重磅文件发布！提及房地产税收、预售制

原创 刘晓博

二十届三中全会通过的核心文件：《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，今天下午全文发布。

这份文件一共22000多字，跟十八届三中全会通过的“全面深化改革若干重大问题的决定”一样，最新文件也是分60个小节。

文件内容非常丰富，不是我这篇两三千字的分析文章所能涵盖，所以我只能拣几个关注度比较高的内容来谈。

看点一：关于房地产，有一连串重要的新表述。

文件里12次提及了“房”字，是历来三中全会核心文件里谈论房地产最多、最集中的。

先看最核心的表述：

加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

其次是跟房地产相关的土地制度、城镇化的表述：

1、建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制。

2、优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。开展各类产业园区用地专项治理。制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。

3、允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。

4、健全城市规划体系，引导大中小城市和小城镇协调发展、集约紧凑布局。深化城市建设、运营、治理体制改革，加快转变城市发展方式。推动形成超大特大城市智慧高效治理新体系，建立都市圈同城化发展体制机制。深化赋予特大镇同人口和经济规模相适应的经济社会管理权改革。

这里面蕴含了很多新内容，非常值得重视。

第一，提及了“完善房地产税收制度”。

这是指开征房地产税吗？我觉得应该包含这个内容。

十八届三中全会通过的决定里表述更清晰，是“加快房地产税立法并适时推进改革”，从那时到现在11年了，也没有能完成房地产税立法。

从长远看，地方财政将主要依赖房地产税。但这不是单纯指“持有阶段的税收”，而是跟房地产相关的全部税收。“完善房地产税收制度”，应该包括了增加持有环节的税，同时适度降低交易阶段税费。房地产税早晚要来，这是不可避免的。

第二，提及了“改革商品房预售制度”。

这是指取消预售、实现现房销售吗？大方向当是如此，但估计不会一步到位，而是逐步提高预售门槛，慢慢实现。比如最近部分一线城市，提高了银行发放贷款对项目进度的要求。

改革商品房预售，相当于提高房地产行业门槛，进一步去产能，把中小房企挤出市场，有利于减少供应量、维护市场中长期的稳定。

第三，取消普通住宅和非普通住宅标准。

过去20多年，房地产政策是鼓励刚需、刚改，压制改善和豪宅。未来，将鼓励改善性住房，鼓励好房子，其实也就是鼓励豪宅。再区分普通住宅和非普通住宅，意义不大了。这是否意味着豪宅契税减免？有待观察。

第四，制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。

住宅用地使用权到期之后，必须自然延续，这是民法典要求的（细则尚未发布）。但工商业用地到期之后怎么办一直没有明确，造成了这类用地估值下滑，尤其是快到期的楼盘。

制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策，有利于保护私有产权，激活这类用地的价值，是重要利好。

第五，加快发展建设用地二级市场。

土地交易一直存在二级市场，但都是私下交易，信息不透明、不公开。如果官方能主导建立规范化的建设用地二级市场，有利于土地价值的再发现，增加土地流通性，也可以增加税收。

第六、允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。

宅基地将有新玩法，城里人到农村拥有一个庄园的梦想，或许近了，但你或许只能租或者参股、合作，而不是把宅基地完全买过来。

第七，赋予特大镇同人口和经济规模相适应的经济社会管理权。

这对于人口密集、规模大的乡镇来说，是重大利好。

看点二：关于财税体制改革。

“决定”33次提及了“税”字，说明财税体制改革是这轮改革的核心。事实上，它将是1994年分税制以来，规模最大的一轮财税体制改革。它的核心是，增加地方税收权限，增加其收入，适当减少地方的事权，化解地方债风险。

主要有如下表述：

1、把依托行政权力、政府信用、国有资源资产获取的收入全部纳入政府预算管理。

2、健全直接税体系，完善综合和分类相结合的个人所得税制度，规范经营所得、资本所得、财产所得税收政策，实行劳动性所得统一征税。深化税收征管改革。

3、建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系。增加地方自主财力，拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限。

4、推进消费税征收环节后移并稳步下划地方，完善增值税留抵退税政策和抵扣链条，优化共享税分享比例。研究把城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税，授权地方在一定幅度内确定具体适用税率。

5、适当加强中央事权、提高中央财政支出比例。中央财政事权原则上通过中央本级安排支出，减少委托地方代行的中央财政事权。不得违规要求地方安排配套资金，确需委托地方行使事权的，通过专项转移支付安排资金。

通过此次改革，地方税体系将基本形成，它将包括未来的房地产税，以及“城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税”，再加上消费税等新增的税种分成。

此外，富人未来要多交税，避税难度加大了。

看点三：国有资本不再天女散花、全面扩张。

文件说：

1、进一步明晰不同类型国有企业功能定位，完善主责主业管理，明确国有资本重点投资领域和方向。推动国有资本向关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域集中，向关系国计民生的公共服务、应急能力、公益性领域等集中，向前瞻性战略性新兴产业集中。

2、推进能源、铁路、电信、水利、公用事业等行业自然垄断环节独立运营和竞争性环节市场化改革，健全监管体制机制。

看点四：进一步支持民企发展

文件说：制定民营经济促进法。深入破除市场准入壁垒，推进基础设施竞争性领域向经营主体公平开放，完善民营企业参与国家重大项目建设长效机制。支持有能力的民营企业牵头承担国家重大技术攻关任务，向民营企业进一步开放国家重大科研基础设施。完善民营企业融资支持政策制度，破解融资难、融资贵问题。

看点五：重视企业家精神

企业家精神就是创业精神、创新精神、冒险精神，它是推动经济发展的核心动力。文件把11年前（十八届三中全会）的“更好发挥企业家作用”升级为“弘扬企业家精神”，意义重大。

文件的表述是：完善中国特色现代企业制度，弘扬企业家精神，支持和引导各类企业提高资源要素利用效率和经营管理水平、履行社会责任，加快建设更多世界一流企业。

看点六：让科研人员获得更大收益。

文件说：允许科技人员在科技成果转化收益分配上有更大自主权，建立职务科技成果资产单列管理制度，深化职务科技成果赋权改革。深化高校、科研院所收入分配改革。允许更多符合条件的国有企业以创新创造为导向，在科研人员中开展多种形式中长期激励。

看点七：频繁提及资本市场。

文件11次提及“股”字，20次提及“资本”。重要的表述有：

1、健全投资和融资相协调的资本市场功能，防风险、强监管，促进资本市场健康稳定发展。支持长期资金入市。提高上市公司质量，强化上市公司监管和退市制度。建立增强资本市场内在稳定性长效机制。完善大股东、实际控制人行为规范约束机制。完善上市公司分红激励约束机制。健全投资者保护机制。推动区域性股权市场规则对接、标准统一。

2、完善促进资本市场规范发展基础制度。

3、鼓励和规范发展天使投资、风险投资、私募股权投资，更好发挥政府投资基金作用，发展耐心资本。

4、提高外资在华开展股权投资、风险投资便利性。