一文读懂浦东陆家嘴锦绣澜湾售楼处优缺点!分析一下值得买吗?

【浦东陆家嘴锦绣澜湾】售楼处电话：400-960-1115(官方)温馨提示：因本楼盘现场参观样板间采用预约制，过来之前请记得拨打售楼处电话进行预约，感谢配合！为了给您带来更好的看房体验请提前来电预约！（提前准备茶歇和停车位）浦东400万级轨交盘「陆家嘴·锦绣澜湾」二期明日认购！加推89-105㎡三房，过会价48082元/m²！坐享7.5米横厅+270°全景！

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认购时间：2024年7月13日9时-7月17日12时；

认购金额：20万元整；

认购地点：浦东新区航鹤路1668号；

开盘时间：2024年7月27日；

一房一价表如下：

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【户型鉴赏】

主力总价约400万级，建面约89㎡三房最低总价约300万级，陆家嘴·锦绣澜湾在航头打造了足以震撼整个市场的优质产品。

建筑面积90㎡不到，留给设计师的空间真的很有限，如何既能保证功能性，又不影响舒适度，是一个难题。

陆家嘴·锦绣澜湾的建面约89㎡三房，就是一份完美答卷，来看户型剖析：【浦东陆家嘴锦绣澜湾】售楼处电话：400-960-1115(官方)温馨提示：因本楼盘现场参观样板间采用预约制，过来之前请记得拨打售楼处电话进行预约，感谢配合！

市面上90㎡多为紧凑型3房2厅1卫，已经非常极限，有的项目做成2卫的产品，虽然在功能性上更加完备，但是舒适度大打折扣：

一般来说，大多数的高层产品得房率在75-78%左右，90㎡的户型，实际可使用的面积也就在60-70㎡之间，强行抠出4-5㎡的第二个卫生间，实际上是缩小了其他各个功能空间的面积，很多时候，90㎡的北向次卧，往往只有5个平方左右，根本无法作为卧室使用，只能做成书房或者储物空间，比如下图这个，广角都难以掩盖空间的局促：

再来看陆家嘴·锦绣澜湾的89㎡ 3房，从我们的户型面积预测来看，陆家嘴·锦绣澜湾建面约89㎡户型的得房率，在80%甚至以上，北向次卧，开间在2.8米以上，不计入墙体的情况下，使用面积达到了约7.3㎡，【浦东陆家嘴锦绣澜湾】售楼处电话：400-960-1115(官方)温馨提示：因本楼盘现场参观样板间采用预约制，过来之前请记得拨打售楼处电话进行预约，感谢配合！作为卧室的功能性完全没有打折，同时南向两间卧室的实际使用面积，均超过10㎡。

样板间虽然仍然用作了书房使用

但实际完全可以作为卧室

这很大程度上是得益于项目优秀的户型排布和户型设计，就比如主卧创新的“半卫空间”，除了没有淋浴功能外，如厕、洗漱功能都得以完整保留，既保证了户型功能性，又兼顾了户型舒适度。

主卧尺度非常可观

而节省下来的面积，又合理分配到了其他功能空间，最明显的就是北向卧室高于市场平均水平的尺寸。

同样的，再来看看其他户型：【浦东陆家嘴锦绣澜湾】售楼处电话：400-960-1115(官方)温馨提示：因本楼盘现场参观样板间采用预约制，过来之前请记得拨打售楼处电话进行预约，感谢配合！

比如105㎡C2的竖厅户型，整体客厅的采光面达到了约3.6米，餐客厅横向尺寸高达约7.5米，加上270°全景景观，整体空间尺度感非常阔绰。

B1户型 99㎡ 3房2厅2卫【浦东陆家嘴锦绣澜湾】售楼处电话：400-960-1115(官方)温馨提示：因本楼盘现场参观样板间采用预约制，过来之前请记得拨打售楼处电话进行预约，感谢配合！

