深圳大鹏首个旧住宅更新项目拟启动！附深圳居改大数据盘点

2024年7月9日，大鹏新区城市更新和土地整备局发布关于大鹏新区大鹏办事处华兴新村城市更新单元更新意愿公示的通告。

大鹏新区大鹏办事处华兴新村城市更新单元拟申报拆除范围用地面积17087.8㎡，深圳市大鹏新区大鹏办事处已完成拆除范围内土地、房屋及其他地上附着物的更新意愿收集。申报主体为深圳市大鹏新区大鹏办事处。

项目现状

更新意愿汇总表（部分）

据了解，该项目为大鹏新区首个旧住宅更新项目。另外，近日万科南山南苑新村城市更新项目行政征收落地、罗湖区红岗花园小区1-7栋启动旧住宅区自筹资金改造摸底调查等消息引起行业对深圳旧住宅改造项目的强烈关注，合一特此对深圳旧住宅改造项目的前世今生、城市更新改造流程、存量现状及大数据进行分析，与业界共飨。

整体背景

深圳旧住宅改造（拆除重建类）按照现行政策分为棚户区改造和拆除重建类城市更新两种路径，按照国家层面政策，全国的棚户区改造工作已经全面收官，因此深圳市棚户区改造除了已批复立项的项目继续实施外，已经不新批棚改项目。而《深圳经济特区城市更新条例》进一步明确了旧住宅区依旧可以实施城市更新的模式和路径。

2023年9月21日所发布的《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》一直未发布正式稿，导致现有旧住宅区城市更新项目依旧按照《深圳经济特区城市更新条例》、《深圳市城市更新办法实施细则》和《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》等文件要求进行推进。

旧住宅区城市更新改造流程

旧住宅区城市更新改造流程主要包含前期工作、计划申报、规划申报、公开选择市场主体、实施主体确认及用地审批等，详细过程如下图所示：

深圳旧住宅区存量现状及大数据

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深圳旧住宅区存量现状

根据相关统计，深圳2000年代之前的小区合计有1700多个小区，其中1995年以前有近700多个。尤其是以原关内罗湖、福田两区最为集中。这700多个小区，由于早期的规划设计理念、建造技术、施工材质等因素影响，很多建筑是由海砂建造，经过了几十年的风吹雨打，房屋质量问题，配套设施无法满足日益增长的人口需求等不足，加剧了居民改造的意愿。尤其是原关内罗湖、福田旧住宅小区集中地区，更加地凸显出了旧住宅小区的居住环境与地区经济发展水平不匹配的矛盾。

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深圳旧住宅区更新大数据解析

截止2024年7月9日，深圳市拆除重建类城市更新单元计划立项居改项目30个，累计拆除规模104.5公顷，顺利步入实施主体公示阶段15个，拆除重建规模55.1公顷，按数量计划实施率50%，按规模计划实施率52.7%。

深圳市拆除重建类城市更新居改类计划立项项目统计表

备注：标红的更新居改项目的实施主体已公示

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八个老旧住宅区城市更新项目最新进展

2010年4月19日，华泰小区和南苑新村、木头龙、金钻豪园、鹤塘小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区8个项目，共同被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，已有一半项目开发建设，另一半项目仍在一级推进过程中……

2010年深圳市城市更新单元第一批计划项目信息一览表

总结

过往深圳拆除重建类旧住宅区更新改造聚焦城市更新和棚户区改造，其中棚户区改造改造由政府赋能市区属国企主导推进为主，注重公共利益，项目利润空间有限，市场积极性不高。目前棚户区改造模式已逐渐退出历史舞台，结合当前市场环境，可预见未来深圳旧住宅区改造或将围绕拆除重建类城市更新和业主自筹资金两种模式展开，可进一步消除存量旧住宅区安全隐患、提高居住品质、增加公共配套等，事关民生，并进一步助力片区城市形象的进一步提升。（业主自筹资金模式详情解读：）

内容来源：

大鹏新区城市更新和土地整备局关于大鹏新区大鹏办事处华兴新村城市更新单元更新意愿公示的通告

https://www.dpxq.gov.cn/xxgk/xxgk/tzgg/content/post_11415533.html

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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