300亿国有企业土地资产盘活基金成立对住房租赁市场的三大影响

背景链接

7月5日，“国有企业土地资产盘活（北京）股权投资基金”成立仪式在京举行。该专项基金总规模300亿元，由国务院国资委批准、中国诚通控股集团有限公司联合中国东方资产管理股份有限公司共同发起设立。中国诚通承担专项改革任务的全资子公司诚通通盈基金管理有限公司担任基金管理人，负责基金全生命周期的投资与运营管理工作，中国东方特殊机会投资事业部参与基金未来的投资及运营管理工作。该基金盘活标的为土地及附属建筑物，盘活业态为产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略性新兴产业用地。

保租房、人才公寓是该基金的重点投资标的，那么，该基金的成立会对住房租赁市场产生哪些影响？ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为：

01

该基金类似于“兜底型基金”，对于稳定和锚定住房租赁市场的资产价格具有重要意义

根据ICCRA的统计数据，自2022年起，租赁住房的大宗交易市场逐渐活跃（《从50个长租公寓大宗交易案例，看未来行业发展的五大趋势 | 专题研究》）。然而，从2024年上半年的监测数据来看，资本市场对长租公寓资产价值的判断再次趋于谨慎和观望。在此背景下，国有企业土地资产盘活基金的成立将带来稳定预期、提振信心的积极影响。一方面，国有企业土地资产盘活基金属于兜底型基金能够为市场提供一种信任保障，确保在市场波动较大时，仍然有稳定的资金流入。另一方面，国有企业的参与意味着有更强的资金实力和政策支持，这将进一步提升市场对长租公寓资产的信心。特别是在当前市场观望情绪较浓的情况下，国有企业的进入将起到“定海神针”的作用，有效稳定市场预期。

兜底型基金的存在可以帮助投资者在风险不确定的市场环境中保持一定的安全感，通常这类基金的潜在收益率会相对低于其他基金，但其安全性也会较高。

02

聚焦于国央企资产，有助于增强租赁住房REITs市场活跃度

首先，国央企具备强大的资金实力和资源调配能力，能够更高效地进行土地和存量资产盘活。其次，国央企在市场中享有较高的信誉度和信任度，更容易吸引外部投资并降低市场风险。此外，国央企的内部治理结构和合规管理体系一般较为完善和健全，资产合规性较高，未来在多层次REITs市场退出也更具优势。

03

将进一步优化住房租赁市场供给结构

预计该基金将与存量商品房收储政策相结合，形成了一个强有力的“组合拳”，为住房租赁市场提供“多层次”供给。存量商品房在产品户型、配套方面更趋近于租赁式社区，而国有企业土地资产盘活基金将通过对土地和存量资产的双重利用，一方面，通过新建或改建形成更多元化的产品线供给，另一方面，还可以在地理位置实现优化配置，如通过在城市中心区、周边新区以及产业园区等不同区域，提供适应不同需求的租赁住房产品，达到平衡市场供需，平抑市场租金水平的目的。