C1户型 105㎡ 3房2厅2卫

同样拥有5米6的大横厅

这样出众的产品，主力总价约400万级，最低总价约300万级，且拥有双轨加持。

就拿浦东来说，主力总价300万级的惠南，单轨交，新房存量都已经见底；而浦东其他板块，祝桥主力500万级、周浦主力600万级、唐镇主力700万级。

【项目区位及规划】

以沪南公路为界，沪南公路以东是航头传统的产业园区和商贸工作区域，而沪南公路以西，从前就有一个大气的名字——万亩墅区！

围绕着航头行政中心，金色航城、东方夏威夷、爱法奥朗新庄园，都是定位高端的别墅区。板块拥有低密的天然居住优势【浦东陆家嘴锦绣澜湾】售楼处电话：400-960-1115(官方)温馨提示：因本楼盘现场参观样板间采用预约制，过来之前请记得拨打售楼处电话进行预约，感谢配合！，陆家嘴·锦绣澜湾的社区与这样的居住环境，交相辉映。

小区三面环水，“两环+两轴+三圈”的空间结构，让岛居与森系相结合，创造出了“半岛绿洲· 海派生活”。

大量植被构筑的康养人居，防尘降噪、降温降湿，约230m的烟火慢街区、约320m的景观礼仪轴，为业主日常休憩提供了丰富的场景；

项目环水效果图，非交付标准仅供参考

三大海派生活圈，休旅圈包括，约5000㎡聚合森氧居所、约300㎡四点半课堂、约400㎡茶艺草堂等，为老人、孩子提供活动场所，分担青年白领的生活压力；

5000㎡聚合森氧居所效果图，非交付标准仅供参考

全景架空层休闲馆效果图，非交付标准仅供参考

活力圈包括，约4000㎡全龄嘉年华、约800㎡青年热力场、约1400㎡健身公开课、约1500㎡绿跑计划等，足不出户就可享受公园式的健身体验；

约1500㎡绿跑计划效果图，非交付标准仅供参考

800㎡青年热力场效果图，非交付标准仅供参考

私享圈包括，酒店式归家入口、约400m礼仪树隧道、尊享式入户、四季归家景观等，构筑完美的归家体验。

酒店式归家入口效果图，仅供参考

约400m礼仪树隧道效果图，仅供参考

可以说，在航头天然低密的居住环境下，陆家嘴集团交出了一份完美的答卷。

而航头之所以能吸引到陆家嘴集团这样的优质国企，凭借的不仅仅是优质的居住环境，更是航头已经迎来了腾飞的东风。

【周边配套】

航头是浦东400万级居住板块里，唯一拥有双轨交的地方：

继16号线之后，18号线的全线贯通，真正让航头迎来了价值腾飞！一条南北纵向大动脉，能同时满足与12条轨交换乘，纵贯浦东、杨浦、虹口、宝山四区，覆盖花木、陆家嘴金融城、东外滩、五角场等多个重量级商圈！

整个浦东，再也没有哪个400万级的板块，拥有如此高能级的轨交系统了！甚至全市，也是屈指可数。

而陆家嘴·锦绣澜湾，正是18号线终点站航头站的正地铁盘，直线距离约1km，更重要的是，项目更为业主提供了短驳班车，未来交付后，业主可从小区直接坐短驳车去地铁站。

沪南公路在航头板块内全线穿过，而作为早年连接老南汇与市区的重要主干道，沪南公路由东西走向转为南北走向，正是从航头开始。

此后，航头西侧有林海公路、东侧有沪芦高速，再加上在建的S3南段，航头具备多条全上海都稀缺的、与市区直接连通的南北向主干道。

在建中的s3，来源航头新视眼

依托强大的交通网络，商贸繁荣始于航头，基础设施加速建设。苏航家具生活广场、咸塘小镇商业步行街，三甲龙华医院的引入，预计今年建成并开诊、优质民办的落户、航头行政文化商业中心开建等，天然完备的优势配套，让航头成为了刚需置业的理想之城！【浦东陆家嘴锦绣澜湾】售楼处电话：400-960-1115(官方)温馨提示：因本楼盘现场参观样板间采用预约制，过来之前请记得拨打售楼处电话进行预约，感谢配合！

