上海
土豆大会 7月9日上海土地成交
2024年三批次4宗地块成交，总建面29万方，成交总金额91亿元，平均溢价率8.4%。杨浦两宗地块突破10%溢价率。
土豆君先带大家一起回顾上半年土拍。
上半年土拍市场热度下滑
供应端提质缩量，影响成绩单。成交金额416亿元，同比缩水2成，成交楼板价，同比上涨3成。企业端信心不足，投资决策愈发谨慎。参拍企业34家，同比减半，单地块4.4家主体参拍，同比热度减半。
土拍规则三大变化，顺应市场需求
双限打开，定价部分回归市场。原有双限为了避免房地产市场过热，房价无序、过快上涨，现在市场低迷，需要提振信心。双限放开对企业或产生以下影响：热门地块没有捡漏机会了，土拍高溢价风险自行承担，产品溢价自行公关，市场价格承载力自行研判。
中小套认定标准、比例放宽。原7090政策导致刚需供过于求，同质竞争激烈，去化困难。现行政策改善供应结构，产品限制向改善倾斜，利好户型设计，尺度感更舒适。
竞品质、竞保障房改为合同约定。土拍流程由触顶，竞品质后摇号改成价高者得，但高品质建设要求还需持续。保障房比例重回5%，可售货值增加；规定绿建、装标，考验企业集采控成本能力和公关能力；其中装标是下限指标，实操过程中部分企业用更好的装标来吸引客户。
供应提质缩量，价格提升有依据
供应减量增质。供应宗数减量近六成，建面仅完成去年同期25%，预计全年体量远不及过去两年。外环内供货增加，比重上涨至1/4，用以提振市场信心。
近三年土地联动价有上涨趋势，为新政后定价提供依据。2021年集中供地至今，23%地块联动价有涨。主要有三个原因：容积率更小、位置更好和纯涨价。其中半数是纯涨价。
企业投决信心不足，愈发谨慎
复盘2023年热门地块，热地冷开不在少数。触顶地块中36盘完成首开，开盘去化率仅53%。投资成绩不佳导致企业参拍意愿受挫，拿地成绩下滑。2024年上半年参拍TOP10参与度均下滑，其中招商、华润、中铁建、建发参与度缩水3-4成。权益金额榜前三换血，去年TOP1万科76亿，今年上半年没拿地，TOP2中国铁建缩水2/3，TOP3保利发展缩水90%。
基于上半年土拍市场成绩，再来看三批次双限打开后首拍。
新政后首拍整体依旧保守
参拍企业数量减少，平均地块热度下降。总计14家参拍，环比减少3家，清一色国央企，平均每块地3.75家参拍，持续下滑。
热门地块率先突破10%，提振市场信心提振市场信心
土豆君梳理了两块地的报价记录，保利发展60轮竞得平凉地块，北京城建&越秀79轮竞得长白地块。其中平凉地块4家主体授权价超过10%，长白地块所有参拍主体授权价均超过10%。一方面说明溢价10%还是有利润空间，另一方面说明企业对产品溢价很有信心，期待项目入市表现。
今日热门地块一览
平凉地块是双限打开后的第一拍，也是三批次最热门地块，9家主体参拍，授权价超10%溢价的有4家。上海城投兴华里待入市，保利发展在平凉还有一个风貌项目，最后17轮竞价就是这两家角逐，最后保利发展高200万竞得。楼板价突破近三年杨浦招拍挂楼板价，直逼过往遴选风貌地块楼板价。
一批次越秀竞得长海社区002-05地块，二批次北京城建竞得长海社区016-02地块，三批次北京城建携手越秀竞得长白地块。越秀在杨浦内环内还有和樾天汇和海樾天汇两个日光盘的客户基础，保利置业在杨浦前有保利珑誉，后有保利琅誉，最终仅相差500万，不敌北京城建&越秀。
三批次收官啦，四批次都看起来了吧？
土豆君预计徐汇小米地块最热。北蔡还需看隔壁中铁建国贸项目蓄客表现，虹口万安路附近城市界面较差，参考虹盛里流速缓慢，重固三兄弟去化周期长，奉贤11单元区位不如10单元龙湖项目。
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