原小米地块预定“全国地王”，下半年开发商加速争夺富人

杨浦前脚诞生新的“区域单价地王”，徐汇滨江马上预定新的“全国单价地王”。

7月9日，上海土地市场公示了四批次土拍的具体详情，其中最受关注的是徐汇区斜土街道xh128D-07地块，这幅地块就是当初的小米总部地块，在政府收储后，再次上架销售，这幅仅1.6万方的土地，起始总价竟高达36.96亿元，起始楼板价100803元/平，这也将成为新的全国单价地王。

当下全国单价地王的纪录保持者是融信，位于静安内环内的中兴路一号项目地块，成交楼板价为10.03万/㎡，从2016年至今始终未被打破。与此同时，徐汇滨江也将包揽全国单价地王和总价地王（310.5亿的香港置地金融城项目）。

这幅地块与众不同，徐汇滨江新房价格连年大涨

网易房产从出让文件了解到，这幅原属于小米的地块还有不少细节做了调整。

首先，该地块没有套数下限、中小套型比例和保障房的要求，这意味着开发商对房源开发的自由度很高，能打造为超大平层产品。

图源出让文件

其次，本次商品住房装修价格（集采价）为5000元/平方米，也是今年装修标准最高的项目之一，追平了静安区中兴社区C070202单元地块的装标。

图源出让文件

另外，这幅地块设置了最高限价480480万元，在三批次土拍中，刚刚取消了限价，如今又对这幅地块戴上了枷锁。按照这幅地块的最高限价来算，那么楼板价会高达13.1万/平，加上5000元/平的装修标准，徐汇滨江的新房可售价格可能有机会再创新高。

图源上海土地市场官微

最后，地块建设要求不少于1840㎡社区级公共服务设施，产权无偿移交区政府。

图源出让文件

随着徐汇滨江的土地日益稀缺，地价也水涨船高，更大的受益者是近两年买入徐汇滨江新房的购房者，从2020年均价11.5万/平的徐汇滨江融创壹号院，到2021年尚海湾二期12.5万/平，再到去年的汇元玺、御江廷13.1万/平的价格，现如今，刚开盘的中海领邸14.6万/平和香港置地启元17.8万/平的价格，徐汇滨江豪宅价格涨幅是肉眼可见得快。

徐汇滨江，网易房产实拍

下半年天量豪宅扎堆，接盘压力或显现

当然，徐汇滨江豪宅价格走高及热销，一定原因是在过去三年限价严格的背景下，上半年的豪宅入市价格出现明显补涨，从周边优质二手次新房挂牌价格可以看出，当前徐汇滨江近些年开盘的项目挂牌价格普遍在18万/平以上。

除了徐汇滨江这样的新兴豪宅板块，上半年核心区域的豪宅情况也相当火热。网易房产从第一太平戴维斯了解到，今年上半年上海10万+的高端住宅供应明显放量。

图源第一太平戴维斯

而高端优质项目的不断面市，将“供不应求”的态势扭转为“供求平衡” 黄浦区、浦东新区、徐汇区、静安区成上半年核心供应区域，供求量攀升至近三年绝对高优质豪宅井喷，成交也大幅走高。整体表现优异，内环内核心优质项目频现日光 尽管目前高端豪宅市场竞争加剧，但优质产品+核心地段“仍然深受客户认可。

图源第一太平戴维斯，数据来源克而瑞

另据该机构统计，2024上半年高端住宅入市4804套，而未来三年高端住宅的供应量或达到12800套以上。尤其是近年来上海旧改逐步完成，大量的风貌建筑项目集中入市，价格天花板在逐步被打。

图源第一太平戴维斯

今年上半年上海入市风貌别墅158套，未来5年的上市体量达到了惊人的2300套。比较有代表性的是新天地的中海项目。

6月27日，中海顺昌玖里和恒昌玖里风貌别墅正式入市，29.8万元/平方米的单价刷新了上海市新房均价历史新高。据悉，上述项目共推出49套房源，建筑面积约285—545平方米，套均总价1.1亿元，最终成功实现“日光”。

由此可见，上海核心地段的优质资产，拥有非常惊人的购买力。有业内人士认为，上海核心区域的稀缺资产将是穿越周期的产品，对比上海老洋房60-100万/平的价格比比皆是，未来风貌建筑拥有很大的价值潜力，也是高产阶层当下可追逐的投资品。

不过风貌别墅的总体均价较高，长期来看或面临接盘的压力，因此很多开发商也是乘着今年上海市场行情还算不错的窗口期，抓紧推盘以“抢夺”优质购买力。

结语

今年上半年上海楼市的主角是豪宅，豪宅热销确实也带动了上海楼市的交易热情，不过从整盘来看，上海楼市并不仅仅只有豪宅，前者只占了整体楼市的小部分。

值得一提的是，推动豪宅购买的更多因素还是未来的价值潜力及投资回报。随着豪宅购买力被逐渐消耗，当有朝一日豪宅的热度退去后，但市场上还有大量的刚需产品待去化，在没有房价“持续走高的预期下”，如何盘活这些产品的成交活力，也是后续需要关注的话题。