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说起西安大明宫板块，大家首先能想到的是二环内高端项目最集中的区域。

优质的生态，便利的交通，繁华的商业等多种因素让这个区域的价值不断升级。

近年，随着推出建设土地的增多，新盘再度批量涌现，该板块楼市也再度活跃。

今天小编实地探访了华润置地明德润府项目，现在就跟上小编的步伐，一起去现场看一看。

华润置地明德润府

楼盘主要看点：

1.整个西安二环内唯一的第四代住宅产品，低密洋房社区，居住舒适度高。

2.开发商是央企华润，在西安的交付和物业皆有口碑。

华润这两年在西安开发的项目亮点很多，如港务区华润置地未来城市、曲江电视塔板块的华润悦府。而且无论从选址、产品打造到交付，口碑都非常亮眼。

3.项目位于二环内曲江大明宫板块，近地铁，距离最近的含元殿站直线约700米，周边有大华1935、大明宫万达、西京医院、大明宫遗址公园等，无论是交通、商业、医疗、还是休闲设施，都非常完善，生活氛围非常浓厚。

4.高赠送，得房率高。

项目基本信息：

2023年5月华润置地在大明宫板块拿地，并将项目命名为明德润府，项目占地约83亩，容积率仅2.0，是目前西安二环内容积率最低的住宅。

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项目北侧规划4栋17层小高层，其余12栋均为10层左右的洋房产品，整个小区734户。小高层主力户型为128㎡，2T2户。洋房主力户型为143㎡、175㎡。

项目区位及详细位置：曲江大明宫板块，含元路与建华路十字向南300米。

装修情况：毛坯交付

预计交房时间：2025年12月

产品价格：小高层均价20800元/㎡，洋房均价22500元/㎡

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商业生活配套：明德润府位于大明宫遗址区首发片区——大华片区。大华片区联动了大明宫国家遗址公园和大华1935，目前正在迭代升级，未来这里将打造出集“文化+生态+购物+居住”为一体的复合开放、精品公园社区。

具体到明德润府项目来看，直线距离大明宫遗址公园约600米。

实地探访后，小编发现遗址公园并没有想象中的那么近，实际走路过去至少得20来分钟，因为有几段路并不能直线距离走过去，得绕一下，从项目出发要途径建华路、大华二坊路、太华南路最终才能到达大明宫遗址公园。

项目周边有大华1935、大明宫万达、四海唐人街等商业，但是这些商业综合体并没有想象中的繁华，就拿大华1935来说，此前，这里是在大华纱厂旧址基础上改造而成的文化商业综合园区，近几年园区越来越萧条，部分商户已经搬离，整个园区也陷入到“即将闭店”的疑云中。

实地探访后，小编也实测了一下，如果想要去大华1935至少需要绕行10分钟，大明宫万达坐地铁得25分钟，步行至少得50分钟，去四海唐人街也需要坐25分钟地铁才能到！

所以说整体来看，明德润府周边的商业基本生活是够用的，但想要繁华，可能不如宣传那么好，如果业主在购置项目时看重的是周边商业，这一点可能不会那么理想。

从地铁交通的角度来看，虽然项目对外宣称周边环绕有已运行的地铁1、2、3、4号线及在建中的8号线五线，但是没有一条地铁是离小区很近的。

实地探访后，小编测试了一下从项目走路到含元殿地铁站，用时是12分钟，并且从地铁下来通往项目小区的道路也比较偏僻，目前周边的道路还在修缮中，希望项目交付时，道路也能同时修复的更完善。

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通过实地探访，小编还发现，项目门口的几条马路都很窄，有些道路还没有通，对于自驾出行的话，可能会时常发生堵在家门口的现象。不过也不能过于挑剔，毕竟是二环内的新房，本来城中心的拍地就少，再挑刺下去真成“鸡蛋里挑骨头”了。

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此外，项目周边还有太华路小学、第38中等名校聚集，（太华路小学很近距离项目大约50米）置业明德润府的住户大概率可能会上太华路小学。

