楼市的大坑，在哪里？南通启东「长泰海滨城」

南通启东「长泰海滨城」

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北漂、沪漂、深漂都有个安家一线城市的梦想，可是因为没有户口、房票，或者资金不够，没资格买或者买不起一线城市的买房人，只能退而求其次聚焦环一线。

随着2015、2016年一线城市的大涨，强大的外溢购买力，让环京、环沪、环深楼市成为最大受益者，大量买房人和投资者蜂拥而入，造就了环一线房价奇迹。

眼看他起高楼 眼看他宴宾客 眼看他房价腰斩！

随着一线城市和环一线楼市的严厉调控，环京、环沪、环深楼市行情从2017年开始逐渐变脸。反应最快，跌幅最大的就是环京，其次是环沪和环深。跌幅基本上达到了腰斩，部分板块甚至膝斩。

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北京2017年“3.17”楼市调控，向狂欢两年的环京楼市发出了警告，随后，环京廊坊地区于3月和6月再出重手限购，以燕郊为代表的环京楼市疯狂的行情戛然而止。

以燕郊的天洋城为例，从2017年顶点的3.6万元/平，跌到了现在的8451元/平。

打2.3折，不是腰斩而是膝斩。也许这个成交案例有点夸张，燕郊整体跌幅未必有这么大，但管中窥豹，可以看出燕郊楼市最近六年跌幅之惨烈。

“福城上上城五期”作为燕郊当地另外一个现象级楼盘，最近六年的跌幅也让人无比唏嘘

2017年，我的一位北漂朋友在那里购得一套98平方米的二手房，单价约3万元/平，总价合计293万元，其中贷款220万元，月供1万元左右。过去六年，他向银行还了本息合计约81万元，其中约60万元为利息。如今这套房源单价1.42万元/平，仅能卖140万元，但他仍欠银行约200万元本金，首付早就跌没了，到了“断供”的边缘。

“福城上上城二期”跌的更惨，2017年4月房价还要3万元/平，去年下半年单价不到1万元/平，跌幅超60%。

链家数据显示，截至2023年12月初，燕郊挂牌在售房源多达2.81万套。相较之下，面积为燕郊近9倍，作为北京城市副中心的通州区，链家挂牌在售房源仅9800套，约为燕郊的三分之一。贝壳研究院数据显示，2018年以来，燕郊的二手房开始下跌，其中2018年跌31%，2019年跌2%，2020年跌8%，2021年跌2%。去年11月，燕郊二手房挂牌均价为1.5万元/平，距离高峰时的3.5万元/平跌幅达57%。

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燕郊楼市房价的腰斩，成为环京楼市六年来的一个缩影。

环京上一次的巅峰是17年初，2017年3、4月份环京北三县、南三县楼市调控限购后，六年时间，环京跌幅全国之最，全国惟一的腰斩就出现在环京。

众所周知，环京分为两档，北三县和南三县。

环京第一档北三县：三河、大厂和香河，三河重镇燕郊声名赫赫。

北三县号称“北京睡城”，毗邻北京通州，距离朝阳很近，能和国贸CBD实现通勤。规划的地铁22号线又连通了北京和北三，这几点加起来，具备极强的炒作属性，所以16、17年北三县被炒的最凶，涨幅最大。

捧得越高摔得越惨。和燕郊楼市一样，六年来，北三县同样跌的惨不忍睹。三河二手房去年12月挂牌均价1.3万元/平，大厂二手房去年12月挂牌均价1.2万元/平，香河二手房去年12月挂牌均价0.8万元/平。相较往年房价高点，都是腰斩。

环京第二档南三县：固安、永清和霸州。

今年开始，固安楼市中介们的朋友圈又开始降价吆喝了，最近几个月晒出来的房源基本上都是这样的。

在南三县中，永清的跌幅最大。有网友爆料称自家小区房价从260万一路跌至40万，评论区有人调侃道：“感觉也就跌了85%，没有全部跌没。”

2017年固安最高曾涨到2万多，永清和霸州也到了1万多。18年之后，南三县阴跌不止，截至目前，固定跌到1万左右，永清跌到8千左右，霸州跌到7千左右，一直看不到止跌回暖的迹象。

固安二手房挂牌价10101元/平

永清二手房挂牌价8243元/平

霸州二手房挂牌价7145元/平

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和北京一样，上海也是全国范围内购房资格限制最严的城市，2016年随着上海房价的大涨，环沪城市自然也就借着一线城市房价水涨船高。

就好比花桥，公认的环沪之王。

以花桥的代表楼盘凯德都会新峰为例，高峰时期可以破3万/平，成交周期不到20天。而现在行情发生了变化，继去年9月上海宣布“认房不认贷”，当大部分人还在盼望着一线楼市回暖时，殊不知，环沪之王昆山花桥反倒开始率先遇冷。

