四川
来源 | 南方地产观察
撰文 | 察叔
暑假来了，奇葩事也来了，有人花钱旅游打卡，有人交钱“买房打卡”。
你没听错，在大家忙着抛房子的时候，居然有人交钱团购买房，还要提前付款锁定名额，而是还是一大帮人。
（图源网络）
广州老黄埔的某个项目，就在短短一个月内，被外地炒房团打卡了两次。
第一次是在6月22、23日，两辆巴士的外地客在欧神带领下，两天扫货27套，战绩斐然。
7月14日，欧神又带了一车人来。这帮外地客友来自杭州、苏州，据现场中介“报道”，这些壕哥壕姐们个个穿着高档……
难怪项目直接拉起横幅“欢迎业主欧大回家”，欧神也笑得见牙不见眼，鲜花礼炮不停，销售更是卖足力气吆喝。
（图源网络）
（图源小红书）
1
为什么是老黄埔，为什么是中央公馆？
有些八卦的小伙伴已经知道，这个被炒房团两次打卡的项目，就是保利中央公馆。
外地炒房客为什么选中广州老黄埔？又为什么两次来中央公馆？
首先，因为广州在一线城市中限购政策最宽松，对外地人购房最友好。
其次，老黄埔有“广州第二CBD”之称，吃尽广州东进的利好。
作为一个坚定的广州“东吹”，欧神就认为“20年以后广州的中心，广州的未来在黄埔”。
而保利中央公馆位于老黄埔中心区，“一轴两轨四通八达”。
一轴指黄埔大道，两轨指地铁5/7号线，四通八达，约半小时就可畅达珠江新城CBD、琶洲CBD、万博CBD。
（图源项目）
配套建设上，项目附近就有“三馆一宫”，少年宫、图书馆、体育馆和在建的文化馆新馆，城市界面相当不错。
距离大沙东地铁站也是实打实的800米，不像有些流氓宣传“地铁站直线距离几百米”，实际走路2公里。
作为新规后的新盘，得房率更是超100%，是老黄埔当下实用率最高的项目。
而且上车门槛低，单价3.9到4.5万/平，300万出头就可以上车81㎡。
需要仔细考虑的就是学区房问题，中央公馆小学靠蹭，初中靠摇，以及项目为超高层（47层），梯户比也劝退了不少买家。
不过，对于教育选择比较多，以及不认为超高层是问题的人来说，这些都是小事。
像欧神，就对超高层住宅十分之推崇。
（图源欧神小密圈）
而且在最新推送中，欧神还向粉丝强调“买房一定要往高买，越高越好”。
（图源欧神小密圈）
但大家都知道，随着人口老龄化，少子化，以及建筑总量饱和，高密度、超高层正在被城市抛弃，所有的好房子都强调低密价值。
这个劝说粉丝“反其道而行之”的欧神，究竟是什么来头？
2
炒房教父，把粉丝坑到柬埔寨买地
欧神本名欧成效，因炒房出名，人称“炒房教父”欧神。
（图源网络）
他是78年生人，毕业于复旦大学物理系，父亲是公务员，母亲是教师。
生在这么一个“本分”的家庭里，欧成效起初也按部就班，到某500强快销企业做管培生。
但没过几年，他便悟出“财富其实和月薪没有关联，跟勤奋有关”，辞职跑回上海。
欧成效在上海花了两个多月看盘，最后以5700元/平的单价在南外滩买了一套，总价60几万。三年后的2005年，卖了175万。
之后，欧成效不断运用杠杆，到2009年，上海外环房价直逼两万，但他手中已握有20套上海房产，账面资产回报达到一个亿。
2012年，欧成效创办了“水库论坛”，通过论坛分享自己的炒房方法和理念，吸引了大量追随者。
2016年，欧成效还写了本《楼市秘籍》，鼓励粉丝们和他一样，全职炒房。方法一是利用多张信用卡循环套取完成原始积累；二是利用养流水和高评方法，循环获取低成本资金；三是利用多张身份证和假离婚等方式，破解限购障碍。
但大家都知道，那时候有时代红利，风口上站只猪，猪都能飞起来。
2018年，“房住不炒”在全国两会中正式提出，楼市开启“严打模式”。
欧成效直接带着粉丝跑去柬埔寨西港炒地，结果可想而知。去年“欧神被打”刷爆了察叔的朋友圈，原因是他当初承诺买地的粉丝修路赚钱，然而几年过去，路没修，连土地证都没拿下来。
（欧神和粉丝聊天记录，图源网络）
欧神本人也身陷欠债风波，2022年他自爆亏损1500万，2023年预计亏损1800万，原因是“现金流”被击穿。
（欧神朋友圈，图源网络）
而到了2024年，欧成效已经到了连3万元都难还的程度，“一钱逼死英雄汉，三万追债欧老师”。
（图源网络）
近几年，欧成效也尝试通过各种方式还债，抖音自媒体、知识付费，还有带着炒房团出没贵阳、沈阳、重庆……
这次看上广州老黄埔，也不出察叔意外。
加上这几年房企利润下降，是不是一定质量好，这个是存疑的。所以欧神的话信不信，还是那句话，要客观看房子的基本价值，老黄埔链接天河，有产业，有交通，有商业，有教育价值配套的，可以入手，如果没有的话，大家就慎重了。
现在房地产市场，核心一线城市黄金板块肯定是有价值的，但是就是要识楼，识地，识政策，要不然炒楼一时爽，卖楼火葬场。
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