医疗方面西京医院、交大二附院等三甲级医院均在3公里范围内，坐公交车或搭乘地铁40分钟内能到达。

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总体来看，项目周边医院、商业、公园等配套较为成熟，大明宫板块内基本共享，人气也已形成，一路之隔是稍早前交房入住的白桦林明天，该项目是33层的高层，对比下来明德润府的住户可能会感觉有点压抑。

实拍图此外，区域内还有几块待拍的土地，据说都是低容低密的住宅用地。可想而知，后期这里的住宅密度还会不断的提升。

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目前，项目的西边是原来纺织厂家属院6层的老旧小区，南边是荒地，整体大环境也还需要后期的不断改进。项目产品分析：明德润府，是华润在国内打造的第12座润府，西北首座润府。

所以在产品的设计上也是极尽的奢华，这一点通过实景示范区的大门也能看出一二，明德润府打造了一个“外王内圣”、移步异景的归家动线。

根据置业顾问的介绍，项目的大门宽度达到了约60米，建筑形态提取大明宫正南门一一丹凤门元素，从大门入内，水景、园林与建筑完美呼应，呈现了一个东方美学园林意境。

此外，实景里还有很多用心的细节设计，例如云水绿宝石的装饰元素就是从传统士大夫官帽中提取，寓意归家之路“金玉满堂”。

综合来说，项目自身条件是很优秀的，外部的配套还需要不断的完善，对于特别想在大明宫板块有改善住房需求的家庭来说，华润明德润府的性价比，值得重点关注。非常适合经济实力宽裕的改善群体上车。

户型装修分析：

户型设计方面，明德润府项目采用了时下最流行的第四代住宅，家家户户有露台，且有赠送面积。

这一点的确很吸引人，毕竟目前西安的第四代住宅主要集中在三环外的高新CID、航天、浐灞国际港那边，城中心的第四代住宅还是第一次见。

但是通过实地探访后，小编也发现，第四代住宅给住户露台这些是为了让住户欣赏美景的，但是城中心放眼望去全是其他住宅，旁边的白桦林明天，大华里都是高层，这样的话，看过来看过去都是房子！哪里有美景？再加上西安动不动沙尘暴、雾霾的天气，这个露台个人感觉实在是有点鸡肋。

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但，又因为明德润府产品面积段普遍偏小一点，对比同区域中海、金茂都小，项目均价22369元/㎡，也是相对比较低一些，总价就控住了。

小编还参观了128㎡的样板间，其中明德润府提出了“3+X”灵活空间的配置还比较吸引眼球！

这个“3+X”灵活空间设计就是将北向次卧与书房可打通成一个大卧室，也可分开形成全屋四室，这一点还是比较有创意的！

LDKG无界方厅的设计，是现在不少第四代住宅通用的设计，这点无功无过，大家都很像，客厅开间约5.3米，整个公区尺度达到了约33㎡，采光有保障。

总体来说，单从明德润府建面约128㎡的户型给人的感官是比较大气+舒适的，户型设计比较有创意，也是区域内唯一带露台的第四代住宅。

华润置地作为老牌央企，在建筑方面的品质是过硬的，国企品牌+产品设计给力，而且华润置地的项目在二手房市场回报率也很惊人。

客群分析：

明德润府四室起步，稀缺第四代住宅，产品放在目前西安主城绝对属于第一梯队，项目地处二环近地铁成熟板块，并不是很挑地缘客户，门槛也不算太高。

以128㎡为例，单价2.2万+，总价281万左右，其实比软新、CID、航天很多板块要低不少。175㎡的别墅级洋房产品，总价400万级，也能满足不少终极改善群体对产品和环境的诉求。

总的来说，明德润府自身拥有二环内+大明宫遗址公园这个超级生态+历史IP三重BAFF，项目位于限购区内，从楼市反馈来看，“限购区更具价值、更具升值空间”已成为市场公认。

至于是否值得去买？项目其实锁定的是：本地想要购买改善户型的家庭，这个价格再加上第四代住宅的噱头，在西安对比来看已经具备很高的性价比了，再加上整体配套和区域发展较为成熟，应该算是不可多得的产品。