以前面提到的凯德都会新峰为例，类似的楼栋户型去年年底之前，贝壳上成交价竟然跌到2字头以下，单价只要1.96万元/平。和2022年比跌幅超30%，相比20、21年的房价高点，妥妥腰斩。

另外两个环沪明星板块启东文旅和太仓浏河，曾经吸引了很多上海投资客去购房。

现在回头看，妥妥的两个大坑。

恒大海上威尼斯、长泰海滨城、融创滨海度假城这些大体量文旅盘，去年下半年开始，房价相比当年开盘价，也是腰斩。

以恒大海上威尼斯这个神盘为例，2012年8月，启东恒大海上威尼斯首次开盘，热销破20亿，创下长三角楼市的销售奇迹。然而，10多年过去后，恒大海上威尼斯的二手房价格，非但没有上涨，到了去年下半年，房价就腰斩了。

去年下半年6月份的三笔成交，单价最高为5616元/㎡，最低仅4403元/㎡。而在2020年项目五期开盘时，均价为9500元/㎡。三年时间，单价下跌超4000元/㎡，跌幅约50%。

太仓浏河恒大文旅城也坑人不浅。2018年，太仓恒大文旅城江沁苑开盘，开盘价1.6万/平左右，如今二手房成交单价都在1万左右，能早点卖掉就算很好了，因为隔壁的碧桂园凤凰城价格更低。

2016年11月，上海出台严厉的调控新政，提高首付比例和开启“认房又认贷”后，除了环沪三明星外，没有房票和缺乏足够资金的大量投资客又涌向了嘉善和杭州湾新区等。

随后嘉善的房价一路上涨，在2021年创下新高之后，掉头向下，随后两年便开启漫漫阴跌之路。

如下图，嘉善一个叫英澜名郡的代表小区，同小区21年和23年前后房价对比，价格直接腰斩。

杭州湾新区在疯狂之后，从2022年开始，二手房价就开始大幅度下跌。这套杭州湾新区世纪城香颂苑二手房，22年成交价就不足6500元/平。相比往年房价高点，近乎腰斩。

去年买了杭州湾的网友爆料：前几年，掏光所有积蓄在杭州湾买了一套95平的小套间。房贷、装修、物业费等前前后后至少搭进去了二十多万了。卖又不好卖，即使卖了，也是亏了很多，真的后悔了。

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环深楼市也不甘人后，2016年10月深圳出台“深八条”，深圳楼市暴涨后的外溢购买力让惠州和东莞成为最大受益者。2019-2021年，深圳房价大涨，同样带动东莞和惠州楼市火热。

但从2022年开始，两个城市行情急转直下，开始阴跌。

去年上半年，惠阳区的铂悦府，搞了一波6折出清存货，随即臻悦府高调跟进，表示4.8折我梭哈了。

去年10月1日，惠阳临深大盘保利阳光城，突然放了一个王炸，阳光城四期房价直降到7800-8700，虽然仅仅维持了三天，但这个价格直接砸穿了临深的地板。而5年之前的备案价是15,000 16,000甚至17,000。

现在只要你打开抖音本地频道，定位惠州，哭惨卖房的视频比比皆是。惠州楼市的命运和深圳息息相关，在深圳摆明了要走“新加坡模式”之后，惠州楼市的未来就已经被书写好了。

另一个环深的明星城市就是东莞，毗邻深圳的松山湖和凤岗两个板块，至今部分网红楼盘房价和高点相比，也是腰斩。

以松山湖的万科金域松湖为例，炒房客聚集，至今血本无归。

据报道，有一个投资客在高位上车一套96平房源，600万入，280万还出不掉，截止目前，已经跌去53.6%了。一旦法拍甚至有可能倒欠银行钱。

该小区在2021年的高峰期，其挂牌价冲上8万/平，实际成交价普遍在6万+/平。

而目前，小区房价走势快速向下，如一期的2房，去年7月挂盘298万，10月挂280，11月255万，现在仅需246万，半年跌没了52万。目前3万的单价，比起高峰期的6万，直接腰斩。

大运城邦，临深凤岗的二手网红盘，也是众多深圳投资客站岗的楼盘之一。2021年大运城邦一套97平的三房成交价去到了342万，折合单价约3.5万元/平。

目前，同样一套97平三房，其挂牌价仅220万，折合单价约2.2万/平，比高峰期降了1万+/平。

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总之，牛市的时候，是增量逻辑。一线大涨后，调控收紧，购买力外溢，这些环京环沪环深楼市才能涨，都是一线的外溢需求，以及没有一线房票的人投资和自住。

熊市的时候，就是存量逻辑，一线虹吸周边的购买力。环京、环沪、环深一个都跑不掉。

如果非要买环一线，那么给大家一个忠告：环京只买燕郊，环沪只买花桥，环深只买东莞，环广只买佛山，其余的北三县、南三县、嘉善、太仓、启东、杭州湾、惠州、清远都是天坑，任何时候都别买

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