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北京昌平「建发文源府」

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项目基本信息一览：

项目名称：建发城建文源府

开发企业：建发+城建

所在位置：昌平线生命园站南约1.5公里处

价 格：均价6.2万/㎡

户 型：57㎡一居、79㎡两居、100/106/113㎡三居、126/130㎡四居

总价范围：约350-830万

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首先，我们来看一下文源府的区位：

1.文源府位于北五环至六环之间，昌平区二拨子板块，也可以看作是回龙观的边缘。这里近两年新房供应很多，是昌平各个板块里的当红辣子鸡。

文源府东侧是2021年一批次的北清云际，南侧一路之隔是去年开盘不足一年就售罄的珺和府，也是建发的盘。

（文源府位置）

2.二拨子是一个让买房人很纠结的地方，因为它的优、劣势都非常突出：

优势是距离海淀非常近：步行几十米就到海淀的地界儿，是最有底气自称「海淀北」的板块。

同时，去往海淀各个产业核心区也非常近，西侧 2公里是北京航天城，4公里是永丰产业园，西南4公里是中关村软件园。

得益于这个位置优势，二拨子成为承接海淀外溢的第一站。所以，背靠海淀这棵大树，二拨子未来还是很值得期待的。

（文源府区位图）

3.但缺点也很明显，二拨子组团被夹在京新、京藏和铁路中间。不仅造成城市界面的割裂感，还会带来噪音的影响，而且这是一个长期存在的不利因素，没有改善的空间。

前段时间，业主突然发现项目西侧还有市郊铁路东北环线经过，距离小区只有90米，而这个不利因素开发商却没有提前公示，所以大家就开启了维权之路。

不过，上周我去踩盘的时候发现，公示栏已经增加了这一条，还贴在了十分醒目的位置。

这条线路还在初期规划阶段，将来会做环评，居民可以在环评阶段提出需求，根据目前了解到的情况，这段铁路线应该会往西移到200米左右的位置。

再说下地铁的情况，这个是大家买房最关心的一个点。楼盘周边有目前有两条地铁，一条是昌平线，另一条是地铁13号线。但是离地铁站的距离都超过了1.5公里。实话实话，对日常地铁通勤来说，有点远，非常有必要准备一个自行车或者电瓶车。

（文源府周边地铁示意图，请以实际距离为准）

昌平线现已南延至西土城，从生命科学园出发半小时就可以北四环直接与10号线换乘，打通了与市中心的联系。

13号拆分，向西可以到软件园、后厂村；向东可以到北苑、望京，串联起中国互联网的“半壁江山”。

未来还有19号线北延，在文源府附近设有站点，但是具体的位置还不确定。

所以，地铁配置还可以，但是距离地铁站点偏远，大家买房的时候，可以综合考虑下。

4.自驾的话，现在去海淀主要依靠北清路，这条路正在做快速化改造，完成后会升级为双向12车道，也会缓解堵车的问题。

此外，文源府北侧规划的二拨子横一路，前几天已经正式开工。未来将继续西延，穿过京新高速与西侧规划航智路连通，打通昌平回龙观和海淀航天城地区。

邓庄南路还会向东联通回南北路，这两条路将会分担北清路的压力，大大缩短从昌平到海淀的通勤时间。

所以从产业辐射和自驾交通来看，我觉得二拨子板块可以给到7.5分，满分10分的话。

5.学校方面，文源府东侧是在建的小学和幼儿园，北侧是规划的30班中学，计划今年底竣工，有小道消息说是QHFZ或者BSDFZ，瓜不保熟，但是可以期待一下。

6.商业和医院配套也正在逐步完善中：现有的永旺商城到文源府大概2公里的样子，而且今年合生汇也会开业，就在永旺旁边，是一座集购物、商业街区、办公楼于一体的超级商业中心。

如果是头疼脑热的小病可以在旁边的卫生服务中心解决，另外北大国际医院、积水潭医院也就不到15分钟的车程。

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文源府是建发进京以来操盘的第三个项目，也是在二拨子板块打造的第二个盘。

