特立独行”那一个。

中国大陆：4.9%－6.37%

中国香港：2.02%

中国台湾：1.92%

美国：3.69%

日本：1.41%

瑞土：1.61%

法国：1.53%

德国：1.88%

比利时：1.87%

意大利：1.79%

这时，我们的房贷利率一骑绝尘，远高于其他国家/地区。

这几年房地产行业不景气，为了刺激消费者买房，央妈已经连续几次降低了基准利率。

之前房贷利率最高点能去到7%，现在房贷利率最低跌到了2.9%，一上一下，两者相差达到了惊人的4.1%！

所以这两年买房绝对比前几年要舒服不少。

一方面，楼市普遍跌了20%以上，部分城市、部分楼盘甚至更多。

另一方面，4%左右的利差，换算成每年可以减轻三四万的利息负担。

这一来一回，说现在买房压力比早几年减轻30%-40%绝对是没毛病的。

不过现如今的政策，还不是楼市刺激政策的终点。更为重磅的大招，还在后面。

目前能看到的就有两个大招，一个是降低存量房贷，另一个是国家力量收储商品房。

虽然我们天天说降息，其实是新贷款降得多，存量贷款没降多少。

现在存量房贷的利率普遍在4%以上，深圳4.3%，上海4.55%，而北京高达4.75%。

新旧房贷的不平衡将进一步扩大，大家就会想办法打破这个平衡，比如“提前还贷”。

5月房贷数据显示，房贷新增量只有514亿元，对比2020年同期的4662亿元，暴跌了89%。

虽然，6月新增3202亿元，相比于5月份的514亿元，增幅非常明显，但是相比于去年同期，居民的中长期贷款却少增1428亿元。

“新增房贷”是增加的房贷减去还掉的房贷，新增这么少很明显大家都在提前还贷。

而提前还贷就是买房人不想继续承受息差，如果提前还贷的人足够多，对金融系统的打击就很大，毕竟房贷是银行最优质的资产之一。要避免就一条路——

降低息差。

并且，缩小新旧房贷的利差，对于提振内需的作用也很大。

按照一篇媒体报道中的例子给大家做一个估算。一个人买房贷款200万，30年，在最近房贷利率连续下调之后，按照买房时的利率算和按照当前的利率算，每个月能差出4000多块钱！

我相信绝大多数家庭都没富裕到不把这每月多出来的4000块钱当回事，而解放这部分负担，就会让普通老百姓更有底气，也更有能力去消费。

当然，要托住房地产市场不至于让下行周期拖累经济发展和金融体系，光靠降息促进刚需们买房作用不大。

今年一季度宏观杠杆率上升6.8个百分点，从2023年末的288.0%上升至294.8%。其中，居民部门杠杆率上升了0.5个百分点，从2023年末的63.5%升至64.0%。

居民部门增速远远低于总体水平，说明刚需们加杠杆已经加不动了。

这时候，能托底楼市的就不能依靠刚需的三瓜俩枣，需要国家力量出手。

比如517新政提到的政府发债来收储房子。

既可以集中去化掉一部分难以售卖的新房库存。同时还能趁着房价降低，低价收购商品房用作保障性住房，解决一部分住房难，买房难的问题，实现社会公平。

所以，楼市的政策空间不少，前几日刚开完重磅会议，央行立马就拿出具体措施，看来下半年会频繁发布政策，大招还在后头。

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