龙华医院，来源航头新视眼

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去年李嘉诚7折卖房被推向热搜，今年李嘉诚再以8.5折抛售上海物业引起业内的高度关注。

因为李嘉诚一直以来以超常的眼光，投资房产等产业获得高额的回报而受到广大投资者的追捧。如今李嘉诚的每次抛售都被解读为，他又嗅到了未来房地产市场的潜在问题，所以需要尽快回笼资金。

虽然嘉诚早就做好了卖卖卖的提前部署，但他依然没有摆脱房地产周期调整的困局，3月25日公布的《2024胡润全球富豪榜》中，李嘉诚依然是房地产领域中的佼佼者，但实际上，其家族财富已经大幅缩水10%，可以说受房地产拖累影响，也改变了全球富豪榜的格局。

3月21日，长实集团披露2023年业绩，多项指标出现下滑。期内，长实发展物业销售、物业租务、酒店及服务套房业务等业务，实现收入472.43亿港元，同比下降16.15%。

李嘉诚家族的资产缩水从侧面说明了当下楼市的行情之差，其实当下全国的楼市数据都不太好看。

根据中指数据显示，：2024年1-2月，受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨0.29%；二手房价格延续调整态势，累计下跌0.93%，2月价格环比跌幅收窄，环比下跌城市数量已连续9个月超90城。

二手房价格我们说过很多次，因为定价权主要掌握在个人房东手中，因为当初买入的价格不同，同时也因为没一个房东的自身情况不一样，所以价格这方面几乎没有底线可言，降价幅度也是经常超出人们的预期。

甚至有的小区还因为个别业主降价太厉害，导致大批业主上门围堵要求提高挂牌价格的情况，真的是让人哭笑不得。

不仅房价下降，楼市供需方面也是不理想，一季度，全国新房市场销售表现偏弱，在上年同期高基数下，重点100城住宅销售面积同比下降约四成。

当然了因为二手房价格下降幅度较大，重点11城二手房成交量连续5周环比增长。从需求特征来看，一季度重点城市改善性需求持续释放，新房高总价产品成交套数占比提升。

前两年，为拯救楼市，各地政府纷纷出台了一系列刺激措施。央行降准释放了长期资金，上市房企调整了股权融资政策，各城市也相继出台了新政以刺激购房需求。尽管这些措施逐渐见效，但看数据之后发现楼市仍未能完全止住下行趋势。

开发商方面，2023年的销售业绩也是令人堪忧的。

2023年1-11月，TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。

其中TOP100房企11月单月销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%。销售额超千亿房企16家，较去年同期减少3家，百亿房企108家，较去年同期减少10家。TOP100房企权益销售额为39484.6亿元，权益销售面积为22971.8万平方米。

在这种情况下，为了保住市场份额和脸面，许多开发商采取了促销手段，但市场对此反应平平，价格持续下跌。

在当前的尴尬局面下，如何破局成为了摆在业界面前的重要问题。前住建部副部长仇保兴提出了解决方案，主张通过强化房地产长效发展机制和严控炒房资金来逐步烫平楼市泡沫。

第一点，强化房地产长效发展机制。

征收空置税、房产税、物业税等举措能够增加多套房人的持有成本，减缓房地产泡沫的形成。同时，加大保障房建设力度，有效解决刚需住房需求，有助于稳定房价。这些措施的实施将有助于市场转向买方市场，推动房价回归理性水平。

第二点，严控炒房资金。

对于投机性购房贷款，要加大审核力度，建立责任制，杜绝虚加杠杆炒房行为。这样可以有效遏制投资、投机性购房行为，减少市场波动，维护市场秩序。

综上所述，2024年的楼市政策措施虽继续加码，但楼市仍处于下行趋势，面临着诸多挑战。通过强化长效机制、严控炒房资金等措施，或许能够逐步烫平楼市泡沫，实现房地产市场的软着陆。