1. 项目分为南北两个地块，总占地面积约3.2万平，总建筑体量约7.8万平。北地块容积率2.7，南地块容积率2.8。

北区有6栋楼，1#和2#都是27层高板；3-6#是6-11层的洋房和小高；南区有5栋楼，8#为23、25层高层，7#和9-11#是7-11层洋房和小高。

（文源府楼栋分布图）

2.在户型配比上，主力户型是79/87㎡两居、100㎡三居、113㎡三居，此外还有少量57㎡一居、106㎡三居和126㎡、130㎡四居。

总价范围大约350-830万，整体得房率约75%-80%，在昌平南的新盘里算是比较高的。

3.57㎡一居室，在昌平南是非常稀缺的户型，总价350万左右，普宅线以内，首付35%，大约120万。

这种小户型非常抢手，现在的房源基本上剩了一层和二层，总价350-357万。如果介意楼层的话，可以等等朱辛庄的项目。

4.两居也是卖得比较好的户型，在售房源只剩下低楼层和顶层，79㎡总价约 455-470万左右，87两居总价约510万，算下来单价约5.8万/㎡，性价比还可以。

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5.100㎡三居总价大约620万，分为两面宽和三面宽这两种户型。三面宽的总价稍微贵一点，卖得也比较好，因为户型设计很不错。

客厅和两个卧室均朝南，而且均有飘窗赠送，整体采光面达9.2米。最小的房间面宽为2.4米，如果不够住，也可以改成卧室。

主卫和次卫都是明卫，而且干湿分离，好评。U型厨房，操作动线流畅。独立采光餐厅，这在100㎡面积段里算是比较奢侈的。

这个户型全部分布在北区的最北边，临着二拨子横一路，通车后可能会有噪音，所以尽量先在1号楼挑选，距离路会稍远一点。

100㎡两面宽的户型也不错，南北通透，全明格局，而且这个户型的两个次卧都比三面宽的大。

6.113㎡三居总价大约700万，全部分布在洋房和小高层里面。考虑到高速及铁路的噪音，大家尽量避开西侧的房源，优先选东边。

它的亮点在于主卧的设计：不仅有独立卫生间，还有衣帽间和梳妆台，比较戳中女主人的心。餐厅与客厅等宽，整体的空间感会比较好。独立的家政间，空间比较大。

7.四居户型有两种，126㎡总价约810万，130㎡总价约830万，都分布在北区的洋房里面。

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户型设计上也很不错，南北通透，全明格局，配置独立的家政间。

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然后，我们再来看下周边竞品的情况：

1.文源府的指导价是6.2万/㎡，按此计算的话，57㎡一居350W+，79㎡两居489W，100㎡三居620W，做最大的户型130㎡四居总价约830万。

2.项目周边二手房有2004年建成的北京人家，北京人家最近时间成交的一套93的两居，总价510万，折合均价约5.4万/㎡，两居会稍微贵一点，成交均价约5.7万/㎡。

北京人家在房龄近20年、没有电梯、人车不分流，如果补足这些缺点，我觉得可能就不止6.2万/㎡了。

相比之下，南边的融泽嘉园和金域华府这样的标杆二手房更具有参考性。2月融泽家园一套85㎡两居成交价约530万，算下来6.24万/㎡，与文源府价格相当；

金域华府一套117㎡三居，最后的成交价是940万，均价约8万/㎡。

这么看的话，文源府的性价比还算可以，甚至还有些倒挂。

将范围扩大至整个回龙观片区，品质改善次新也很稀缺，只能在国风美唐、公园悦府、金域华府之间选择。所以，文源进入二手房市场后流通性应该也不会太差。

3.新房有直接竞争关系的就是朱辛庄的越秀项目以及还未土拍的0028、0029地块。

朱辛庄城市界面比较好，距离地铁近，正好弥补了二拨子的劣势，是很多北部买家比较关注的地方。

其实，二拨子和朱辛庄都是位于昌平买房板块的第一梯队，如果你在海淀永丰、航天城、中关村软件园等板块上班，这两个地方就是不错的选择。

就城市界面和地铁便利度来讲：朱辛庄＞二拨子。如大家想看两个板块详细的对比，我们会在后面再安排一篇。

（越秀项目周边情况）

网传越秀的户型有59㎡一居、79/82㎡两居、94/100/106㎡三居和120㎡四居，总价365-744万之间。

看了这个户型，真替文源府捏了一把汗，还好提前两个批次入市，不然真要被朱辛庄虐惨了。

不过，越秀体量不大，地块被切得很碎，社区环境估计一般，期房只有468套，拼实力也拼运气。

据了解，文源府目前的网签成绩挺不错的，897套房源，网签率接近一半。如果打算买小户型，可以等等朱辛庄的项目，文源府已经没有好楼层了。

三居四居两边都可以选。如果能接受二拨子的现状，并且看好长期发展，果断选文源府没问题的，但是一定避开临高速、铁路的房源。

如果你非常非常依赖地铁通勤，并且很介意城市界面的问题，就可以等等越秀星樾或者0028、0029地块。

北京昌平「建发文源府」

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